住房和城鄉建設部部長倪虹在近日召開的企業座談會上說，要繼續鞏固房地産市場企穩回升态勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款 " 認房不用認貸 " 等政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群衆的合法權益。
首套房首付比例或再降低
據中國經濟網報道，在業内人士看來，住建部此次表态，釋放了超預期的政策調整積極信号。
比如，作爲直接影響購房成本的關鍵變量，購房首付比例甚至比房貸利率本身影響還要大。在當前購房者入市意願偏弱的情況下，降低購房首付比例已成爲政策重要發力方向。在易居研究院研究總監嚴躍進看來，當前，很多城市沒有把首付比例降低到 20%，且房貸利率依然高于 4%。據易居研究院統計，全國 20 個重點城市首套房首付比例主要分爲三檔，即 35%、30% 和 20%。
城市能級越高，首付比例越高；城市能級越低，首付比例越低。具體城市看，北京和上海的首付比例最高，爲 35%。廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例爲 30%。
" 目前，大部分非限購城市首套房最低首付比例已經按照 20% 執行，但對于核心一二線城市，首套房最低首付比例大多仍不低于 30%。" 在平安證券房地産首席分析師楊侃看來，此次住建部提出 " 進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率 "，可以說超出市場預期，有利于降低購房者置業成本，若後續落地執行，将更加利好總價高、購房門檻高的核心城市。從貸款利率角度來說，據貝殼研究院監測顯示，2023 年 7 月份，百城首套主流房貸利率平均爲 3.90%，二套主流房貸利率平均爲 4.81%。
中指研究院市場研究總監陳文靜在接受媒體采訪時表示，短期來看，預計一二線城市或進一步降低首套房首付比例和房貸利率，首套房首付比例仍執行 30% 的二線城市或逐步降至 20% 下限。同時，一線城市如北京、上海首套房貸利率加點數也存在下調可能。
因城施策逐步推進
據 21 世紀經濟報道記者觀察，由于二套房首付比例和房貸利率普遍高于首套房，因而首套房認定标準也是影響購房成本的關鍵因素。
首套房認定标準與 " 認房 "" 認貸 " 相關。" 認房 "" 認貸 " 指商業銀行在确定貸款比例時會參考家庭名下是否有房，是否有過住房貸款記錄、貸款是否償清。" 認房又認貸 " 意味着購房家庭隻要在全國有過貸款記錄，不管家庭名下是否有房，貸款是否償清，再購房則會被認定爲二套。" 認房不用認貸 " 則意味着僅将家庭名下是否有房作爲首套房認定的标準。" 認貸不用認房 " 是将貸款是否償清作爲首付比例的參考條件。當前限購較嚴格且執行 " 認房又認貸 " 政策的城市主要包括北京、上海、廣州、深圳、成都、西安等十餘個核心城市。
根據諸葛數據研究中心不完全統計，自去年以來，包括鄭州、杭州、南京、蘇州、無錫、天津、佛山、珠海、東莞等在内的 20 餘城優化 " 認房又認貸 " 政策。
如 5 月 25 日，天津發布關于修訂《天津市個人住房公積金貸款業務操作細則》的通知，對房屋套數核定方法進行調整，明确套數核定以簽訂購房合同或買賣協議時，" 以我市住房交易及不動産登記管理部門确定的購房套數爲準 "，公積金貸款開始執行 " 認房不用認貸 " 政策。
但一線城市和成都、西安等部分重點二線城市仍然嚴格執行 " 認房又認貸 " 的政策，如上海首套房首付比例爲 35%，二套房爲普宅和非普宅的首付比例分别爲 50% 和 70%，這對于想要換房的家庭而言資金壓力較大。
諸葛數據研究中心高級分析師陳霄認爲，如果落實 " 認房不用認貸 "，那麽購買 " 賣一買一 " 就可以按照首套房标準執行，這對于改善性住房需求家庭而言可謂是一個重磅利好，大大降低了購房成本，減輕還款壓力，拉動其入市積極性，促進改善性住房需求釋放。
陳霄認爲，整體來看，核心一二線城市政策調整的空間仍然較大，預計後續重點城市跟進調整政策的預期提升，并且調整首付比例及優化 " 認房又認貸 " 将成重要方向。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提醒，相關政策要落實落細，後續還需要金融管理部門共同推進，各地積極貫徹落實。具體落地的過程，應是因城施策，即各地不會步調一緻、力度一緻地實施，而是會有先有後、政策力度有大有小，不會一下子就把政策用到底。
具體而言，陳文靜認爲，接下來一二線城市或進一步降低首套房首付比例和房貸利率，首套房首付比例仍執行 30% 的二線城市或逐步降至 20%，北京、上海等一線城市首套房貸利率加點數也存在下調可能。與之類似，短期二線城市或率先調整優化 " 認房又認貸 " 政策，一線城市亦存在空間。此外，未來針對換房需求的稅費減免政策支持力度或進一步加大。
關于樓市，北京最新表态
7 月 29 日晚，北京住建委官方公衆号 " 安居北京 " 發文稱，黨中央、國務院高度重視房地産市場平穩健康發展。7 月 24 日中央政治局會議指出，要适應我國房地産市場供求關系發生重大變化的新形勢，适時調整優化房地産政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地産市場平穩健康發展。
近日，住房和城鄉建設部召開企業座談會，會上倪虹部長表示，要繼續鞏固房地産市場企穩回升态勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好各項政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群衆的合法權益。
市住房城鄉建設委将認真學習領會中央政治局會議精神，按照倪虹部長在企業座談會上的講話要求，在市委、市政府領導下，堅持穩中求進工作總基調，結合北京房地産市場實際情況，會同相關部門抓緊抓好貫徹落實工作，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進北京房地産市場平穩健康發展。
來源：21 世紀經濟報道（作者：李莎 編輯：包芳鳴）、北京住建委官方公衆号 " 安居北京 "、中國經濟網
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本期編輯 江佩佩 實習生 譚雅涵
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