李嘉誠在北京捂了 22 年的一個地塊，終于要開售了，而不久前，他在香港的一個海景房項目七折甩賣，更是引發香港樓市 " 海嘯 "。迅速回籠資金的同時，李嘉誠又開始抄底香港土地市場，低價拿地，重新回到牌桌。
作者 | 李 逗
編輯 | 孫春芳
運營 | 劉 珊
李嘉誠的專屬辦公室在香港長江集團中心大廈 70 層，從地面望上去，樓尖高聳入雲。從商半個多世紀，他長期坐鎮于此，執掌着龐大的商業帝國，坐了 20 年香港首富的寶座。
這個在香港中環心髒地段落成的樓宇，恰如其分地诠釋着 " 李超人 " 的形象。在他經商 70 餘年裏，長實集團長久屹立不倒，幾度穿越周期，還成了碧桂園老闆楊國強的學習偶像。
" 超人 " 很早就宣告了他的投資秘訣：" 不賺最後一個銅闆。" 别人貪婪，李嘉誠恐懼，主打一個出其不意。恒大、融創等房企在内地買買買時，李嘉誠轉頭開始處理内地資産。
如今，許家印、孫宏斌個個被債務壓身，但已經 95 歲的李嘉誠，卻勝似閑庭信步。讓人不得不對 " 超人 " 眼花缭亂的投資術歎服。
最近一段時間，李嘉誠把北京的一個高端住宅項目推入市場。項目還沒真正開賣，但大家已經提前幫超人算好了賬本：捂地 22 年，增值 50 倍。
不僅如此，在香港大本營，李嘉誠兩周前更是掀起了一輪降價風暴，以 7 折銷售的價格把海景房項目賣了，引起萬人搶購。
從商 70 餘年，95 歲的李嘉誠的一舉一動，備受市場關注。賣樓的同時，他近期在香港土地市場上也是動作頻仍。
從 2001 年拿地至今，北京朝陽禦翠園的開發周期超過 22 年，如此長的開發周期，在業内實屬罕見。但對于以捂地爲盈利法則的長實集團而言，這已經不是稀罕操作了。
2023 年 8 月 13 日，北京市住建委官網信息顯示，位于北京市朝陽區東四環旁邊的禦翠園，備案名 " 逸翠園 "，于今年 7 月 18 日獲得預售證，被推向市場。
▲（北京禦翠園。圖源 / 項目方）
對于其他地産老闆來說，散售的尾盤項目，很可能是一個燙手山芋，但是李嘉誠靠着囤地藝術，卻能将 " 尾盤 " 生意發揮到極緻。
禦翠園項目，是李嘉誠早在 2001 年就以協議受讓的方式，捂在手裏的一塊寶貝。當時的拿地價隻有 1750 元 / 平米，和現在動辄六七萬一平米的土地價一比，妥妥的 " 白菜價 "。
擅長 " 鬥智鬥勇 " 的朝陽群衆們，很早就不願再忍了。2014 年，在政府反饋意見欄上，他們一針見血地指出，" 建議收回和記黃埔的土地開發權，重新進行招拍挂，維護土地市場公平，保證政府收益。"
變相囤地的指控，讓 " 超人 " 很苦惱。李嘉誠曾對公司在内地 " 囤地 " 的指責做出回應，表示集團并無在内地囤地，" 沒有一個項目不是希望能加快開工。"
話音剛落，次年，李嘉誠就拉開了轉讓内地資産的序幕，揮一揮衣袖，清空了百億資産。禦翠園項目的買家們，一等又是近十年。期間，項目偶有公示信息之外，再無其他動态。
然而，京城豪宅市場的價格紅線，早在 2017 年 "317 新政 " 出台後就被嚴格限制在了 "8 萬 "，到了 2020 年，這條紅線上升至 "12 萬 "，但能突破紅線的項目少之又少。
而這條看不見的紅線，讓李嘉誠在京城的捂地大法失靈了。一位豪宅中介透露，"2021 年這個項目的備案價是 12 萬 / 平米，但是政府沒給批，一直等到了去年，據傳項目方把備案價降到了 10 萬，後來也沒給下證 "。
進入 2023 年，素來堅挺的北京豪宅市場，開始出現令人不安的信号。麗茲行豪宅研究院數據顯示，7 月整體新房豪宅網簽量爲 290 套，環比下降 7.64%，同比下降 58.98%，連續 4 個月成交量下滑。
豪宅低迷的形勢，終于讓長實決定不再等了，開始采取更爲謹慎保守的定價策略。目前，該樓盤備案售價在 9 萬到 9.97 萬 / 平米之間，并未突破 10 萬元大關。
