自鄭州市于 8 月 3 日發布《關于進一步促進我市房地産市場平穩健康發展的通知》後，鄭州東區的房産經紀人宋東（化名）感受到了一點暖意，客戶主動的咨詢量有所增加，" 咨詢量、帶看量的增加，就會帶動成交轉化，這是新政帶來的刺激作用。"
但從近一周表現看，鄭州的房地産市場沒有明顯好轉，二手房源的挂牌價仍在走低。數據上，短短一年多時間，鄭州的二手房挂牌量就增加了 3 萬多套，總挂牌量超過 10 萬套。業内認爲，此次新政出台後，對改善型住房需求或有進一步的促進作用，但對整體市場的提振效果較弱。
咨詢量增加，片區每天都有成交
資料圖：住宅小區。中新經緯 薛宇飛 攝
在住建部于 7 月底表态支持 " 認房不用認貸 " 政策後，鄭州成爲首個落地該措施的城市，并通過人才安居、多孩家庭購房補貼、解除限售、降低稅費、土地款分期繳納等 15 項舉措促進房地産市場平穩健康發展。
這已經不是鄭州第一次出台穩樓市的措施。2022 年 3 月，鄭州市出台 18 條房地産新政，包括引導住房貸款利率下調、推行貨币化安置等。2022 年 6 月，又推動首套房貸款利率下調、二套房首付比下降。易居研究院研究總監嚴躍進稱，回顧過去兩年各地的政策可以看出，鄭州往往是打頭陣，此次 15 條舉措的落地，意味着新一輪政策寬松期正式開啓。
宋東稱，差不多從 2018 年開始，鄭州房地産市場的表現就不太好，尤其是近兩年更是如此。今年春節過後，市場稍微回暖了一點，帶看量和成交量有所增加，但之後又 " 拉胯 " 了。
宋東表示，這次新政發布後，主動咨詢的客戶增加，帶看量上來了，" 我們平台有統計帶看量這些數據，目前看是有所起色。咨詢量、帶看量的增加，就會帶動成交轉化，這是新政後帶來的刺激作用。"
另一位鄭州房産經紀人陳雨（化名）也稱，近一周來，客戶咨詢量開始增加，他所在的片區每天都有房源成交，數量雖然不多，但有了好轉的苗頭。" 現在首付比、貸款利率都是這幾年來最低的，買方相對強勢，誠心出售房源的價格都可以談。"
新裏盧浮公館一套二居室累計降價 41 萬元。來源：房産交易平台
但陳雨分析，前幾年鄭州的房價漲得太快，導緻那些買在價格高點的業主虧得很厲害，有的甚至把首付都賠了進去，因此，盡管政策已放開，短期想漲價依然很難。從二手房的表現看，挂牌價還在走低，例如，鄭東新區新裏盧浮公館一套二居室，2021 年 10 月的挂牌價爲 165 萬元，到了今年 8 月 8 日，挂牌價已降至 124 萬元，降幅達 41 萬元；五月花城一套三居室，一年内累計降價 28 萬元。
未現挂牌量激增，二手房房源超 10 萬套
盧麟（化名）長期供職于河南一家大型房企，他所在的企業是這個省會城市房地産市場的重要參與者。他對中新經緯分析：" 此次新政中的購房補貼、稅費減免等政策，對市場肯定是利好的，但這些都不是主要影響因素，關鍵還是看供求關系。"
盧麟稱，鄭州于 2017 年 5 月開始執行新房限售 3 年的政策，加上辦證時間，導緻新房想轉化爲二手房需要 5 年左右。随着限售解除，大量房源得以上市，二手房的供應量快速增加。
在貝殼找房、諸葛找房上，鄭州市當前的二手房源挂牌量分别爲 11.18 萬套、14.42 萬套。據此前數據，2022 年 6 月底時貝殼找房上鄭州的二手房源約爲 7.9 萬套。僅僅一年多的時候，該市二手房挂牌量就增加了 3 萬多套。
