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好的醫生，往往在最适合的時點下最合适劑量的藥。
深圳此次調整主要是針對置換群體、改善群體，降低了居民購買二套住房的購房資金門檻。
管理層目前還在觀察市場走向，不想一次把工具箱工具都用完，也擔憂市場大幅度反彈。
好的醫生，往往在最适合的時點下最合适劑量的藥。
11 月 23 日深圳樓市祭出 " 雙辣招 "：
一是調整二套住房最低首付款比例，二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房 70%、非普通住房 80% 統一調整爲 40%。
二是取消豪宅稅 750 萬的标準，改爲以面積計稅，建築面積 144 平米以上住宅征收豪宅稅。
01
利好改善人群
可以看出來，深圳此次調整主要是針對置換群體、改善群體，降低了居民購買二套住房的購房資金門檻。
二套 4 成是鼓勵改善和置換，畢竟現在賣房賣不出價格，很多人并不想賣，而總價區區 750 萬豪宅線導緻深圳絕大部分改善都滿足這條線，都成了豪宅了。取消總價豪宅稅，就降低了交易成本，同時拆除了 800-1000 萬區域的升級置業防火牆。
舉個例子：過去總價 749 萬的二套住宅，5 成首付可以借 374 萬；而 1000 萬的二套住宅，8 成首付隻可以借 200 萬，而且增加了 5.3% 的豪宅稅，僅此一項增加 53 萬稅費。
按照新政，1000 萬的 144㎡以下的二套 4 成首付可以貸款 600 萬，首付款減少了 400 萬，加上稅費節約 453 萬以上。
那麽深圳爲什麽在此時出台救市政策呢？
02
極寒之地深圳
深圳的樓市可以說是一線城市中跌幅最大、市場成交萎縮最爲嚴重的。
這一點從二手房成交來看最爲明顯，深圳二手房交易的榮枯線是月度交易 5000 套。2021 年下半年以來深圳二手房從來就沒有上過 4000 套，2022 年 2 月更是低到 872 套的最低月成交量，這個成交量 2003 年以來從來沒有出現過。
去年 12 月解封以來，深圳迎來了一波小陽春，但是二手成交量最高也就 3949 套，距離 5000 套的榮枯線還有 1000 多套的差距，随後更是一蹶不振，持續萎縮，截止十月份已經連續 5 個月低于 3000 套。
更爲誇張的是深圳新房成交同樣低迷。
可以看出深圳一手房成交峰值還不如二手房，今年最低迷的一月份甚至隻有 1628 套，要知道今年深圳的新房是限價的，放在往年早就搶破了頭。甚至八、九、十月份的新房成交還不如二手房。
深圳是一座擁有常住人口 1799 萬的一線城市，在正常市場環境下的二手房成交是新房成交的一倍，而且無論新房、二手房月成交都遠超 5000 套，而今年 10 月份一二手住宅總成交量才僅僅 5428 套。
從成交量上就知道，深圳人都不買房子了，深圳人對于房地産的信仰崩塌了。
深圳樓市到了非出政策不可的時候。
但是僅僅深圳市場不好嗎？
03
命懸一線
可以說，四大一線城市樓市在 2023 年的表現都讓人大跌眼鏡。
依據中原地産二手房房價指數，截至 2023 年 9 月末，各大城市房價高點下來跌幅：
北京二手房房價見頂于 2023 年 5 月，高點下來跌幅 13.3%。
上海二手房房價見頂于 2022 年 6 月，高點下來跌幅 12.6%。
深圳二手房房價見頂于 2021 年 5 月，高點下來跌幅達 27%。
廣州二手房房價見頂于 2021 年 4 月，此後隻有珠江新城走強，高點下來跌幅達 17.9%。
上海尤其是以前老外多的小區，房價跌幅特别大。甚至由于某些特殊原因，一部分外籍人士離境，導緻上海租金價格也出現了大跌。
四個一線中，北京房地産支撐很強，加上前幾年政策管控，可以說是最穩的市場，2022 年甚至走出了獨立的上漲行情，是四個一線在二年來最堅挺的市場，但是今年也遭遇了滑鐵盧。
