上海房價從 2021 年最高點到現在跌了多少
這個話題我們需要整體的數據來佐證
比如，2021 年 8 月上海二手挂牌均價爲 74291 元 /㎡，截至 2024 年 8 月上海二手的挂牌均價爲 66720 元 /㎡，整體跌幅約爲 10%
（數據來源：兔博士 app）
而這是整體的市場，回到我們今天的主題
換句話說，在樓市漲跌周期内，跑赢大盤就算是赢家
房價漲的時候，比大盤漲的多
房價跌的時候，比大盤跌的少
這也就有了我們今天的主題，在樓市下跌周期，我們也要關注那些更抗跌的二手房
所以這次我從兔博士 app 拉取了全方面的數據，并同時和幾位資深中介聊了聊，來得到，數據和實際交易情況
我們一起來讨論這個話題
現在比較抗跌的二手房是哪些
01
如果與三年前的成交價相比，這些闆塊房價還是漲了
直到我把數據拉出來後，才發現如果把三年當作一個周期，上海這些闆塊的價格不跌反漲了
如下表格所示
（數據來源：兔博士 app，成交價單位：元 / 平米）
這幾年裏，漲幅較高的闆塊可以分爲兩類
一種是當年郊區房價相對比較低的闆塊比如老港鎮、葉榭、車墩、柘林
另一種是絕對市區位置的傳統上隻腳地段，其中董家渡、黃浦濱江、老西門的二手漲幅都超過了 15%，豫園闆塊也有 10% 左右的漲幅
從這個表可以看出，黃浦區的強勢地段還是赢了
于是把各區的數據 3 年房價拿出來對比，黃浦果然遙遙領先
反倒是楊浦不論是挂牌價格，還是成交價格，在市區裏的跌幅都比較大
（數據來源：兔博士 app）
不過也可以看到上海市區地段的含金量，成熟的配套，優質的學區等都讓市區能夠跑赢了大盤
接下來我們看看郊區的五大新城，如果讨論五大新城哪裏最抗跌
臨港卻是要單獨拎出來看的一個，因爲這三年，臨港房價的波動實在太大了
21 年臨港的成交價還能在 3 字頭，如今已經跌到約 2.4 萬 / 平，相較于 21 年跌幅約三成，可以說是全上海最不抗跌的闆塊之一了
（數據來源：兔博士 app）
那麽其他四個新城，嘉定新城無疑是最抗跌的一個
相較于 21 年，嘉定新城成交均價上漲了 4.79%，挂牌均價上漲了 11.84%，但是也可以看到即便是嘉定新城，24 年較 23 年價格還是下滑了的
五大新城裏誰最抗跌，戰至目前的結果：嘉定 > 青浦 > 松江 > 奉賢 > 臨港
聊完了相對比較全面的宏觀市場，我還找了幾位熟悉的中介朋友
在他們這幾年的交易經驗中，具體感知到市場更加精準的變化
小蘇和大熊給我提供了幾個比較抗跌産品的方向
02
強勢産業園周邊的動遷房，才比較抗跌
大熊做上海的二手交易，總價段主要集中在 200-300 萬左右的标的
所以很多時候都和上海的動遷房打交道
最近市場上有流傳上海六大動遷基地的跌幅排行榜，最高跌幅的地方爲松江泗泾，平均達到了 30% 左右
而青浦徐泾的幾個标杆動遷基地闆塊也同樣顯示出動遷房産品的脆弱性
（數據來源：鏈家）
幾個典型小區近 3 年的房價，跌幅近 30% 已司空見慣
但是在二手房市場裏，很多時候動遷小區的供應量和成交量都非常大，可以說是這座城市的成交基石之一
所以在行情冷淡的周期下，關注哪些動遷房還比較抗跌，還是很有必要
大熊給我提供了兩個方向
一個是周浦，我去查了下鏈家這 3 年周浦典型小區成交的行情
（數據來源：鏈家）
周浦幾個典型小區的跌幅和 3 年來最高點相比，跌幅僅有 8-9%，這種行情放在整個浦東也都是非常抗跌的
另一個是康橋
（數據來源：鏈家）
周浦旁邊的康橋幾個小區的價格也顯示出了較爲穩定的趨勢
而同樣是動遷房闆塊，周浦和康橋能夠保持房價較爲穩定的原因是
需求一直以來的旺盛，也就是依賴于浦東發展軸線上的大核心張江需求的外溢
而圍繞在大虹橋産業區周邊的動遷基地，如江橋、泗泾、徐泾北城等，也是受到了其産業發展不穩定的影響
強産業園旁的動遷基地抗跌性更強
03
闆塊标杆二手小區總是比較抗跌
（數據來源：鏈家）
最近一年，我們觀察了每個闆塊裏那些标杆二手小區的房價，有的因爲地段，有的因爲産品溢價，還有的因爲整個闆塊的老化，那些産品做的比較好的小區價格站得比較穩
大熊跟我說了三個比較典型的案例
在他的觀察中，最典型的張江湯臣豪園，不僅這 20 年的挂牌價格漲幅達到 1300% 以上，這幾年的價格，也顯示出了抗跌性
張江湯臣豪園所在的張江闆塊，除了湯臣豪園、湯臣豪庭這種别墅、豪宅，城市經典這種大戶型産品，大多是老公房、動遷房
（數據來源：兔博士 app）
而作爲純商品房産品的張江湯臣豪園，成爲闆塊内少有的改善産品，一直到今天，其稀缺屬性依然無可替代
第二個是唐鎮的綠城玉蘭花園，與這三年的最高點房價相比，跌幅也隻有 10% 左右
這個盤毫無疑問是靠綠城的品牌把價格站住了，這些年來一直都是唐鎮二手房價的天花闆
