本文來源：時代财經 作者：鍾黛
" 金九銀十 " 拉開序幕，江蘇省南京市宣布取消限購、優化限貸等六條樓市新政（簡稱 " 甯六條 "），成爲第一個優化 " 雙限 " 的省會城市。一夜之間，樓市的信心回暖，購房者湧進售樓處。
"9 月 7 日剛看完房，沒想到當天晚上就取消限購了。購房門檻低了，現在搖号肯定更難了！" 在南京河西頂級豪宅中甯府，一名複看的購房者感到焦慮。9 月 9 日下午，該項目的樣闆間内，約有 8 組看房者在同時看房。該項目房源的總價約爲 1000 萬元至 2900 萬元，看房需要驗資 800 萬元。
同日，位于南京老城區建邺區的另一标杆豪宅金基瞻月府首次推盤，51 套房源于周末兩天共收獲 206 人報名，平均四個人搶一套房。該項目房源總價約爲 1100 萬元至 2550 萬元。
" 預計南京樓市 9、10 月份會有一波小陽春。除了‘甯六條’的利好，北京的樓市也開始起溫，熱度傳導到南京差不多要一個多月的時間，也就是 10 月份。" 某 TOP 10 房企駐南京客研負責人譚影（化名）對時代财經表示。
他進一步分析稱：" 預計新政對剛改、剛需類新房的提振有限，一方面客戶信心修複仍需要時間，另外一方面客戶會被大量的低價二手房分流。最重要的是，主城四區取消限購，會加速高端客群的資産再配置。也就是說，客戶賣掉他們手中幾套外圍的房子，整合成核心地段的豪宅。疊加首付下限下調、房貸利率降低等政策，豪宅确實會迎來較大的利好。"
譚影也坦言，接下來房企的拓客、價格、推廣策略會非常 " 卷 "，堪稱 " 血雨腥風 "，" 預計開發商會等待小陽春集中釋放一波優惠，積極出貨 "。
豪宅回暖，外地客回來了
在剛剛取消限購的南京建邺區奧體闆塊，金基瞻月府無疑抓住了推盤良機。盡管該項目看房需驗資 550 萬元，也擋不住看房者的熱情。
9 月 9 日上午，該項目門衛表示，近十天接待了約 800 組客戶。該項目的銷售主管對時代财經表示，" 我們的客群手裏一般有好幾套房子，主要來自南京老城區，也有部分來自南京河西。客戶主要看重産品品質，地段，洋房産品的稀缺性，以及項目内外部的景觀。"
（南京金基瞻月府售樓處， 時代财經攝于 2023 年 9 月 9 日）
距離金基瞻月府不遠，便是南部新城大校場。這是南京主城區著名的高端項目聚焦地，新房均價約爲 5 萬元 / 平方米至 5.5 萬元 / 平方米。8 月，大校場的新盤到訪量曾降溫。而伴随着 " 甯六條 " 推出，大校場的銷售們開始忙碌起來。
該闆塊内，奧體建設雲尚紫薇的尾盤加速去化，發布喜報稱 " 周末兩天勁銷一億 "。該項目的銷售表示：" 現在工作日每天約有十幾個人來看房，周末的話有四五十個人。"
" 終于空下來了。"9 月 10 日 19：20，金茂秦淮府銷售發布的朋友圈顯示，售樓處門口停滿了看房者的豪車。該項目正加速處理限高問題，拟于本月底開盤。
綠城鳳栖潮鳴亦是大校場的品質樓盤之一。" 我們的外立面用的是幹挂鋁闆，一般樓盤用的是鋁豎闆。地面用的大理石。" 該項目銷售稱，現在看房的話有優惠可談。
從南京河東轉場至南京河西的售樓處，會發現外地客的身影有所增加。南京當地的新房銷售表示，河西的城市界面較新，是南京的金融産業聚集地，相當于上海的浦東。
當下，中甯府成爲河西新一代的豪宅标杆。該項目還有少量的房源在售，戶型面積爲 198 平方米、248 平方米和 258 平方米，後期将加推。
" 很多蘇北的有錢人來買河西的頂級豪宅。" 該項目的銷售表示，9 月 8 日賣了 4 套，9 月 9 日早上賣了 3 套。
9 月 9 日，在該項目的樣闆間，一對夫妻帶着自家老人、小孩在看房。該對夫妻告訴時代财經，計劃保留手中一套主城區的學區房，并将手中幾套江北新區的房子置換成高端新房，用于改善居住環境。
該對夫妻傾向于根據新政規定的二套房首付下限，付三成首付，" 我們是做生意的，肯定要有流動資金在手邊，而且現在房貸利率這麽低。"
建發缦雲是河西另一熱銷項目，以極高的裝修标準吸引了不少來訪。9 月 9 日下午，在該項目售樓處門口，沿街停滿了看房者的車輛，其中不乏車輛挂着以蘇 L、蘇 K、蘇 B、蘇 H、蘇 N、皖 A、皖 B、皖 D、贛 C、鄂 A、豫 Q 開頭的外地車牌。
