本文來源：時代周報 作者：梁争譽
" 怎麽樣，你現在工資比楊惠妍高了吧？" 高管官宣降薪後，碧桂園員工們見面時這樣打趣地互相問候。
日前，碧桂園公告稱，執行董事楊惠妍、莫斌、楊子瑩和非執行董事陳翀将作爲董事的年薪分别由 37 萬元、300 萬元、200 萬元和 37 萬元統一調整至 12 萬元，即月薪 1 萬元。
過去，因爲城鎮化提速和土地增值，房地産行業一直被視爲暴利行業，房企高管更是高薪的代名詞，甚至誕生過年薪過億的 " 打工皇帝 "。2020 年，地産圈就有兩位高管拿到過億薪酬，分别是碧桂園總裁莫斌，年薪 1.33 億元；中國恒大原執行董事、行政總裁夏海鈞，年薪 2.04 億元。
這還隻是高管們薪酬構成的冰山一角。一般來說，房企高管的收入包括三部分：工資、獎金和跟投回報。在行業如鮮花着錦的高光時期，跟投回報才是高管們的收入大頭。
2012 年，碧桂園推出 " 成就共享 " 計劃，兩年後 " 成就共享 " 計劃升級爲 " 同心共享 " 計劃，所有新獲取項目全部啓用跟投制度，放開讓員工入股項目的權利，進一步捆綁公司與員工的利益。2014 年，萬科宣布實施事業合夥人機制，在項目層面建立跟投機制，在公司層面推進事業合夥人持股計劃。随後，跟投席卷整個行業，越秀地産、金地集團、旭輝控股、當代置業等房企紛紛跟上。
彼時，房地産行業處于去庫存高峰期，銷售規模一路高歌猛進，高管們因爲跟投回報賺得盆滿缽滿。不隻是集團總裁，職能中心高管、區域總裁也能晉級爲 " 打工皇帝 "。
典型的如碧桂園原江蘇區域總裁劉森峰，其在 2016 年帶來區域公司實現 367 億元的銷售額，嘉獎之下，他也成爲中國房地産曆史上第一個拿到億元年薪的區域總裁。當時媒體是這樣報道的——這樣的造富速度，讓他（劉森峰）成了碧桂園最好的招聘廣告。無數博士排着隊，去領一張通往碧桂園順德總部的入場券。
然而，随着行業進入調整期，商品房銷售規模在 2021 年登頂後回落，" 一天賣一個億 " 的銷售神話終結。這個曾經最光鮮亮麗的造富行業前途未蔔，地産圈 " 打工皇帝 " 不複往日光彩。昔日的跟投熱潮也逐漸褪去，甚至成爲困住地産人的沉重負擔。
圖源：圖蟲創意
餡餅變陷阱，跟投成了定時炸彈
行業内有這樣一種說法，年化收益超過兩位數的一定是騙子。但是，在曾經的地産圈，兩位數的跟投回報率是常态。
跟投的本質是 " 超額利潤分紅 "，通過跟投人出資、獲得收益的制度設計，強化經營周期内的現金流管理和利潤管理。在實行初期，跟投制度對房企的規模增長、員工的财富增長産生了明顯的正向反饋。
以碧桂園爲例。2017 年，碧桂園實現銷售金額約 5508 億元，首次登頂。十年前，這一數字是 175 億元。銷售規模極速膨脹，既得益于碧桂園踩中城鎮化風口布局三四線城市，也有賴于跟投制度的激勵使得員工長期保持沖刺狀态。
據第一财經報道，2017 年 1 月，莫斌在一場春茗會上說，由于經營超預期，銷售回款表現突出，" 老闆（原碧桂園董事會主席楊國強）給我們發的錢（獎金）實在太多了。"
當時，碧桂園實現銷售金額 3088.4 億元，同比增長 120%，排名行業第三。重點區域江蘇、滬蘇、廣清、惠深等業績排名靠前，分别實現 367 億元、308 億元、211 億元、173 億元的銷售金額，區域總裁、項目總監以及下屬職員都拿到創造紀錄的獎金，時任江蘇區域總裁的劉森峰便是碧桂園當年 6 位年薪過億的區域總裁之一。