第三個位于徐彙華泾的印象歐洲，和前兩個盤不同，印象歐洲的稀缺是因爲華泾闆塊的整體房齡已經較老，作爲次新的小區，價格比較堅挺
把印象歐洲在鏈家的 2021、2024 年的成交記錄拉出來對比後
可看到無論是 2 房、3 房産品，這三年均價一直穩定維持在 9-10 萬 /㎡，基本沒怎麽跌
類似這樣的小區，基本每個闆塊都會有，比如禦橋的萬科海上傳奇，大甯的金茂府等等
所以标杆二手小區，或因爲地段或因爲産品，稀缺性如果能夠得到保持，價格就穩了
04
" 這預算段，它們應該是最好的選擇。"
上面說的還是非核心闆塊的标杆二手，而在上海核心區有些産品也展現房價比較堅挺的迹象
上海市區絕對稀缺地段裏的早期商品房
（數據來源：鏈家）
先來看看位于靜安江甯路的的靜安豪景苑，這個小區位于靜安寺商圈，享受上海城市極緻的繁華配套
且小區擁有豐富功能的會所配套，僅對業主免費開放，會所服務除了有泳池、健身等常規項目，還有按摩浴池、桑拿、蒸汽浴溫泉、健身房、壁球館和網球場等各種場所
因此，在 2021 年該小區的 2 房戶型，成交均價在 13-14 萬 /㎡之間
（來源：鏈家）
24 年，靜安豪景苑的 2 房成交價格依然保持在 13-14 萬 /㎡間，非常穩定
（來源：鏈家）
還有一個案例是位于五裏橋的永業公寓，2021 年成交均價從約 12 萬 /㎡到 17 萬 /㎡不等
（來源：鏈家）
來到 2024 年，永業公寓成交均價在 12-15 萬 /㎡之間
（來源：鏈家）
雖然距離最高點的 17 萬 /㎡已有所回落，但價格比較堅挺
對于早期的品質商品房爲什麽房價還比較堅挺，供需關系導緻
在這些發展近乎飽和的闆塊裏，基本沒有新房推出
所以客戶可選擇的小區不多，這些早期的商品房小區擁有了不可替代性
用大熊的一句話總結就是：" 在這個預算段内它們應該是最好的選擇。"
05
地段不獨特，但産品絕對夠獨特
最近，蘇蘇和我說，上海樓市出現了 " 分化跌 " 現象
我一開始還搞不明白，她解釋說，就是在跌的小區裏，也有分化
在純改善型的産品供應非常稀缺的闆塊，大戶型赢了
（數據來源：鏈家）
供求比決定了價格的穩定
比如位于闵行颛橋的純大平層小區，颛橋星河灣
這個小區僅提供 200㎡以上的純粹大平層戶型，而項目所在的闵行颛橋闆塊，戶型在 200㎡以上的二手小區，除了别墅區之外，寥寥無幾
( 來源：鏈家 )
所以這個盤的客群圈層指向了特定對闵行或是星河灣學區需求的高端客群，換手率一直比較低
我在鏈家上看了下，目前整個星河灣 1、2、3 号園，總戶數達到 2248 戶，但卻僅有 48 套在外網挂牌出售，挂牌率約僅 2%，非常低
這也說明了星河灣小區房東基本以自住爲主，比較惜售
大熊說：" 那些外環線上的闆塊，大平層産品比較稀缺，如果出現一個純大平層社區，普遍比周邊抗跌。"
闵行莘莊的次新大平層小區，TODTOWN 天荟也呈現出這種趨勢，這三年房價對比最高點，僅跌了個零頭
06
大戶型産品在剛需闆塊有多吃香
另一個角度：即便是在同一個社區裏的産品，也往往是大戶型比較抗跌
我把華潤中央公園近年來的成交明細統計如下
根據鏈家樣本數據顯示，對比 2021 年，華潤中央公園二期的 2 房産品跌幅在25%左右
（數據來源：鏈家）
再來看 3 房産品，首先成交量就遠遠小于 2 房，我浏覽了一下這幾年所有成交記錄，大概是成交 10 套 2 房，才會成交 1 套 3 房的 10:1 的比例
（數據來源：鏈家）
從 2022 年的少量數據樣本裏，看到 3 房的成交價相對平穩
結合我自己親自去到華潤中央公園踩盤的經曆
當時候看房中介就明确告訴我，這個小區大戶型比較吃香，一個是房東拿出來賣的少，價格也比較穩定
相比起來，2 房小戶型就陷入了價格搏殺的境地中了，因爲客戶都想往更大面積的戶型置換，挂出來的房源本來就多，競争也大
在剛需熱點闆塊中，大戶型的稀缺程度遠高于小戶型
07
最後來說說寫這篇文章的初衷
從下跌周期市場裏，我們除了感受到悲觀和焦慮之外，還能夠感知到什麽
或者說上海二手房的價格穩定因素有哪些
我自己把數據梳理，和各種中介聊過之後
找到一些共性，和大家一起參考
都知道頂級地段保值，但不是所有人都能買進黃浦的好地段
那麽，甯要雞頭不要鳳尾，數據顯示闆塊的标杆二手總是更抗跌
同樣價位，去挑選那些能夠成爲闆塊頭部品質的二手房，比去你認爲的好地段買一個差産品更好
那什麽是好産品，什麽樣的産品才真正匹配這時代的需求
純粹圈層、改善戶型、品牌房企
未來是改善戶型當道的時代
如何買到一個好戶型，可能有時候比買到一個好地段更重要
這個時代的購房者，在爲真正的改善産品買單
以上爲正文，來自喬不絲
這是真叫盧俊公衆号的第5551篇原創文章
