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北京二手房市場現狀
全國樓市低迷，号稱最穩的北京樓市最近也因爲「降價」登上了熱搜，還是源自 21 世紀經濟報道和澎湃新聞這樣官方媒體。
北京二手房确實降了，不光遠郊房和老破小大幅度降價，甚至學區房、核心區域的次新房、豪宅也都迎來了 10% 以上的降幅。
海澱清河标杆次新「橡樹灣五期」（又稱萬橡府），一套 238 平米，四室兩廳戶型挂牌價從小陽春的 3800 萬，降到了現在的 3290 萬，半年時間降了 510 萬。
還有望京的大西洋新城 b 區，10 月 18 日成交一套 87.59 平米的兩居，總價 638 萬，該小區同戶型房源 2019 年房價高點成交價 830 萬。
我們粉絲群一位小夥伴發來一條房源信息，孫河中央别墅區，中糧瑞府 750 平大豪宅降價 900 萬出售。
那些郊區或者城區的老破小房價跌幅更大。
北京二手房市場正迎來一輪普跌。
西城金融街、海澱清河、西二旗、豐台麗澤、亦莊河西等這些北京産業核心區域房價比今年小陽春，降低了 5%~10% 左右。
西城幾個頂級學區闆塊，比如月壇、德勝，東城區的和平裏等，價格相比 2021 年的高點下降了 7% 左右。
郊區跌的可能更慘了，通州，順義，房山等比 2017 年的高點甚至跌了 20% 左右，這些區域也沒有跟随大盤在 2020~2021 年迎來上漲，價格高點依然停在了 2017 年。
10 月份北京二手房住宅累計網簽 10653 套，比 9 月份的 14262 套，下滑了 25.3%。10 月成交量僅高于 1 月和 7 月，與 8 月份成交基本持平。
9 月 1 日起，北京正式執行認房不認貸政策，金九樓市北京二手房成交回暖，但是政策效力隻持續了一個月，到了 10 月又開始下跌。
這是爲什麽呢？
北京認房不認貸後，置換需求爲了騰出首套資格，隻能将自己住的老房子挂出，賣一買一，但接盤俠不夠，現在剛需都不買房了，導緻二手房挂牌量直線上漲，但是賣房越來越難。
當賣房需求大于買房需求，于是北京二手房就形成了踩踏效應。
想要成交隻能降價，降價沒有最多，隻有更多。
樓市買漲不買跌，當二手房降價越來越狠，那些原本計劃買房者也不敢出手了，而那些原本計劃賣房的房東，也不想繼續降價。
于是現在北京市場有點僵持住了。
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分享兩則賣房故事
我朋友在南三環宋家莊的小兩居，挂牌有半年了，但依然也成交，最近中介找到他，勸他直接降價。
朋友跟我訴苦，如果再降 10%，這套房子就賣不了 300 萬了，這可是三環，周邊商業，醫療，教育配套都很完善，他也不打算降價了，實在不行就租出去。
我贊同朋友的做法，現在的市場行情繼續降價恐怕也很難成交，屆時如果有真心的買家，砍價時還得降價，而且這位朋友也沒有換房需求，不着急變現，所以就可以等着市場回暖再說。
買家和賣家現在正在經曆一場心理戰，就看誰先沉不住氣。
我一位粉絲朋友，準備出手一套位于西城陶白的學區房，最近店家的店長又給他打電話，建議他降到一口價。
這位粉絲朋友也不準備近期出手了，跟店長溝通後，把價格又上調了 20%。
現在的市場買和賣雙方都沒有安全感，賣方有政策預期，還想等着市場回暖再出手，而買方的心态生怕自己買貴了，尤其是現在北京二手房普遍降價，降得越多，買房人心理越沒底。
所以最近也遇到不少價格談妥了，但是買房人又毀約的事情。
從十月北京二手房成交排名 TOP20 小區來看（數據來源于克而瑞），總價主要集中在 100~200 萬之間，總價超過 300 萬的隻有兩個小區。
（數據來源于克爾瑞，北京買房子整理制圖）
現在的買房人更關注價格，對于闆塊的價值或者說未來的增值性，已經不那麽看重，現在真的實現了房住不炒。
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北京樓市的一些變量
北京樓市不可能一直這樣冷下去，雖然現在北京市場正經曆一輪新的低谷，但是還有三大變量決定着北京市場回暖。
第一個變量是「小周期」
像北京這樣的一線城市都有自己的小周期，基本每三個月一輪，9 月，10 月積攢的部分需求，可能會在 11 月份開始入場。
11 月北京二手房成交可能還在低位徘徊，但是一些降價到位，降出性價比的剛需房源開始成交放量。
到今年 11 月，12 月北京房價将會迎來一個底部。
現在這樣的市場特别适合買入，而對于那些賣房者，如果不着急變現或者換房，可以繼續等待行情回暖，到明年的小陽春應該是不錯的賣出的時機。
第二個變量是「挂牌量見頂」
根據鏈家中介小哥提供的一個數據，10 月 27 日北京前台和後台二手房挂牌量 169499 套，随後開始下滑。
一個樂觀點的看法，北京 17 萬二手房挂牌量已經見頂，接下來就到了純消化庫存的時間。二手房庫存繼續去化，供需形式就會得到一定緩解，到時候再疊加政策影響，市場再熱起來不是沒有可能。
第三個變量是「政策」
北京認房不認貸後，政策端還在繼續發力，隻不過步子小了一點，略低于預期。
前段時間，鏈家下調了中介費，從百分之 2.7，降到百分之 2。買賣雙方各自承擔 1%，一般 800 萬的房子，可以省 5 萬塊左右的費用。
不止是中介費，房貸的資金成本，也在下降。
10 月 31 日，北京住房公積金管理中心突然發文，放寬了公積金貸款的規則：
在京沒房、在全國沒用過公積金的，算首套貸款。
在北京有 1 套房、有 1 套房且全國内有 1 筆公積金貸款、北京沒房但全國範圍内有 1 筆公積金貸款的算二套。
在北京有 2 套及以上或全國已用過 2 次及以上公積金就不能貸款了。
也就是說，公積金隻認在北京有房沒房，是否有商貸以及商貸是否還清都不管。
目前北京公積金執行首套 3.1%，二套 3.575%。
北京公積金認房不認貸執行一周了，目前市場效應還沒有體現出來，但是通過這一輪政策發力，可以看出的邏輯，就是降低買房成本。
降低中介費是，公積金新政是，之前首套房貸款認房不認貸也是，之後北京在出台政策，大概也是沿用這套邏輯，比如改變普宅标準、持續降低房貸利率等，接下來北京市場如果繼續冷下去，也可以繼續期待這些大招。
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