劃重點：
1 這幾年的商品房市場低迷，也讓越來越多的地方政府看到了，光靠土地出讓金已難以爲繼。
2 人們誤以爲商品房空置太多了，其實這些年因爲房地産投資的不斷減少，一年下跌 20% -30%，這樣大幅度的下降，未來的産出讓人憂慮。
3 像北上廣深這樣的城市，保障房大約是現在商品房價格的 1/3 左右，2/3 的高地價和其它的一些收益就去除了，這樣就可以讓工薪家庭享受到這樣的一種政策紅利。
騰訊房産聯合河南廣電大象财富推出 2023 年終策劃《變局中的求索》。
文 / 騰訊房産 袁小麗 郭亦非
2023 年 8 月 26 日，國務院審議通過了《關于規劃建設保障性住房的指導意見》，提到要着力解決保障性住房供給不足的突出問題，讓 " 市場的歸市場，保障的歸保障 "，此被業界稱爲 " 新房改 "。
此後，多個中央重要會議也反複重申，加快保障性住房等 " 三大工程 " 建設，是房地産模式轉型的重要抓手和發展契機。
25 年前，時任國家房改課題組組長的孟曉蘇主導推動了 "98 年房改方案 " 的制定。在房地産高速增長的這 20 多年，孟曉蘇也從未停止對于保障房建設的呼籲。
那麽新一輪保障房建設，由誰來建？錢從哪來？如何分配管理？
近日，圍繞 " 新一輪保障性住房規劃建設以及我國未來房地産的走向 "，騰訊房産聯合河南廣播電視台大象财富，與原國家房改課題組組長、中房集團公司原董事長孟曉蘇進行了對話，對公衆關注的十大問題進行深度剖析。
原國家房改課題組組長、中房集團原董事長 孟曉蘇
一問：新一輪保障房建設能否推動房地産行業走出困境，健康發展？
保障房建設，是在 25 年前确定房改方案的時候就提出來的，那時候把它叫做 " 住房雙軌制 "，明确提出了由市場供應商品房，政府提供保障房，但是忽視導緻保障房供應不足，在一段時間裏甚至保障房投資隻占了整個房地産投資的 3.5%-5%，明顯地不足。
現在保障房建設不足，就形成了有效需求不足。有效需求有不少是來自于普通收入家庭、工薪家庭，房價高，讓工薪家庭買不起，這種情況下，有效需求就不能形成。現在商品房市場的低迷，其中有一部分是屬于人們預期不良，有一部分是因爲政府限制購買，還有一部分是，爲不适當的人群提供了一些不适當的房價，爲工薪家庭提供的這些高價商品房，不是他們能夠買得起的，所以必須要采取 " 住房雙軌制 " 和完善兩個體系。
我認爲這兩年的房地産低迷，包括地方政府再指望着靠拍地來獲得土地财政，這個方式慢慢的路越來越窄了，這也促使人們反思建設保障房的必要。
中央提出的 " 建立房地産發展新模式和加快向房地産發展新模式轉型 " 的這些說法也促進了保障房建設這個思路的實現。
新的發展模式是什麽？主要就是完善 " 住房雙軌制 "，大規模的建設保障房，這樣正好可以在商品房市場低迷的當下，能夠有效的改變房地産的供給結構，也能夠更好的滿足更多人群的需要，形成 " 市場歸市場 "，" 保障歸保障 " 這樣的一個新的發展模式。
二問：新一輪保障房建設，誰來建，資金從哪來，怎麽分配？
保障房建設肯定是政府行爲，包括中央現在推動的三大工程，主要還是财政引領，以保障房爲主，保障房建設的土地也要由地方政府無償供應。無償指的是不收土地出讓金，要收土地成本，土地成本包括拆遷，包括其他的一些前期的必要費用，所以保障房并不隻是建安成本，它還有一定的土地費用，但是政府不能收土地出讓金，而且地方政府要給相應的土地，不能把那些邊遠區域的地、那些交通不便的地，給這些普通收入家庭，他們沒有好的自我交通條件，還是需要公共交通的支持。
