畢業季過後，大量高校畢業生邁入工作崗位，同時尋找自己的 " 安身小窩 "。然而，由于涉世未深、經曆不足，許多畢業生第一次租房 " 吃虧 " 的情況并不少見。甚至有不少畢業生感慨：" 租房比求職還難。"
房屋中介是否正規？房租是否合理？房屋是否合法安全？物品損害如何确定賠償責任？近日，北京市房山區人民法院發布了該院審理的房屋租賃糾紛典型案例，《法治日報》記者對其中的部分案例進行梳理，以期通過以案釋法厘清畢業季租房難題，讓廣大畢業生租得安心，租得放心。
同一房源多家中介
擇優選擇不算跳單
2021 年 6 月，一家房地産經紀公司的經紀人石某爲剛畢業的李某推薦了一套某小區住宅，并提供了帶看服務。李某看房後表達了租房意向。石某與房東溝通後與李某協商簽約事項，但李某一直拖延不簽約并詢問中介費用優惠問題。
經多次溝通，李某表示已從其他中介公司租了石某推薦的房屋，但石某認爲李某這一行爲屬于 " 跳單 "，侵犯了公司利益，故代表公司訴至法院，要求李某支付中介信息服務費。
庭審中，李某告訴法官，租房前他跟随多家中介進行了實地看房，自己及房東均未與作爲原告的房地産經紀公司簽署過任何形式的獨家委托協議，且該套房屋在多家中介機構租房平台均有挂出；簽訂合同前，自己也未通過此公司獲取到房東信息，更未與房東直接簽訂房屋租賃合同。因此，李某認爲，他與其他中介公司簽約并完成租賃的行爲不構成 " 跳單 "。
法院審理後認爲，根據法律規定及中介行業慣例，認定承租人是否構成 " 跳單 "，關鍵看承租人是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件而訂立合同。一般而言，隻要承租人實際接受了中介人的中介服務，又與第三人訂立了合同，就可以推定該合同成立與中介人提供的服務有因果關系。本案中，雖然原告先帶李某看過涉案房屋，但該房屋在多家中介公司挂牌出租，在多家中介公司向其推薦涉案房源的情況下，李某有權選擇報價低或者服務好的中介公司進行交易。因此，李某的行爲不構成 " 跳單 " 違約，法院據此駁回了原告要求李某支付中介信息服務費的訴訟請求。
房屋違建合同無效
返還預付賠償損失
2022 年 7 月，大學剛畢業的劉某與某村村民王某簽訂了租期爲一年的房屋租賃合同，租下了王某的自建房，并支付一年租金 1.8 萬元。同年 9 月，此房因被認定爲違法建築而拆除，劉某的電腦、紀念冊、書籍等物品因房屋突然被拆而損壞。
因就賠償事項協商未果，劉某訴至法院，要求判令雙方簽訂的租房合同無效，王某返還自己 2022 年 10 月至 2023 年 6 月期間的租金，并賠償财物損失、搬家人工費、運輸費等共計 2 萬元。
對此，王某表示，自己曾明确告知過劉某房屋可能被拆除，并于拆除前 3 日通知了劉某，房屋拆除後，在劉某認可的情況下還爲他另行租了新房，因此不應承擔賠償責任。
法院審理後認爲，王某的房屋未取得建設工程規劃許可證，雙方訂立的房屋租賃合同應屬無效。根據相關法律規定，出租違法建築的合同應屬無效，出租人應返還相應租金給承租人，但也有權向承租人主張使用房屋期間的占用費，具體标準可以參照合同約定的租金标準及周邊房屋的租金标準；承租人有權要求出租人退還所繳納的租金、押金、租賃保證金等合同約定的費用，此外，承租人還可依據出租人的過錯程度向出租人主張裝修損失及實際發生的搬遷損失。
本案中，涉案房屋已按違法建築拆除，劉某主張返還預付租金及索賠搬家人工費、運輸費的合理部分，具有事實和法律依據，法院予以支持。關于财物損失，因劉某未提交有效證據證明損失數額，且拆除當日劉某在現場未對書籍物品等進行妥善處置導緻擴大損失，法院對該項主張不予支持。據此，法院綜合案情後，判令王某返還劉某預付租金并賠償劉某搬家費等共計 1.5 萬元。
法官提醒，承租人在簽約前應當審查租賃房屋的規劃手續，避免因合同無效而無法繼續使用租賃房屋。若後期遇到合同無效的情形，承租人應及時搬離租賃房屋，避免自身損失擴大。
擅自處理房東家具
構成侵權折價賠付
2019 年 6 月，賈某大學畢業後承租了蔣某的房屋，雙方簽訂的租賃合同對房屋狀況、合同解除、違約責任等事宜進行了明确約定。2022 年 2 月，雙方租賃關系終止，蔣某驗收時發現房屋部分設施損壞嚴重，遂要求賈某進行賠償。