蜂鳥家園作爲北京學區占坑房的代表，非常能說明問題。這個樓盤挂牌價相比成交價高點，降了 300 萬。挂牌排名最低前三的房子，總價紛紛跌到了 700 以内。兩套 699 萬，一套 660 萬。
蜂鳥家園因爲其強學區、低總價、占坑房的特性，一定程度上，可以作爲反映北京樓市的重要的方向标。
我們查資料可以看到，單價成交最高在 2021 年 3 月，44 平米戶型成交價 985 萬，單價 22.4 萬。而 48.5 平米的戶型，其成交價格走勢很值得參考：2021 年 4 月，此戶型成交價 949 萬，單價 19.5 萬；至 2023 年 8 月，此戶型成交價 752 萬，單價 15.5 萬，兩年多時間這個戶型單價跌了 4 萬。
到了今年 10 月，49.89 平米的戶型挂牌價隻有 660 萬，單價 13.2 萬，相比 2021 年上半年的成交價，可以說是大跌了 300 萬。
這個小區小戶型的單價，從最高峰時的 22.4 萬一直跌到了目前的 15.5 萬，下降 6.9 萬。即便同面積的戶型，單價也從 19.5 萬一路跌到 15.5 萬，跌了 4 萬，幅度爲 20%。
結合曆史成交數據，蜂鳥家園價格跌回了 2020 年。
雖然這個小區小戶型偏多，疊加了學區因素，但是這種跌幅也說明了即便是最強的北京樓市，在今年也遭遇寒冬。
那麽此時救市，政策何時才能見效呢？
04
藥效到底如何
看這次政策的力度，應該說還是比較大的。
要知道，在樓市曾經低迷的 2019 年，深圳一個豪宅稅價格調整都會引發巨大波瀾。
2019 年 11 月 11 日，深圳在沒有官宣的情況下，取消了原有的豪宅稅總價限制，和這次一樣，不再以總價判斷是否是豪宅。
深圳樓市應聲大漲，一周内房東跳價頻頻出現，我自己都經曆了一套 600 萬的房子坐地起價 50 萬的情況，大量房東甚至惜售，紛紛收回房源不賣了。
緊接着，深圳樓市走出了一波波瀾壯闊的漲幅，直到 2022 年 7 月 15 日深圳不得不出台曆史上最大辣招 " 三年戶口 + 三年社保 " 的購房資格，但是依舊沒有壓住樓市的瘋狂，又一路上漲到 2021 年 4 月才見頂，期間還出台了執行至今的 " 二手房指導價 " 才逐漸摁住市場。
所以，參照曆史，這次的政策放松還是有一定力度的，兩個政策的疊加，一定會讓市場有一定的正反饋。
可以預計，深圳的一二手房成交量會逐步上漲，二手房 2024 年應該能回到 5000 套的榮枯線，畢竟 2023 年在沒有任何有力度政策的大環境下，二手成交了已經超越了 2022 年，即便排除口罩因素影響，二手房成交也不再創新低。
但是，政策依然耐人尋味。
05
值得關注的點
本次政策調整依舊有幾個耐人尋味的點。
一是指導價沒有放開。
打開某家軟件，上海的二手房除了可以顯示挂牌價，還可以顯示小區的半年來成交價。而深圳的二手房還在執着地展示着指導價，傳聞要取消指導價，也放開隻有 2 個小時就被重新關閉。
價格是市場最重要的參考，是指導市場方向的唯一指标，價格不放開隻能說明一個問題，目前樓市還沒有進入市場調節階段，二手房也不是政策扶持的目标。
二是針對剛需的政策沒有放松，例如限購門檻沒有降低，首套房首付沒有下調，契稅沒有進一步優惠，首套房房貸沒有下調。
也就是改善房的改善鏈條還沒有閉環，在沒有剛需進場的前提下，改善業主想要賣出一套置換買入一套難度依舊很大，隻有真正有實力的改善群體才能在目前市場操作。
管理層目前還在觀察市場走向，不想一次把工具箱工具都用完，也擔憂市場大幅度反彈。
但是，藥效不夠力，隻怕重疾不會輕易好轉，用藥時機和用藥量正是考驗一個好醫生的醫術的重要方面。
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