南京山河水花園小區位于浦口老山，依山臨湖，是一處高檔獨棟别墅區。最近小區多位業主向現代快報 96060 熱線反映，今年上半年，大家籌備召開業主大會準備成立業委會，卻在查閱相關法律文書時發現，小區在 2013 年就有過一屆業委會了，并且跟現在的物業公司簽訂了一份正式的物業服務合同！可是，很多業主腦海中根本沒有關于小區成立業委會的記憶。這是從哪裏冒出來的業委會？它能代表全體業主？
爲此，業主聘請律師先後向屬地街道、區房産局以及公安分局去函，發現相關部門沒有該業委會備案的任何資料，而且連合同中用的公章也沒有在公安機關申請與備案。
△山河水花園小區的外景
業主偶然發現 10 年前小區有過 " 業委會 "
山河水花園冒出一個業委會，已經在業主群裏傳開了。但是在去年以前，好像并沒有業主知道，也沒有人關注小區有過業委會這件事。
今年年初，部分業主有了籌劃召開業主大會成立業委會的想法，并聘請了江蘇将軍山律師事務所律師蓋之明作爲法律顧問。蓋之明爲了掌握小區情況，上網搜索與小區有關的法律文書，結果發現了兩份法院判決，都是山河水花園的物管――南京鴻信物業管理有限公司起訴欠費業主的，判決時間分别是 2014 年和 2015 年。
△正式物業服務合同的首頁
在兩份判決中，作爲重要證據，物業公司向法院提交了小區正式的物業服務合同，簽訂時間是 2013 年 5 月 24 日，期限是從 2013 年 7 月 1 日到 2019 年 6 月 30 日，共 6 年。協議甲方是 " 山河水花園住宅小區業主委員會 "。判決書中提到，按照該物業服務合同，物業費的标準是 4.9 元 / 月 · 平方米。兩名被告均缺席庭審，法院也都判決業主繳納拖欠的物業費。
律師将該信息和部分業主交流後，引發業主疑惑。業主王先生說，山河水花園的物業是一開始就由建設單位引進的前期物業，這麽多年沒有更換過。部分業主想成立業委會，是希望對物業公司有更多的監督與約束，促進小區管理提升。
但是鴻信物業在 10 年前就跟業委會簽訂過正式服務合同，從前期物業轉變爲由業委會聘用的正式物業，這是很多人不知道的，這消息來得很突兀。
業主在群裏發問，希望找出當時的業委會成員出面說一下這件事，結果無人出面回應。
随後，在今年的三四月份，蓋律師先後到屬地街道、區房産局和區公安分局查證此事，希望相關部門公開當初指導和參與小區召開業主大會成立業委會的文件資料，以及業委會成立後的備案材料。但是，各相關部門都回複，山河水花園小區沒有就召開業主大會、成立業委會向他們提交過申請及材料，也沒有任何備案的痕迹。
△浦口公安分局針對山河水花園業委會是否提交備案手續申請刻制公章的回複，表明從未收到過該業委會的申請
這個簽合同的業委會到底是否存在？
這個業委會真的沒有成立過嗎？
爲了回應業主質疑聲，12 月 5 日，南京鴻信物業發布了一份《關于物業服務相關情況的告業主書》。其中稱，山河水花園自 2006 年項目開始開發建設，建設單位與鴻信物業簽訂前期物業合同，約定物業服務費爲 3.9 元 / 月 · 平方米。
此後，鴻信物業與業委會簽訂了山河水花園物業服務合同，合同期起始日爲 2013 年 7 月 1 日，合同到期是 2019 年 6 月 30 日。正式合同中物業費标準是 4.9 元 / 月 · 平方米。2019 年至今，則屬于事實服務關系。
" 告業主書 " 中稱，第一屆業主委員會成立于 10 多年前，業主委員會是業主自治組織，是在街道指導下組織成立的。
△物業公司針對業主質疑發出的 " 告業主書 " 部分内容
12 月 18 日，南京鴻信物業發布了 " 再告業主書 "，和前面一份公告的内容差不多，不認可他們在 2013 年和業委會簽訂的合同無效，并表示，業委會是業主自治組織，業主委員會從籌備到成立以及後期的運作，無需經過物業公司同意。
相關物業人員稱，由于 10 年過去了，當時的業委會成員以及物業公司人員都有變動，有些情況暫時難以調查清楚。
那麽，物業公司對此是否應該知情呢，業主和律師是怎麽看的？
蓋之明律師說，小區成立業委會是一件大事，往往需要幾個月時間，需要廣泛發動業主，不斷征求意見，街道、社區和物業都要深度參與；而且業委會還與物業公司簽訂了小區的首次正式服務合同。" 而業委會選聘物業，往往是要招标的，要貨比三家，要商定服務價格，這樣具體的過程，物業公司怎麽會不知道業委會的情況呢？"
△物業公示的合同，期限是 2013 年 7 月 1 日至 2019 年 6 月 30 日
