存量首套住房貸款利率批量調整在即，是否納入調整範圍、可調整的下限究竟是多少一直是借款人關注的重點。9 月 20 日，北京商報記者從多位銀行人士處了解到，北京地區部分符合要求的借款人存量房貸利率可執行貸款市場報價利率（LPR）+0BP 标準，調整後的利率最低爲 4.2%。也有北京地區購房者表示，已收到銀行發布的通知短信，待重定價後，房貸利率将降至 4.2%。
最低可以下調至 4.2%
自 2019 年 10 月執行房貸利率錨定 LPR 新規以來，全國首套商業性個人住房貸款利率下限爲，2019 年 10 月至 2022 年 5 月爲 LPR，2022 年 5 月至今爲 LPR-20 個 BP。
根據北京地區市場利率定價自律機制發布的公示，2019 年 10 月至今，北京地區首套商業性個人住房貸款利率下限爲相應期限的 LPR+55 個 BP。公示中并未提及 2019 年 10 月前的首套商業性個人住房貸款利率下限，這也讓不少借款人疑惑，房貸利率究竟能降到多少？
9 月 20 日，北京商報記者從多位銀行人士處了解到，北京地區 2019 年 10 月 8 日（不含當日）前發放、已轉換爲 LPR 定價的浮動利率貸款，最低可調整至相應期限 LPR+0BP；2019 年 10 月 8 日（含當日）後發放的、執行 LPR 定價的浮動利率貸款，最低可調整至相應期限 LPR+55BP。
一位國有大行人士介紹稱，借款人調整後的具體 LPR 值，與貸款重定價日相關。今年 6 月 20 日發布的 5 年期以上 LPR 由 4.3% 下調至 4.2%，如房貸重定價日在 2023 年 6 月 20 日（含）之前，則适用的 LPR 值爲 4.3%；如重定價日爲 2023 年 6 月 20 日（不含）之後，且在利率調整前已重定價，則适用的 LPR 值爲 4.2%。
" 本次調整中不對 LPR 重定價，僅調整加減點數，不影響重定價日約定。最低的調整下限是 4.2%，會在 9 月 25 日批量下調，不會提前進行調整。" 一位股份制銀行人士說道。
北京商報記者注意到，在社交平台，有借款人表示已收到了銀行發布的通知短信，" 自 9 月 25 日起，房貸執行利率将由 LPR+59 BP 調整至 LPR+0BP，調整後的利率爲 4.3%，待 2024 年重定價之後，貸款利率将降至 4.2%"。
諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪在接受北京商報記者采訪時指出，此次北京存量房貸利率調整對貸款者而言無疑是一利好舉措，疊加近期落地的 " 認房不認貸 "，意味着可以享受到存量房貸利率下調的群體增多，尤其是利率可降至最低水平，下調力度顯著，将大大緩解貸款人的還貸壓力。
這類情況的借款人無法調整
從借款人、銀行人士反饋的結果綜合來看，北京地區 2019 年 10 月之前的存量房貸利率下限将按照 LPR 執行。例如，借款人在 2019 年 6 月簽訂首套個人住房借款合同，期限 20 年，發放時利率是 5%，2020 年 LPR 轉換時選擇固定利率，目前利率仍爲 5%，如借款人在 9 月 26 日發起利率調整 " 一鍵申請 "，則貸款利率調整将先轉爲 LPR 浮動利率 LPR 加 80 個基點（4.2%+80BP），再調整至 LPR 不加點（4.2%），新利率（4.2%）從 10 月 25 日開始執行，且重定價日爲 9 月 26 日。
值得關注的是，貸款發放時執行利率已爲北京市首套房貸利率政策下限的貸款，或 2019 年 10 月 8 日（不含當日）前發放、當前執行 LPR 浮動利率定價且利率不高于 LPR+0BP 的貸款，或 2019 年 10 月 8 日（含當日）後發放執行利率不高于 LPR+55BP（含）的貸款均不進行利率調整。
一位股份制銀行人士提醒稱，" 房貸利率錨定 LPR 新規之前，有一部分借款人的房貸利率本就打了 7-8.5 折左右，目前的執行利率比 LPR 都低很多，這部分借款人不再享受存量房貸利率下調政策的福利 "。
展展（化名）就存在這樣的情況，他 2017 年在北京購入了一套房産，當時的房貸利率還依照 LPR 定價，彼時貸款利率爲 4.9%，打 8.5 折後的優惠利率爲 4.165%。" 轉換爲 LPR 定價的浮動利率貸款後，我的房貸利率這幾年已降到了 3.665%，所以這次不享受存量房貸利率下調的政策。" 展展說道。
從操作層面而言，借款人通過手機銀行 " 貸款 - 我的貸款 - 合同詳情 " 欄目查詢當前執行利率、利率變動方式，如表現爲 "LPR 加 / 減 X 個基點（每年 x 月 x 日重定價）"，則爲 LPR 定價的浮動利率貸款，如表現爲 " 利率變動方式固定利率 "，則爲固定利率貸款。
談及降低存量房貸利率，9 月 20 日，在國務院新聞辦公室舉行的國務院政策例行吹風會上，人民銀行貨币政策司司長鄒瀾指出，存量房貸利率的降低可以節約居民利息負擔，顯著增強消費能力。本次政策調整利好是中長期的，可持續爲近幾年較高利率貸款買房的家庭減少支出，支持提升居民消費能力，有效促進消費增長。
招聯首席研究員董希淼指出，調整存量首套房貸利率，主要有兩種方式。第一種是 " 利率變更 "，由借款人與銀行協商變更存量房貸利率。第二種是 " 以新換舊 "，由銀行根據借款人申請，新發放貸款置換存量首套房貸。" 以新換舊 " 需要重新簽訂借款合同，重新約定貸款額度、貸款利率，相對複雜，而 " 利率變更 " 相對方便。
存量首套房貸利率調整，是在金融管理部門引導下，商業銀行給借款人發放的 " 大禮包 "。董希淼進一步指出，調整過程不收取任何費用，多數情況下借款人無需主動發起申請，特殊情況下借款人應直接找銀行溝通協商。需要提醒的是，無論是何種調整方式，借款人均無需通過按揭中介或者其他外部機構來操作，更不需要再花額外的錢去曲線辦理。還需提醒一點的是，在以後還貸過程中，不宜通過經營性貸款、消費貸款來 " 置換 " 房貸，避免合規方面的問題。
北京商報記者 宋亦桐
