以下文章來源于非凡油條 ，作者豆腐乳兒
作者：豆腐乳
編輯：養樂多
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最近《關于規劃建設保障性住房的指導意見》受到熱議。
據稱該文件 9 月 1 日下發，主要是印發給人口淨流入的超大、特大城市，明确要求用改革創新的辦法，在大城市規劃建設保障性住房。
具體是多大的城市？指導意見強調，支持城區常住人口 300 萬以上的大城市率先探索實踐。目前城區人口超過 300 萬的城市共 35 個，包括北京、上海武漢、西安、杭州、南京、東莞、佛山等。
這份文件之所以引人關注，是因爲它提到推動建立房地産業發展新模式。
熱議中的新模式，重點針對住房有困難且收入不高的大城市居民群體，以及城市需要的引進人才等群體。以家庭爲單位，保障對象隻能購買一套保障性住房。已享受過政策性住房的家庭申請保障性住房，需按規定騰退原政策性住房。
從這可以看出，上述率先探索實踐的 35 座城市即将迎來利好，這種利好來源于本身是人口流入地，如今又有了一種吸引人口流入的手段，那就是保障房。這也是對如今人口格局的一種承認，承認了人口流入地的住房才有人住，才會緊張，人口流出地住房怕是過剩了，要不值錢了。
畢竟國内房子過剩，大家争的是工作地的房子。
而且這些大城市難以獲得房産的居民可以通過保障性住房以較低成本得到住所，就可以進一步釋放消費需求，對這些城市的消費也是利好。
與此同時，還提到确保住房建設質量，加強配套設施建設和公共服務供給，這些保障房可能會和商品房一樣，居住者享有相同的公共服務。
再結合上面提到的家庭爲單位申請，可以看出這是鼓勵進入大城市工作的年輕人積極融入城市，最好還能促進結婚。如果各地有細化措施，說不定還會有鼓勵生孩子的細節。
質量又好價格又低的保障房，怎麽建設？
據稱保障性住房以劃撥方式供應土地，僅支付相應的土地成本。要充分利用依法收回的已批未建土地、房地産企業破産處置商品住房和土地、閑置住房等建設籌集保障性住房。支持利用閑置低效工業、商業、辦公等非住宅用地建設保障性住房。
這說明，大城市不是缺地，而是在之前限制拿地，以賣出高價。如果地價便宜供應，那麽房子價格也不會太高，更何況還會收回部分土地或者改造其他類型建築。
但這項改變，本質上改變了土地财政——地賣不上價，城市财政收入咋辦？所以要在這些經濟狀況尚可的大城市試點，因爲這些大城市還會有土地财政之外的其他收入可以撐一撐。換種說法是，反正現在賣地也賣不出了，不如想辦法轉型。
當然，這也意味着地方财政轉型，這就要結合未來的地方政府收支、中央财政職能轉換來講了，這個話題太大了。
配售方面，采取市場化方式運作，按保本微利原則，公平公正配售。同時，實施嚴格的封閉性管理，禁止将保障性住房變更爲商品住房流入市場。工薪收入群體購買的保障房不得長期閑置。如長期閑置、确需轉讓、因辭職等原因離開機關事業單位或企業的，由各地政府按規定予以回購。
保障房和商品房将會是兩條線，兩種不同市場，互相不流通。如果這樣，那麽未來商品房交易又會怎麽樣呢？
在 2020 年的第七次人口普查中，我們也可以從人口結構中看出，"80 後 " 這代人，也就是當時 30-39 歲這部分人，在總人口中占比不小。他們當時占總人口比例的 15.83%。而且可能之後幾代人，可能都不如他們多了。
☉數據來源：國家統計局
房地産市場化，解決了 "95 前 " 的很多人住房問題，從 "80 後 " 這代人口可能是最後一波高峰來看，未來房産方案需要解決的人口可能還真不算多了。新的房地産改革任務可能沒有房地産市場化那麽重。做得好的話，年輕夫妻獲得房産的門檻大大降低。
而且經過這幾年的洗禮，年輕人也不會認爲 " 房價永遠漲 " 了，也不會認爲自己努努力就能買得起商品房了。在未來經濟增速放緩的大前提下，他們可能更容易接受保障房。
至于未來購買商品房的主力，可能是那些人口較多的老年人，尤其是建國後第二波人口增長高峰的 1962-1973 年生人。他們正在步入老年，而且攢了一輩子的錢，未來可能有購買養老住房的需求。
所以未來商品房銷售，可能會集中于老年人的養老需求上，尤其是要做好适老化。這對房子的質量也有很高的需求，過去房地産開發的粗放模式，肯定走不通了，會有更多房企混不下去。
相應的，家居也需要适老化，我們之前也在《等你老了，上廁所都很吃力》裏也提到了。
未來年輕人購買廉價保障房，老人換養老盤，最慘的可能是中間這一代被套在房價山頂上的人了。畢竟老年人想買的養老盤還會漲，但和這代人手裏的二手樓沒啥關系了。
哎，我們這代人高位站崗了，畢竟 " 房住不炒 "，隻能自己住了，做好手裏質量不高的房子趕緊出手，不然流動性更差，就砸手裏了。
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參考資料：
改革創新漸成主基調 保障性住房供給側 " 求新 "- 中國經營網 http://www.cb.com.cn/index/show/zj/cv/cv135235881268
我國住房保障迎重磅變革，新一輪工作如何推進？https://www.yicai.com/news/101891317.html
文章用圖：圖蟲創意
本回完