然而，賈某不僅拒絕賠償，還采取貼大字、門鎖灌膠水等過激行爲，導緻房屋無法繼續出租。對此，蔣某訴至法院，要求免退房屋押金，并要求賈某賠償房屋附屬設施财産損失、房屋無法出租期間的租金損失共計 4.9 萬元。
庭審中，賈某提起反訴，要求蔣某返還押金及水電費等共計 7259.39 元。賈某認爲，蔣某配備的沙發因年限較久及自然損耗已無法正常使用，扔掉舊沙發是基于對房屋享有合法的使用權，不應承擔任何賠償責任。退房時，他已主動向蔣某提供其他沙發以作更替，但蔣某主動放棄，因此不同意要求更換新沙發的訴訟請求。
法院審理後認爲，在使用出租房屋過程中，承租人具有按約定使用、妥善保管租賃物的義務，如未盡義務緻使租賃物受到損失或者毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。當然，租賃物自然損耗的，承租人無需承擔賠償責任。本案中，賈某作爲房屋承租人未依合同約定及誠實信用原則合理使用房屋、愛護房屋及内部的設施設備，其擅自處置屋内沙發的行爲侵犯了蔣某的合法權益。同時，蔣某将房屋出租獲利，也應承擔房屋及内部設備設施因正常使用導緻的折舊和合理損耗的風險，不應肆意向承租人轉嫁風險、轉移成本。
法院在綜合考慮賈某的租期、租住期間産生的合理損耗、涉案家具的市場價格以及房屋的破損情況等因素的基礎上，酌定蔣某的相關損失爲 8000 元。關于房屋無法出租的損失，法院認爲，因蔣某未能提供有效證據，缺乏事實和法律依據，不予支持。
據此，法院判令承租人賈某賠償房東蔣某物品損失費 8000 元，蔣某須退還賈某押金及水電費共計 7147 元。
法官提醒，承租人應妥善使用、保管房屋及屋内設施，當出現折舊和磨損情況時及時告知出租人，如出租人以此爲由拒絕退還押金或者要求賠償，則需要判斷房屋和屋内設施折舊是否超過正常使用限度。
合同初期任性解約
自擔責任押金難索
2022 年 6 月，王某與楊某簽訂了房屋租賃合同，支付了押金 8000 元和月租金 5000 元，合同約定 " 房屋存在安全隐患的，承租人有權單方解除本合同，出租人向承租人支付違約金；承租人提前退租的，提前 30 日通知出租人，并支付違約金 "。
同年 6 月 30 日，王某搬家時發現房屋存在浴霸燈暖和燃具無法使用、門鎖破損等問題，認爲租賃房屋存在安全隐患，遂将物品搬回，并于 7 月 10 日向楊某提出解除合同。後因雙方就合同解除事宜協商未果，王某将楊某訴至法院，要求确認租賃合同解除，并要求楊某返還租金及押金共計 1.3 萬元。
庭審中，楊某同意解除合同，但否認房屋存在安全隐患，并在庭上提起反訴，稱王某單方解除合同已構成違約，押金應作爲違約金不予退還。
法院審理後認爲，王某在合同剛進入履行狀态就提出退租過于随意，其提出的租賃房屋相關問題并未構成 " 安全隐患 "，不足以成爲解除合同的依據，因此王某應承擔違約責任。王某通知楊某解除合同，屬于明确表示不再履行合同義務，構成預期違約，合同于通知當天解除，王某應支付合同開始至合同解除之日間的租金。據此，法院判決王某與楊某簽訂的租賃合同于 2022 年 7 月 10 日解除，8000 元押金作爲違約金不予退還，扣除租期後楊某須退還王某剩餘租金 3330 元。
法官提示，租房需謹慎，承租人在簽訂房屋租賃合同時應全面考察房屋狀态，充分考量自身情況與出租人就租金、租期、違約責任等合同條款進行協商，在合理範圍内明确違約責任，以避免不必要的麻煩。
法規集市
民法典相關規定
第七百一十條 承租人按照約定的方法或者根據租賃物的性質使用租賃物，緻使租賃物受到損耗的，不承擔賠償責任。
第七百一十一條 承租人未按照約定的方法或者未根據租賃物的性質使用租賃物，緻使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。
第七百一十四條 承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。
最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋
第二條 出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。