很多人擔心，不收土地出讓金，地方政府沒有拿出好地塊建設保障房的動力。但是我認爲，我們的政府是人民政府，這個動力就來自于爲了人民。
這幾年的商品房市場低迷，也讓越來越多的地方政府看到了，光靠土地出讓金已難以爲繼。保障房建設和商品房建設一樣，也可以拉動建築業，拉動房地産業相關聯的 100 多個産業，他們也會産生稅收，産生就業，産生促進社會穩定的若幹因素，這都是政府執政的目的，而并不是光隻看一個土地出讓金。如果想繼續這麽收，現在大形勢不許可了，房地産不許可了，這種情況下我想也可能會對一些地方政府在建設保障房方面下決心有所幫助。
但是，沒有中央投資的話，地方是有困難的，要面對地方的困難，包括地方目前土地出讓金收不上來，地方債越來越多，而且建保障房肯定會增加地方債。如果有了中央投資，那麽央企呼之欲出。當然我說的央企并不是那些已經在資本市場上市的改制企業，他們已經不是央企了，他們是原央企，後來改成爲市場化的企業，他們還可以繼續活躍。
現有央企，他們手裏的這些商品房怎麽辦？逐漸退出，或者幹脆來個了斷，就整體上賣給這些上市公司就完了，讓他們恢複到原來的建立央企的初心，完成國家的行政性的和保障性的任務。
所以我覺得現在在保障房建設任務已經提到面前的時候，就需要進一步研究如何把這些央企利用起來，發揮好他們的這方面的作用。
再來談談誰來出資，"14 号 " 文件已經明确講了，如果因此而增加地方政府隐性負債的，則一律不得實施。地方政府現在哪個财政這麽寬裕？哪個不會因此而增加負債？所以從這個意義上說，光靠地方财政是不夠的，需要中央财政出力，中央财政要帶頭投資保障房，才能夠有效地引導地方政府的投資。
中央出錢，由央企投入，再帶動地方财政出資，再加上貸款和其它的一些融資的方式，就能夠形成一定的規模。這幾年正好房地産投資下降，房地産的購買力也在流失，每年丢 5 萬億左右。在 2023 年有可能丢掉的是 5 萬多億，這麽個大窟窿怎麽補？用保障房就可以補上。如果中央能出 1 萬億，地方政府再配套 1 萬億，這就是 2 萬億，再加上銀行、信托、基金共同來投入，那就是形成 5 萬億，這 5 萬億投到保障房上，不出土地出讓金，那麽它對建築業的拉動力就能達到 10 萬億。正好在房地産低迷期，通過保障房的建設就把這個窟窿給堵上了，而且還能夠實現房地産轉型的良性循環。
同時保障房的品質一點也不能夠低于商品房，所以它所消耗的材料也都不低于商品房，雖然地方政府沒有收土地出讓金，但其他的拉動力還在。建築業，建材業和他們所關聯的 100 多個産業，它們的重新活躍，也能給地方政府提供稅收，同時也能拉動就業。
下一步就是分配，分配是由誰來分？
當然是由政府主導，要有老百姓參與，我們這方面有足夠的經驗，大家不必擔心說是因爲政府主導了，還分的不公平。我們過去福利分配有一套經驗，現在這些年一些地方沒有停止保障房建設，他們也知道該怎麽分，分配之後還要有管理問題，包括現在是配租的這部分，過幾年他們有錢了，希望買的話，也應該轉成配售。
配售也是以保障房價格來配售，不能讓政府背着這麽大的财政負擔去承擔着房屋成本，然後用低租金來租賃。
所以我認爲如果中央能夠每年出 1 萬億來帶頭建設保障房的話，連續投 5 年，現有的房地産的供給結構就會明顯的改善，同時 5 年期間就能形成一定的規模，也正好把房地産下滑這個窟窿給堵上了，這樣做，5 年之後就可以形成一個相對良性的循環。保障房建設就會在中國形成一種長效機制，就形成了 " 市場歸市場，保障歸保障 " 和達到當年設定的完善住房市場體系和住房保障體系這兩個體系的制度目标。
三問：新一輪保障房建設，民營房企能承擔什麽角色，以擴大其發展空間 ?