即将開售的産品中，既有平層住宅，也有聯排别墅。上述中介表示，" 最終的銷售價格均價會在 9.5 萬左右，目前還在驗資排卡階段。"
根據不同的面積，禦翠園平層總價預計在 1300-1900 萬元之間，聯排總價則預計在 3500 萬元 -4800 萬元。其中，平層共有 1024 套，聯排産品則有 228 套。
而一旦銷售完畢，也意味着長實集團在北京囤着的最後一塊地被出清。據上述中介透露，" 目前平層的樓棟已經蓋到外立面了，馬上快要封頂，預計到明年底就可以收房，開發商也是想要快點賣掉。"
目前，長實集團官網顯示的 " 内地發展中項目 " 共有 13 個，都是住宅項目。但據公開信息，其中絕大多數都在 2015 年前已開盤，僅有零星房源陸續散售。
不過，受銷售市場大環境影響，長實集團的業績也同樣出現了波動。8 月 3 日，長實集團披露了 2023 年中期業績報告，财報顯示，集團已确認物業銷售收入爲 82.46 億港元，同比減少 59.6%。
面對銷售、利潤都在下滑的局面，不管是内地樓市，還是香港樓市，很少企業會坐以待斃。更何況是擅于 " 低買高賣 " 的李嘉誠。
在推出禦翠園項目之前，李嘉誠在香港樓市刮起了更爲猛烈的降價風暴。
香港，曾經書寫過無數個樓市神話。但如今，長達 20 年的超級大牛市悄然褪去，香港樓市正在度過漫長的冬天。長實集團，率先發出了寒冬已至的警示信号。
8 月 3 日，長實集團旗下香港油塘 " 親海駅 II" 項目開售，平均每平方英尺價格爲 1.5 萬港元，對比周邊二手房便宜了三成。
這則七折樓盤出售的消息，迅速引發香港萬人搶購潮。" 相當于 7 年前的樓價，被新聞形容爲‘炸彈’般震憾。" 長實集團主席李澤钜如此描述。
由于極具競争力的價格，" 親海駅 II" 首批樓盤開售十分鍾即獲超額認購，最終首日收獲超 2000 宗認購，超售 14 倍。
據香港中原地産數據，截至 8 月 10 日，" 親海駅 II" 收逾 3.8 萬票（即買家遞交 " 購樓意向書 "，同時支付訂金），超購約 60 倍，成爲香港曆史上收票最多的新盤。
實際上，近兩年，李嘉誠旗下公司打折賣房也不是第一次了。由于土地成本優勢，長實集團一向奉行以市場價或低于市場價進行銷售。但這一次的降價動靜卻是最大，引發行業震動。
長江實業的低價抛售，引發了業界的衆多猜想。對于項目低價出售的原因，市場衆說紛纭。
有觀點認爲，項目旁邊有魚市場和水泥廠，魚市場已經确定會拆除并改建成住宅，可能會擋住 " 親海駅 II" 項目海景。另有市場分析人士表示，李嘉誠此舉可能是想減倉，把資金盡快收回投到比房地産回報率更高的産業和項目上去。
▲（圖源 / 視覺中國 ）
深圳中原地産董事總經理鄭叔倫對「市界」表示，香港樓市轉冷的背景下，長實上述項目之所以能賣的比較好，與其價格優惠力度大有關。
" 長實一慣采取貨如輪轉的銷售策略，所以在制定開盤的價格的時候，一般來說都會比周邊項目便宜的賣樓策略，形造性價比高的态勢。市場好，定價比市場價略低，市場不好，定價則比市價更低，以此确保銷售業績不滑坡。" 鄭叔倫說道。
據媒體報道稱，" 親海駅 II" 項目的一名經理回應，" 打折買房是爲收回資金更多拿地，如果行業都能低價，重喚消費熱情，循環重啓，行業就能景氣起來。"
如今，香港樓市正迎來近十幾年來最大的調整期。自 2022 年第三季度以來，香港新盤頻頻出現折讓出售的情況，一直持續至今。
而李嘉誠七折抛售海景房的消息，猶如一顆 " 深水炸彈 "，讓整個香港市場都感受到了震感。
據香港媒體報道，受 " 親海駅 II" 低價抛盤影響，香港近期一些二手房交易中，賣家報價下調了 7%~11%。