除了高管，基層員工也曾因爲跟投制度獲利頗豐。
一名 TOP 10 房企一線員工告訴時代周報記者，她跟投的公司上海一項目，因爲去化突出，最終拿到了接近 70% 的回報收益，" 如果不是因爲限額，當時多投幾個這樣的網紅盤就财務自由了。"
但是，當市場轉向，銷售失速，過去的激勵就變成今日的枷鎖。
" 職業經理人承擔不了投資人的角色。" 中南置地原董事長陳凱就曾公開批評跟投制度，" 很多時候，一個項目掙不掙錢，是因爲市場、政策的變化，這跟一個職業經理人有強關系嗎？我一個搞研發的，把設計認認真真做好，可市場不好，項目虧了，要付出代價，他願意嗎？投資人可以虧一點，但一個職業經理人，拿出所有的工資和積蓄，你虧了怎麽辦？"
上海易居房地産研究院執行院長丁祖昱也曾在 2015 年預言，項目跟投可能是房企未來的 " 定時炸彈 "。
" 大多數公司都要求項目結算時候才能退出，部分公司可以在現金流轉正後逐步退出。雖然對于公司或者項目來說，跟投的錢還是小錢，基本在總投資額的 10% 以内，但對大多數個人來說這絕對不是一筆小錢了。一旦金額過大，周期過長，賺錢的好事會變成讓大家焦躁不安的壞事。"
伴随着房企陸續出險，丁祖昱的判斷變成現實，多家房企被曝跟投資金難以兌付。
一名前出險房企員工告訴時代周報記者，他跟投的公司理财項目，80 萬元本金仍在 " 擠牙膏式 " 兌付，" 一個月給你打幾千塊，全部拿回來得十好幾年。" 在多個社交媒體平台，有地産從業者自曝，跟投離職後退出，本金還要打折才能收回。
降本增效，高管開始不坐頭等艙
地産行業風光不再，房企開始過起 " 緊日子 "，降本增效的 " 大刀 " 砍向薪酬支出，舊日的 " 打工皇帝 " 當下或主動或被動降薪。
碧桂園管理層已經經曆多次降薪，降幅最大的是莫斌。
根據 Wind 數據，莫斌 2022 年年薪約 957.8 萬元，相比 2021 年減少約 1.82 億元（含酌情獎金、其他福利及股份支付獎勵、退休福利計劃的雇主供款等）。另外，碧桂園多名副總裁的年薪也有較大幅度的下滑，楊志成、宋軍、蘇柏垣 2022 年年薪分别較 2021 年減少 4119.1 萬元、1806.4 萬元、1367.6 萬元。整體來看，碧桂園管理層 2022 年薪酬總額約爲 6132.9 萬元，同比下降 83%。
碧桂園管理層 2021 年薪酬構成情況，圖源：企業年報
萬科管理層的薪酬調整來得更早一些。
2021 年，萬科實現歸母淨利潤 225 億元，同比下降 45.7%，是萬科發展史上第三次淨利潤下滑。爲此，萬科高管團隊主動提出降薪。萬科董事會主席郁亮自願放棄超 600 萬元的年度獎金，稅前薪酬從 2020 年的 1247.3 萬元降至 2021 年的 154.7 萬元，同比下降約 87.6%。萬科總裁祝九勝等 7 位高管亦決定放棄部分薪酬，2021 年萬科管理層薪酬總額約 3649.6 萬元，同比下降逾四成。
整體來看，根據 Wind 統計，2022 年 A 股上市的 88 家房地産開發企業中，董事長的平均年薪約爲 143.6 萬元，較 2021 年的 174.6 萬元下降 17.5%；管理層年度平均薪酬總額約爲 1320.0 萬元，較 2021 年的 1630.9 萬元下降 19.1%。