民營房企面對的困難主要還是市場變化，而市場變化上的重要原因就在于多年的限制，應當說不光是市場本身的變化，多年限購，從 2011 年開始的限購發生了長效的作用，逐漸的把中國的房地産市場壓下來了。
這個問題我認爲在建設保障房之後，特别是規模化啓動保障房建設之後，就有可能恢複到理性調控的軌道。因爲這些年的調控，它的出發點就是看到了商品房價格越來越高，低收入群體買不起，想到了把商品房價格降下來，于是出台了一系列打壓商品房市場的措施。
解決這些問題的根本，就是讓保障房規模化建設。
原來工薪階層所呼籲的房價要降，指的就是讓他們能夠買保障房，而那些已經有房産的居民，他們不願意房價降，怕自己的房地産資産貶值，他們希望的是房價穩或者穩中有升，這些需求在商品房市場可以做到。
保障房建設，不光是讓國企、央企有大量的符合它們自身職能的工作可以做，而且讓民營企業也能夠逐漸擺脫行政限制和市場低迷的影響，慢慢恢複到正常。
四問：若政府收購老舊小區或爛尾樓，将其盤活爲保障房，是否可行 ?
保障房和商品房的最大區别，是不收土地出讓金，而且不攤入城市基礎設施配套費用。社會輿論不斷呼籲的，讓政府出錢，甚至讓政府發債去收購這些商品房，是不是包含着土地出讓金的房屋？如果是，怎麽能夠把它變成保障房呢？銀行可以認虧，但想虧都虧不出去，因爲土地出讓金早就讓地方政府收走了，除非是地方政府另拍一塊地，土地出讓金給還回來，可能嗎？不可能！有這個錢還不如是去建保障房，因爲收一平米的商品房夠建三平米的保障房。
但是如果去收購這些房子變成 " 平急兩用 " 的基礎設施，有可能。
再有一個和這個問題相關聯的，是這麽多人關注社會上有這麽多的商品房，爲什麽這麽關注呢？是因爲有些數據不真實，人們誤以爲商品房空置太多了，其實這些年因爲房地産投資的不斷減少，下降幅度很大，一年下跌 20% -30%，這樣大幅度的下降，未來的産出讓人憂慮。
那麽房地産到底空置多少？
我聽到一個名人說 3 億套，結果全社會都傳 3 億套，哪有 3 億套，那是 3 億平方米，一平米是一套房嗎？
甚至有人把它放大到 35 億套，他們不知道 35 億套是什麽概念，全世界 75 億人口和 29 億個家庭，35 億套房是全世界人民住房的總量，中國哪有能力建那麽多房，所以這些虛假數據、吹牛的數據滿天飛。
現在社會上的認知有可能是建立在一些虛假數據上面。根據國家統計局發布的數據，截至 2023 年 11 月，全國商品房待售面積是 31813 萬平方米，若按照 100 平米一套房估算，折合三百多萬套房，這部分如果是正常房地産市場恢複的情況下，一兩年就能夠消化掉一些過多庫存，保持一個合理庫存。
五問：新一輪保障房建設提出配售型保障住房實行封閉管理，未來如何流通？
現在人們所說到的配售是中央 "14 号 " 文件提出來的，它是和原來所說的配租是不同的，配租是爲 " 兩新家庭 " 準備的，就是新市民和年輕人新家庭，主要是租賃的，這種保障性租賃房，現在也在 REITs 市場上開始流通，這就解決了它的長期持有的問題。
但另外一方面，保障房的建設如果規模大起來，不可能都是由财政來持有，而且有一部分居民特别是工薪階層，他們是有能力購買的，但是不能夠按商品房價格賣給他們。因此就是按照當年保障房的定義，不收土地出讓金，隻收土地的基本稅費，再加上基礎設施費用不再攤入，這樣房價就低了，低到什麽程度？一般像北上廣深這樣的城市，大約是現在商品房價格的 1/3 左右，2/3 的高地價和其它的一些收益就去除了，這樣就可以讓工薪家庭享受到這樣的一種政策紅利。
這種房子在短期内不應該進入市場，因爲如果建的是保障房，卻把它直接賣到了商品房市場，這不是一種對于政策的套利嗎？這是不适合的。各個地方政府也不會支持這麽做，但如果居民買了房子之後，他要退出，進入商品房市場行不行？短期内是不行的，我說的短期是幾年之内，比如說 5 年，如果要是 5 年之内要轉讓，政府可以原價回購，這也是國際上包括像香港、新加坡的經驗。