目前，物業公司已經在小區内公示了那一份物業服務合同。代表業委會簽字的是一位易女士。但是業主們并沒有找到易女士，在群裏找人也無回應。
在調查過程中，蓋律師還發現了一個明顯的問題。今年 3 月下旬，浦口區房産局工作人員向物業公司索要了一份合同，并提供給了蓋律師。但令人大跌眼鏡的是，這一份合同是 2013 年到 2023 年的，期限 10 年，上面也有 " 山河水花園住宅小區業主委員會 " 印章。
△蓋律師從浦口區房産局拿到的一份合同，據稱也是由物業提供。但是該合同上沒有業委會委員代表簽字，而且期限是從 2013 到 2023 年
" 不可能同時存在一份 6 年期和一份 10 年期的服務合同。我們甚至懷疑，這個業委會公章就在物業公司的手裏！" 蓋之明說。
業主：要求退還多收的物業費
現代快報記者了解到，山河水花園被看作是南京的标志性高端别墅項目之一，目前大約有 400 多幢獨棟别墅，每戶的建築面積從三百多到五六百平方米不等。
從 3.9 元的前期物業費标準到 4.9 元的 6 年期正式合同，這是主要的變化之處。每平方米每月漲了一元，這其實不是小數目，爲何山河水花園業主以前沒有人提出來過？
幾位業主給現代快報記者的答複是，" 大家沒有往壞處想。" 因爲小區分了很多期開發，早期的都是執行 3.9 元的标準，但是後來調查發現，物業公司對 2010 年以後入住的一些業主，直接按照 4.9 元的标準收費。
業主們分析，物業公司之所以能和那一屆 " 業委會 " 簽訂 4.9 元标準的正式物業服務合同，可能就是考慮把标準統一，都按 4.9 元收取。
" 從業主角度來說，就是不懂物業的操作規則，以爲不會亂收費。" 蓋之明表示，在目前真相未明的情形下，業主有理由懷疑，是物業公司推動與 " 業委會 " 簽訂正式的服務協議，而且物業公司是受益方。也許在此過程中有少部分業主參與，但肯定沒有經過正式的業主大會流程。包括這份物業合同是否公示過，大家現在也沒有印象。
業主王先生給記者簡單算了筆賬， 物業從 2013 年 7 月份起，以 4.9 元 / 月 · 平方米的标準向業主收取物業費，至今超過 10 年。如果按每戶人家平均 400 多平方米的建築面積，那麽一戶一年平均會多收約五千元，10 年多收約 5 萬。由于别墅入住率較低，空置房收取物業費要打折扣，按照對半匡算，" 多收的 " 物業費可能也有大幾百萬。
" 我們要求物業退還多收的物業費。" 多位業主表示。
對于業主的訴求，目前物業公司還沒有具體的回複。針對部分業主質疑物業服務費過高，他們在 " 告業主書 " 中解釋，公司了解過浦口區幾個代表性别墅小區，由于受容積率、别墅業态、小區規模、交付時間等因素影響，物業服務費價格有一定區别，但獨棟别墅物業費價格平均都在 5 元 / 月 · 平方米以上。多年來，山河水花園長住戶數始終較少，房屋空置率一直較高（空置房屋按 70% 收取物業服務費），加之每年人力、物力成本的不斷增長，公司也在積極争取開發公司各項資源對小區進行投入，同時通過物業服務費收取，來保障小區高品質服務。
物業公司希望業主 " 按時繳費，對話溝通，依法行事。"
△山河水花園小區的外景
物業公司涉嫌違法了嗎？
浦口區住房保障和房産局物管中心工作人員告訴現代快報記者，他們沒有查到山河水花園業主大會和業委會的任何存檔資料。業委會成立要到物業主管部門和街道辦事處備案，屬于必經程序，不可能未經備案就開始作爲業主自治組織履職；而沒有業主自治組織，物業沒法簽訂正式服務協議，自然也不能漲價。
該局物業管理科工作人員表示，山河水花園目前有管委會。在目前情況下，業主如果對物業定價不滿，可以通過管委會反映訴求，由管委會督促物業，也可以向他們主管部門反映，包括組織專門的檢查等，來督促企業提高服務質量。另外，還可以由管委會牽頭對園區物業服務質量進行評估，并綜合居民的要求定一個收費标準，然後召開業主大會通過，委托管委會與物業簽訂新的合同。
至于 2013 年簽訂的那份物業服務合同，房産局不能界定合同的有效與否，這屬于民事糾紛，業主可以通過訴訟來解決。
據了解，部分業主已經決定，盡快到浦口公安分局湯泉派出所正式報案，案由就是物業公司涉嫌合同詐騙，用虛假合同多收取業主物業費。
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現代快報 + 記者 孫玉春
（校對 胡濤 編輯 周冬梅）