早在今年年初召開的業績會上，長實集團管理層便表示：房地産是周期性行業，也是長遠重點發展的産業。2023 年，長實集團會加快賣樓速度，希望多一些項目盡快建成入賬。
也因此，基于靈活的銷售策略，雖然市場環境不同以往火熱，但李嘉誠的财務仍保持一定 " 韌性 "。截至今年 6 月底，長實擁有 438 億港元現金，而一年内到期借款僅約 92 億港元。
2023 年福布斯香港富豪排行榜上，李嘉誠以 2800 億港元（折合 390 億美元）位居第一，其他富豪身家縮水，而他的身價漲了 200 億。
一邊在加速出貨的同時，李嘉誠也在着手調整資産布局。而在這方面，" 超人 " 曾經戰績非凡。
就在恒大老闆許家印買下香港總部的 2015 年，李嘉誠已經在内地賣掉了千億資産。他盆滿缽滿地奔往倫敦，把業務重心轉移到了歐洲，到 2018 年末，其歐洲資産占比已超過五成。
2021 年，李嘉誠又開始賣倫敦資産，并重新回到内地和香港投資，重新顯示出回歸迹象。
盡管地産局勢出現震蕩，但李氏家族仍展示出了投資信心，他說，" 如果有機會以平價買地，便宜一點賣樓，買家開心，我們也開心。"
而從實際情況來看，李嘉誠最近在地産上多次發力，主要目标變成了購買香港地産，重新回到了牌桌。
不久前的 6 月 19 日，已經 95 歲高齡的李嘉誠現身廣州，位于廣州的合景泰富與龍光集團在香港的一宗地産，是李嘉誠看中的優質項目——位于香港島南區鴨脷洲的凱玥。
早在 2017 年，長實集團就曾在參與競标凱玥項目中失敗，最終被龍光集團與合景泰富買下。六年後，随着兩家企業先後爆雷，凱玥被推上了談判桌，李家也卷土重來，欲重新将凱玥收入囊中。
不僅如此，李嘉誠還曾對許家印的香港總部動過心。根據市場消息，在恒大香港總部被擺上貨架的那段時間裏，長實集團也曾與之接觸過。
▲（圖源 / 視覺中國 ）
不過，在 2015 年以 125 億港元購入的标的，長實集團卻給出了 90 億港元的報價，相當于買入價的七折，被市場戲稱爲 " 玩票似的報價 "。或許也是因爲壓價太狠，長實集團最終未能拿下恒大香港總部。
随着香港地價回歸合理态勢，資金充裕的長實集團又開始積極拿地。僅在 2022 年，便以較低價拿下香港多幅土地。
譬如，3 月以 59.96 億港元投得土瓜灣 4 個重建項目；10 月以 46 億港元投得屯門大榄段住宅用地；12 月以 87.03 億港元中标啓德商住地塊。
" 前幾年公司沒有在價格高位時購入太多土地，所以短期内不用擔心有多少物業建成或交付。" 李澤钜相信，長實集團在控制土地成本方面具備相當強的競争力。" 在不同産業、不同周期，做出不同的選擇，是我們的強項。"
截至今年上半年，長實集團擁有可開發土地儲備約 7600 萬平方呎（約 706 萬平方米），其中 800 萬平方呎、6400 萬平方呎及 400 萬平方呎分别位于香港、内地及海外。
而在長實集團此前的中期業績分析員會議上，李澤钜曾表示，" 我們認爲應該在逆周期買地或置業，現在的時機比 3 年前穩陣（即穩妥、安全）"。
除了投資項目外，維護公司市值也是李嘉誠的努力目标之一。自去年 7 月觸達 54.72 港元階段性高點後，長實集團股價持續低迷，爲此，李嘉誠開展了股票回購計劃。
自 8 月 4 日以來，長實集團已連續 12 日進行回購，合計回購 1190.65 萬股，累計回購金額 5.08 億港元。期間該股累計下跌 2.90%。截至 8 月 22 日，長實集團年内多次回購金額，已達 18.66 億港元。
過去幾十年間，香港的經濟騰飛，造就了一批叱咤風雲的商業大佬。而審時度勢、趁機吸納、瘋狂買入地皮和房産，這一步更是奠定了李嘉誠亞洲首富的基石。如今，在房地産市場落入低谷期，一衆房企大佬進退失據時，李嘉誠會再次抄底成功麽？