此外，建發缦雲的銷售人員向時代财經展示了數條歸屬地爲北京的來電記錄，" 限購打開以後，都是電話。我們 9 月 8 日賣了 6 套，9 月 9 日上午賣了 4 套。"
在該項目的樣闆間，一對夫妻對時代财經表示：" 我們在這附近工作，現在住的是老小區，計劃置換一套建發缦雲 140 平的房子，付五成首付。"
" 我們出來看房沒多久，前段時間都沒人看房，誰看房啊？之前樓市太冷了，一直跌。現在不是出政策了嗎？雖然樓市不一定到底了，但該置換的就要置換了，總不能爲了抄底等個五年十年，等到我們四五十歲了再來置換。" 該對夫妻稱。
剛改項目，" 客戶量沒有那麽大 "
" 能付兩成首付當然是付兩成啦！" 在剛改項目聚集的雨花區，多個新盤銷售人士感覺到，首付下限下調釋放了更多的購房需求。
銷售人士稱，該闆塊的外地客較少，主要客群爲在軟件谷上班的年輕人。
" 我們小區的業主大多是 90 後、95 後，這是他們的第一套房子或者首改。他們手頭沒有太多存款，但收入較高，所以情願選擇低首付，後期多還一點房貸。" 萬科朗拾雨核的銷售對時代财經表示。
他闡述道：" 比如說，付三成首付的話，月供 1 萬 4。選擇兩成首付的話，月供 1 萬 6，每月還貸也就多了兩千塊錢，但首付一下少了幾十萬元。後期有錢的話還可以提前還貸。"
9 月 8 日晚間開始，萬科朗拾雨核加推 108 套房源。爲此，萬科朗拾雨核推出 4 層優惠來鎖客。
以一套 115 平方米、總價約 525 萬元的房子爲例，周末交定金獲得 8 萬元優惠，此外再減 10 萬元，疊加公司爲萬科朗拾雨核、萬科朗拾小行兩個盤特批的優惠 6 萬元，若 3 天内交首付再優惠 1 萬元，共計可優惠 25 萬元。由此該套房子總價下降爲 500 萬元，單價由 4.5 萬元 / 平方米下降至 4.3 萬元 / 平方米。
最終，萬科朗拾雨核交出的成績單爲，" 周末來訪超 220 組，勁銷 1.5 億元。"
（南京萬科朗拾雨核售樓處，時代财經攝于 2023 年 9 月 9 日）
不止萬科朗拾雨核，雨花核心區多個在售、拟售新盤均稱來訪量上升。不過由于客群相同、部分戶型相同，讓這一帶的銷售們開始争奪有限的客戶。
" 看了偉星再買房。" 在臨近萬科朗拾雨核售樓處的十字路口，停着一輛藍色大巴，通體印着偉星時代悅峰的廣告。
與萬科朗拾雨核一街之隔，建發璞雲已開放城市展廳。建發比萬科晚拿地兩個月，目前正在抓緊工期，拟于本月底開放售樓處和樣闆間。
" 你買房可以不用這麽着急。現在市場還沒有到非常恐慌的時候，因爲市場上的客戶量并沒有那麽大。如果你擔心搖不到一些優質的高端項目，這是有可能的。但是在雨核闆塊，包括小行闆塊，暫時不會出現這個情況。" 建發璞雲的銷售對時代财經表示。
在雨花非核心區，政府對購置新房的補貼政策提振了市場熱度。" 我們上周末的來訪和成交量相當于 8 月一個月的量。" 綠城雲栖玫瑰園銷售對時代财經表示，該項目在售 128 至 175 平方米的六層洋房，以及 145 至 380 平方米的疊拼。
該名銷售提供的政策文件顯示，購買新房即補助總購房款的 1%；出售南京市自有住房并購買補助區域範圍内 90 平方米以上新房，再額外補助購房款 0.5%；購買首套新建商品住房并落戶的人才，對于 A、B、C 類人才，再連續五年額外補助人才安居購房補貼金額的 10%5 年，對于 D、E、F 類人才分别一次性發放 20 萬元、15 萬元、10 萬元的購房補償，其他未認定人才等級的本科以上學曆人士，分别補貼購房款的 0.5%。
" 我們這周末還有個華爲、中興人才專場活動，總價最起碼優惠一個點。原本是隻開放給這兩個公司的高管，您過來看房的話，可以幫您申請加入專場活動。" 銷售稱。
" ‘甯六條’主要起到提振信心的作用，讓客戶感知到政策對樓市的态度和支撐力度。該放開限購的放開了，該給的補貼也給了，政策端基本上是到底了。" 譚影認爲。
他感覺到，南京雖然看房的人多了，但還有很多客戶處于觀望狀态，" 如果北京、上海樓市能保持熱度，一兩個月後傳導到南京，将會對信心修複起到較大的作用。"