未來這一輪保障房能不能進入市場流通？我認爲是可以的。在補交了一定的費用之後就可以進入到市場，要有個年限，這個年限香港規定的是 5 年 -7 年，我們規定多少年，可以根據各個城市的不同情況及對房屋的不同需求做出與之相契合的規定。
說到補繳費用，當年房改售房爲了讓老職工能夠買得起，就按成本價，并打了一道工齡折扣，又打了一套一次性付款折扣，這樣一套租賃房一兩三萬元，也有可能有五六萬塊錢的，賣給了老職工。過了一年，他們以房改購房價的 1% 補交了土地出讓金，5 年之後這個房子就允許轉讓了。并不是所有的老職工都轉讓，我們說的是讓他獲得一個轉讓權，這樣它的房價就可以體現出來了。不能流通，它的價格就顯現不出來。我們看到現在并不是所有老職工都在賣房，但是所有老職工都可以說出自己的房子值多少錢，現在北京上海很多當年的房改房兩三萬塊錢買的，現在都值上千萬了。
所以，在規定一定的年限，在補交了一定費用之後，可以讓購買保障房的這些新家庭，憑着現在的保障房未來有可能進入市場，由此讓他們的房價能夠逐漸追平商品房，這樣就給了他們一次實現共同富裕的機會。
六問：若未來經過一段時間允許保障房在市場流通，會不會對商品房市場造成沖擊？
這要兩說，一方面現在的商品房市場把很多買不起房子的這些工薪家庭都逼着走進去，讓他們面對高企的房價充滿憂慮，這本身是不應該的，今後建設保障房就是要讓這些居民能夠享受到保障房的優惠。
再一方面，未來保障房足量供應的情況下，整個房價體系就會出現變化，就能實現 " 市場歸市場、保障歸保障 "，保障房的價格是明顯的低，這就解決了廣大工薪家庭希望房價要降的目标，并不是商品房體系崩潰，讓有房的老百姓自己也吃虧，而是保障房的供應價格低，如果一定要算個平均房價，那麽它的結構性房價就顯得低了，但是它并不傷及那些已經有房的百姓，他們的财産價值并沒有貶值。再放大一點看，像香港、像新加坡，這些住房體系，他們的商品房在保障房供應足量的情況下，房價該漲漲、該跌跌。
最近新加坡的房價漲得不得了，新加坡政府推出了加稅的政策，包括印花稅加到 60%，如果 100 元錢買房，就得拿 60 元錢交稅，這還光是印花稅，還不算别的稅，這樣他就可以通過對商品房的征稅去把資金注入到保障房建設，這就是政府的一個很好的調節行爲。
所以從我們曆史經驗和國外的這些情況來看，保障房的建設不會打壓商品房市場，反而會因爲讓商品房市場能夠恢複市場屬性，解除現有的行政性限制措施，能讓商品房市場重新活躍。
七問：新加坡住房模式備受關注，組屋模式有哪些方面值得我國去學習和借鑒？
當年在制定房改方案的時候，我們學習了很多國家和地區的先進經驗，包括英國、德國、法國、日本、韓國、新加坡，也包括中國的香港地區和中國的台灣地區。
我們學習最直接的或者最簡單來說就是所謂香港模式和新加坡模式，香港模式就是英國模式的翻版。當年我們提出來要在 78 個大城市建保障房，而且保障房的比例應當是占到 50% 左右，學的是英國和香港模式，新加坡把規模搞得比較大，一直搞到了 80% 或 80% 以上的家庭住進保障房，那是它的特殊情況所決定的。
新加坡的特點跟香港不一樣，它的保障房的流通是建立另一個市場，是保障房隻能在保障房，就是組屋市場流通，而商品房市場是另一個市場，香港則不一樣，香港在 5~7 年之後補交了土地出讓金之後，就可以進入到商品房市場流通。
這些經驗我們反複比較，我們都學取了。香港房屋面積太小，我們沒有去學，40~60 平方米，對中國這麽多的城市來說并不适應，我們現在的保障房的規模就比它大。但是新加坡那邊是屬于全民的住房計劃，新加坡居民沒有房子的就可以享受一次，它的房子做的又太大，做到 190 多平米，這也不是我們需要學取的，我們要取中。
