誠如 9 月初市場預期那般，早前部分受政策帶動，選擇下訂的購房者開啓了退認購之路。
近日，有市場消息傳出，北京豪宅出現大規模退房。對此，數位機構人士及購房者告訴記者，" 當前購房者退訂現象在北京較爲普遍。"
"9 月初賣的，退了 30% 以上。" 中原地産首席分析師張大偉稱。
北京某頭部房産經紀機構負責人李月告訴藍鲸财經，其實今年以來，不管是豪宅、改善型房源，還是剛需盤退認購現象都比較普遍，"9 月‘認房不認貸’新政刺激了一批潛在購房人下訂，這幾個月冷靜下來，有些覺得不合适就退訂了。"
李月稱，" 有些購房人可能在現場開盤的時候，被現場營造的氛圍影響，沖動交了認購金選了房。事後，又多方一打聽，算算賬，又覺得付款壓力大了點兒，便會退認購，這種情況其實在各個項目上都非常普遍。"
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退訂易，退定難
在望京工作的王岩今年在公司内購裏選中了一套房子，單價比市價便宜八千，還贈送車位。去過售樓處幾次後，他下定了。随買房而來的不是喜悅，是煩惱。在與公司同事及 HR 的聊天中，王岩判斷他所在的條線可能會被裁撤，他個人也大概率面臨被裁員。
" 那時候已經想退了。" 王岩說，對他而言，如果失業還款壓力太大了。幾經考慮，當出國工簽下來那一刻，他決定退房了。
退房的路，比想象中還難。" 溝通了很多次，從銷售員、項目負責人、區域公司策劃督導能找的都找了。" 王岩說，他目前能見到的，都沒有權限退房。
一位開發商内部人士向王岩透露，即使他沒網簽，還沒申請貸款，如果想退房需要得到集團批準，而且還要是集團高層才能有權限退。
購買某央企在京改善項目的陳芳的退定之路，也滿是荊棘。" 老家的房子賣不出去，北京的房子能賣出去，但還是湊不夠首付。" 據陳芳介紹，她與項目溝通過幾次，希望付首付截止時間可以推後。
溝通幾輪後，項目方允許她首付分期，但不能跨年。" 老家的房在年前大概率是賣不出去。" 無奈下，她隻能選擇退房。
" 目前各家退房流程都很難。" 一位接近上述房企的人士告訴藍鲸财經，現在卡退房很嚴，按照合同約定要賠償總房款的 20%，還需要得到大區一把手的簽字。
" 訂金可退，但定金不可退。" 據北京金訴律師事務所執行主任王佳紅律師介紹，具有預付款性質的 " 訂金 "，隻要當事人是在合法、自願的基礎上約定不予退還的，都應依法從其約定。買房人給付的定金在總額的 20％以内，又是購房者自身原因不想買房的情況下，不能主張返還定金。而超過 20％的部分，可以主張返還。
" 購房人簽訂合同簽訂一定要慎重。" 王佳紅提醒，根據合同的約定，任何一方是不能随意解除合同的，如果購房人認爲自己沒有實際的付款能力，可以和開發商協商解除合同，但可能要承擔違約責任。
" 如果開發商同意，雙方可以協商解決。如果開發商不同意解除合同，要求繼續履行合同，對于法院來說，通常情況下會考慮購房人的支付能力而同意購房人解除合同并承擔違約金。當然，法院從保護交易安全的角度考慮，也可能會駁回客戶解除合同的訴求。" 王佳紅稱。
一位房企人士坦言，市場上行，企業甚至可以打出 " 無理由退房 "，吸引眼球；市場下行，每一個客戶對于企業都非常重要。
退房現象在意料之中
對于當前北京出現的大面積退房現象，張大偉表示在其意料之中。
今年 9 月四個一線城市先後執行樓市新政後，北京市場對政策的反應速度最快，同時也是政策效應最爲明顯的城市。
9 月初，北京執行 " 認房不認貸 " 新政後首周，二手房成交近 5000 套，新建住宅 3500 套，二手房一周成交超過之前半個月的體量，但随後，二手房、新房的成交量均開始下滑。其中，新盤成交方面，中原地産數據顯示，9 月 2 日至 9 月 5 日成交量分别爲 1800 套、900 套、200 套、100 套，6 日、7 日、8 日成交預計不足 100 套。
彼時，張大偉接受記者采訪時稱，" 如此成交情況，究其原因可能是前期交定的客戶已經逐步釋放，如果後續新房不漲價，下周就可能退房的情況，超過賣房。"
從事房産經紀的吳剛甚至表示 " 我了解到幾個購房人，已經交了近二十萬的定金，後來房子跌了，連定金都不要了。"
如今，購房人 " 冷靜 " 早已傳達到了市場。據諸葛找房發布最新數據顯示，10 月北京新建商品住宅成交 5177 套，環比下降 12.1%；同比下降 39.6%，同比降幅較上月擴大約 21 個百分點。從累計成交規模來看，2023 年前 10 月北京新房成交 55122 套，較 2021 年、2022 年同期分别減少 24.1%、上升 0.2%。
" 新房成交量止升轉降，一方面與供應大幅收緊有關。" 諸葛找房相關負責人也坦言，" 認房不認貸 " 政策效應在逐漸削弱，市場需求釋放放緩。
信心待提振，部分購房者首付籌措困難也導緻退訂。合碩機構首席分析師郭毅表示，" 對于改善及以上購房人而言，通常是‘賣一買一’，舊房子賣不出，也就沒辦法付新房首付和簽約。"
舊房子賣不出去背後，現階段北京二手房成交同樣遇冷。據諸葛數據研究中心監測數據顯示，10 月北京二手住宅成交 10653 套，環比下降 25.3%；同比下降 5%，同比降幅較上月擴大 4.5 個百分點。
"10 月成交量止升轉降，同比跌幅擴大。由于前期出台的松綁政策效應逐步削弱，随着既有需求逐步釋放殆盡，複蘇的持續性顯露不足，二手房成交量下降。" 諸葛找房相關負責人表示，從累計成交來看，2023 年前 10 月北京二手住宅成交 129925 套，較 2022 年同期上升 7.2%。11 月起北京公積金執行 " 認房不認商貸 "，預計将會促進一批購房需求的釋放，11 月新房成交量有望維穩。
也有觀點認爲，成交趨冷也可能是局部市場現象被放大。李月告訴藍鲸财經，" 從我們代理的項目來看的話，11 月份以來成交量反而有升溫迹象。總價在兩三千萬的房子，過去認購速度較慢，到了 11 月份反而成交量有提升。"
文中李月、王岩、陳芳、吳剛均爲化名