如果聚焦到頭部企業以及拉長時間線，高管年薪降幅更爲明顯。Wind 房地産開發企業中，2022 年薪酬排名前 20 的董事長平均年薪約爲 386.3 萬元，較 2020 年的 506.9 萬元下降 23.8%。
值得一提的是，A 股上市房企中，2022 年年薪超 500 萬元的董事長有 4 位，包括中南建設董事長陳錦石、華發股份董事長李光甯、保利發展董事長劉平和招商蛇口原董事長許永軍。可供對比的是，2021 年和 2020 年均有 9 位。
上市房企董事長年薪變化，圖源：Wind
高管降薪之外，房企降本增效的戰略也落在更多細微之處。
萬科管理層從不坐頭等艙做起。" 我助理給我定機票的時候是不會買頭等艙的，如果有時間接近的航班也會看哪班便宜買哪班，能省多少錢不是最重要的，傳達的信号很重要。" 郁亮在一次内部講話上說。
出清之年，地産仍處于下半場
" 房企對薪酬體系的調整，本質上反映的是對市場前景的預判。" 明源地産研究院認爲，2023 年以來，雖然樓市利好政策不斷，但市場熱度和增長動能在今年能否得到延續，仍是未知數。這也意味着，如果房地産市場再次下行，房企經營規模不能快速提升，新一輪的薪酬體系調整仍會繼續。
今年，房地産銷售規模的下滑趨勢仍在持續。
國家統計局數據顯示，今年 1-11 月，全國商品房銷售面積 10.05 萬億平方米，同比下降 8.0%；商品房銷售金額 10.53 萬億元，下降 5.2%。
克而瑞認爲，短期來看，房地産行業并不會出現以往政策刺激後 V 型大反轉，築底、低位震蕩、脈沖式調整是主旋律。2024 年商品房銷售将保持震蕩修複的格局，預計全年面積、金額下降 5% 左右。
" 我們認爲房地産利好政策持續釋放後是有一定積極效應，這一點從商品房銷售金額、面積單月同比降幅企穩、收窄也可見一斑。但政策發揮依然需要過程，房地産市場正處于轉型期的調整中，行業仍将在底部運行一段時間。" 克而瑞進一步表示。
中指研究院的預期較爲樂觀。該機構認爲，全國住房城鄉建設工作會議進一步明确了 2024 年房地産政策的發力方向，住房發展正從 " 有沒有 " 進入到 " 好不好 " 階段，" 好房子 " 供給量增加也意味着将促進更多改善性住房需求入市，未來改善性住房需求仍有較大釋放空間。" 房地産行業在經曆了兩年多的市場超調後，随着供需兩端政策協同發力，有利因素正在不斷增加，2024 年房地産市場有望逐步實現築底企穩。"
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，2024 年房地産仍處于下半場，即風險釋放過程，或者 " 出清之年 "。當務之急，應該是疏通存量房挂牌量，包括繼續通過降成本加快二手房銷售，也包括降低更多業主加入挂牌序列的沖動。同時，盡快斬斷房企層面風險蔓延，并推進保交樓的進度。
" 經曆連續兩年風險釋放和出清，行業體量已經回到 2015 年左右的水平，再次大幅下行的可能性比較小。" 李宇嘉表示。
市場仍将保持低位盤整，房企高管降薪将會成爲趨勢。" 行業整體格局發生改變，所以高管薪酬還會稍微下降。" 鏡鑒咨詢創始人張宏偉表示，和對外宣傳的不太一樣，房企高管更多是被動降薪，" 家族企業除了核心決策層，職業經理人、高管誰會主動降薪？"
張宏偉進一步表示，跟投機制下，房企高管的大部分收入以跟投的形式投給公司，即使不降薪，也拿不到全部收入，" 是你的錢，也不是你的錢。"