有媒體報道稱，鄭州新政發布後，二手房源挂牌量激增。中新經緯在諸葛找房查詢看到，鄭州二手房 " 新上房源 " 爲 2677 套，相較于該網站超 14 萬套的總挂牌量而言，新增房源量不多。宋東也稱，鄭州的二手房挂牌量一直在增加，但并沒有一下子就增長很多。
盧麟認爲，因爲土地價格、建安成本等因素限制，新房的價格不大可能忽高忽低，而二手房價格和交易成本的下降，讓很多二手房的性價比比新房還高。二手房的供應量太大，導緻小業主們争相降價。
盡管價格走弱，但中指研究院相關負責人對中新經緯稱，新政中取消限售帶有 " 購買改善性住房 " 的前置條件，同時去年鄭州已将限售由 3 年改爲 1 年，此次帶條件取消限售的政策調整尺度并不大，由此而引發所謂 " 抛售 " 的可能性較低。
中新經緯根據鄭州市住宅與房地産業協會數據整理，2023 年 1-6 月份鄭州全市二手房（含二手住宅）共成交 54383 套，較 2022 年 1-6 月份的 29282 套同比增長約 85.72%。按照今年上半年月均成交 9063 套、挂牌量 11.18 萬套粗略估算，鄭州二手房的去化周期超過了 12 個月。
" 過去幾年，鄭州的新城區一個接一個建設起來，房源供應很大，現在到了尊重市場規律的時候了。" 盧麟說。
分化明顯，市場好轉仍待時間
盡管鄭州樓市整體不景氣，但内部分化也比較明顯，改善型住宅項目相對抗跌。
陳雨所在片區既有一些建成年份較早、居住環境一般的住宅小區，也有配套、環境較好的次新項目，他說：" 雖然挂牌價都在下降，但老舊小區的降幅更爲明顯，而次新小區降幅較小，甚至沒有下降。"
鄭州東區東風渠北側的龍之夢東苑，是所在片區的改善型住宅小區，中新經緯在房産交易平台查詢，該小區多數在售房源的挂牌總價在 330 萬元至 700 萬元之間，從挂牌價走勢看，大多數房源的價格降幅都在 20 萬元以内。東風渠南側的一些小區，如老街綠地等，在總價沒有龍之夢東苑高的情況下，降幅卻明顯大于後者，累計降價數十萬元的房源并不少見。
宋東稱，龍子湖片區的廣電天韻小區，有相對優質的學區加持，除少數房源外，多數在售房源的價格降幅也不大。他說：" 一來是學區房本來就抗跌，二來小區居住環境不錯，所以降幅可控。未來看，改善型住宅更能抵禦市場的下行周期。"
" 之前鄭州東站附近有幾個樓盤吸引了很多投資客的購買，房子交付後就直接出租了。但目前這些小區都面臨着物業管理差、租戶多、容積率高的問題，二手房價格受到了影響。" 盧麟認爲，在市場好的時候，一些小區可能會因爲區位比較好而出現普漲，但随着投資行爲的減少，住宅的居住屬性顯得更爲重要，一些老小區和物業差、配套差、戶型差的次新小區不可避免地會陷入價格跌幅較大的窘境。
中指研究院相關負責人分析，過去幾年，鄭州受疫情、水災的多輪沖擊，城市經濟和房地産行業都受到較大影響，住宅成交量持續下滑，房價下降壓力較大。今年以來，住宅成交量同比回升，新房價格穩中微跌，企穩态勢初顯，尤其是改善項目保持良好的銷售表現。此次新政出台後，對于改善型住房需求或有進一步的促進作用，但對于整體市場的提振效果較弱，當前宏觀經濟環境和城市就業收入沒有明顯改善，市場短期壓力仍然較大。盧麟判斷，政策的出台或許能夠止跌或者扭轉下降的邊際趨勢，但想改變整體态勢，仍需靜待時間。