我們的未來的房屋能不能流通，這些市場都是能流通的，不過它規定了不同的市場，如果說現在我們配售的房子就不能流通，不可能的，一定要有流通的能力，但是要有時間，沒有個時間限制，買了就去賣，這不就變成炒房了嗎？我們不需要建立一個單獨的流通市場，這也是因爲中國國家大，土地多，人口多，城市多，這樣就沒有形成兩個市場，這個是學的香港的經驗。
八問：新一輪保障房大量建設，是否會讓原本想買商品房的人反而不買房了？
回答這個問題，首先有個假設，就是各級政府是能夠按照中央要求規模化的供應保障房的。
在假設成立的情況下，我們就要分解購房人群，具體到他是保障房對象還是商品房對象，如果本來就是一個商品房對象，是不符合保障性住房的購買條件的，這個居民應該是努力加把力，就在商品房市場上尋求适合自己的房子；如果他本來就夠保障房的條件，那就不用非要在這時候去咬緊牙關去買商品房。
所以我認爲，各地也應該給老百姓一個明确的界限，告訴他們是什麽樣的收入水平和條件才能夠享受保障房優惠，并且保障房也有面積和房屋大小之分。現在社會上擔心的說年輕人不結婚、不生娃的問題，在保障房面前也可以多做一點促進作用。
讓居民能夠有孩子就多個房子，這是多大的政策鼓勵，再怎麽去做别的補貼，也不如說合理地讓居民多享受一點面積，或者是增加一個卧房，對于他的鼓勵更大。
九問：現在房地産市場上有哪些怪象？
這一輪去庫存，北京、上海和深圳這幾個一線城市到現在還是固守着限購政策和限貸不放松，這樣做不光影響到這幾個城市的房地産發展和經濟發展，而且也影響到全國人民的信心，所以應當從全局來考慮。
2024 年我擔心會出現的三大怪象。
第一大怪象在前兩年已經出現了，叫做一方面在 " 人工呼吸救樓市 "，另一方面 " 一隻手還掐着樓市的脖子 "，這就是一個救市怪象。其實把掐着脖子這隻手放松就完了，不需要輸氧和人工呼吸，它就能慢慢緩過來，這是一個怪象。這個怪象會不會延續到新的一年？有可能。
第二個怪象就是一方面繼續限購，加大房屋庫存，另一方面卻主張由政府出錢甚至發國債去收購那些存量房，在很多的專家提議中都出現了，他不知道在限購狀态下，出現的這種庫存是有虛假的一面，要是想由政府花錢收購，也先取消限購，讓社會購買力能夠充分的實現的這種情況下，再考慮這種事情。
第三個怪象是我擔心各地在紛紛啓動保障房建設，反而國企、央企不光作壁上觀，而且紛紛進入商品房市場，繼續高價拍地，違背了國務院要求的國企央企房地産企業退出競争性房地産領域的要求。
新的一年會不會出現這三大怪象，讓我們共同拭目以待。
十問：房地産是否已到底部？購房者是再等等，還是現在入市？樓市何時複蘇？
商品房市場低迷了兩年多，按照正常的規律應該反彈了。
但是很多專家都認爲這次跌的這麽深，如果沒有超常規的政策，市場很難回暖，這就面對着對 2024 年的商品房市場的判斷，到底是能夠迅速回暖，還是延續低迷，這些問題我都難以作出判斷。
我隻是看到保障房建設決心下得大，而且任務布置的明确，如果真的能落實，就有可能激活商品房市場。
在這種情況下，那麽好不容易趕上房價低迷的這幾年，如果是商品房的購買者，如果是本身就有錢，但是卻把錢存在銀行持币待購的這部分人，就應該盡快出手，這時候還真可能是個底。當然如果 2024 年房地産繼續低迷，那麽人們觀望也是可能的。
另一方面，如果不是商品房的購買主體，買不起商品房，是保障房的享受對象，這時候當然還是要等，等保障房建設，并且要促進各地的保障房的産出。
我相信中央下了這麽大決心，各地會有回應的，但是我也有擔心是不是真能落實，因爲我們呼籲保障房這麽多年了，中央下決心也不是一次了，結果到最後都沒做起來，所以我對這個問題不能夠給予明确回答，就在于我對 2024 年的展望，還是兩個方向，認爲有可能往這走，有可能往那走。希望能夠往我們預期的方向走，就是完善住房雙軌制的方向走。
