樓市現狀直接展現城市發展價值，2023 年上半年樓市面臨下行壓力，下半年各地紛紛出台寬松政策提振樓市，對于城市發展宛如一場 " 大考 "，政策紅利能否激活樓市，市場向好仍需驗證。
文 / 騰訊房産特約作者 萬楓
" 認房不認貸 "、限購局部松綁等政策落地已經兩月有餘，上海樓市出現了新局面。
樓市新政落地後，短期内刺激了一波存量需求釋放，9 月份，上海一二手房交易量掀起一波成交小高峰。但是政策邊際效應随着時間推移出現遞減，進入 10 月，上海外圍區域的項目熱度出現明顯的下降趨勢，平均去化率已降至 45%。同時上海二手房交易量也呈現下滑态勢。上海中原地産的數據顯示，今年 10 月份，上海二手房成交套數爲 1.5 萬餘套，剔除非住宅成交部分，存量住宅的成交套數約 1.3 萬套左右，再次低于上海二手房 1.5 萬套交易量的榮枯線。
上海 10 月份的住宅交易量未能延續 8、9 月份的上漲勢頭，今年出台的一系列放松政策效應已經逐步消化殆盡。
種種迹象表明，政策效應持續時間短，購房者冷靜速度快，市場并沒有交出令人滿意的答卷，新政落地後真實的樓市市場情況遠比想象中複雜。
新政 " 藥效 " 已過 二手房進入博弈期
由于 " 國慶黃金周 " 的關系，10 月二手房的日均成交量和 9 月基本持平，國慶黃金周期間，上海二手房的成交量僅爲 400 餘套，這也拖累了 10 月份的成交情況。整個 10 月份，二手房的成交量較 9 月份已經有了明顯下滑。
自上海執行 " 認房不認貸 " 的樓市新政以來，置換客群體熱情高漲，一批一批開啓換房之路，但市場的情緒還遠沒有觸底，二手房并沒有真正回暖。
從中介的反饋和實際成交行情來看，市中心房源交易周期普遍較長，在當前市場環境下，許多房源出現大量降價競争。如今的市場，每一套出貨房源都是在以價換量。
中介在街邊放置的房源廣告牌
二手房市場的價格博弈也越來越激烈。
變化首先來自中介朋友圈，每天都是特價房源的信息轟炸，有的房源甚至一天一個價。
其次是房東，由于找不到買家，紛紛開始競價，有些房東是真的舍得 " 自刀 "，本來總價就不算太高，還動辄 " 砍 " 個幾十萬元。
中介在朋友圈打出降價的廣告
" 二手房價格殺得實在太狠了。買家都是照着原價的 20% 來砍價。" 資深房産中介張宏超表示，新政之後，看房人數明顯增加，但熱度僅僅維持了不到兩周時間。
近期所有的二手房幾乎都是低于市場價成交，二手房砍價基本都是 20 萬元起，有的房子賣了整整一年，期間經曆多次降價，依然無人問津。
張敏最近就經曆了這樣 " 割肉痛 " 的賣房過程。
今年 3 月，他将名下一套位于闵行梅隴闆塊的 2 房挂牌出售，房屋沒有明顯缺陷，也靠近軌交。一開始張敏将挂牌價定在 340 萬元，半年時間，始終不見起色，張敏有點等不及了，便想降價快速賣，但當下的市場行情不打到 " 骨折價 "，難有客戶上門，一咬牙，張敏直接将價格定在了 300 萬元，折合單價 5 萬元 / 平方米，最終得以成交，這一價格已經遠低于該闆塊的成交均價。
在售房源所在小區
中介表示，目前市面上能夠成交的都是性價比高的房子，這類房源往往要低于市場價 20% 以上，才能吸引到買家。
2013 年，劉明在浦江鎮某小區買了一套房， 2022 年，因爲置換需要，劉剛打算将房産出售，彼時的挂牌價爲 800 萬元，此後挂牌近一年多，依舊沒有成交。
" 鑒于現在的市場行情，中介讓我将價格直接調到 600 萬元。" 這個價格遠低于劉剛的心理價位，但中介表示，價格不降到位，就無法打動客戶。最終，經過幾輪拉鋸，劉明降價 30%，将價格定在了 620 萬元，附加一個車位。
類似劉剛這樣的情況并不少，" 不降價賣不掉，降價不甘心 " 也讓房東陷入了進退兩難的境地。
除了降價，有的房東甚至在虧本賣房。
王華的房子位于徐彙華東理工闆塊，他于 2016 年買入一套 90 平方米的 2 房，去年 10 月份，他所在的小區成交單價一度達到 6.6 萬元 / 平方米，成交價接近 600 萬元。今年同樣戶型的房子，單價已經降到了 5.7 萬元 / 平方米。
最終，王華的這套房子以 510 萬元的價格成交。簽完合同，王華的臉色極爲難看，不到 6 年時間，算上這幾年的房貸利息，王華幾乎将當年買房的首付全虧了。
現在二手房價基本已經降到了 2019 年左右的水平，二手房也已經失去了投資價值。
現階段，房東誠意滿滿，普遍願意降價賣房。有的房東爲了盡快賣房，還親自寫推廣文案，幫客戶出室内裝修圖。但到了買家這裏，依然持觀望态度，買家普遍認爲，現在的房價還遠沒有見底，因此不會輕易入市。
當下上海樓市正處于多方博弈階段，尤其是存量住宅市場面臨較大的去化壓力，成交活躍度不高，剛需和置換類需求的交易已經回歸常态。
新房市場分化加劇 積分搖号已成過去式
業内人士表示，認房不認貸的政策本質上利好于改善客群，但同時也将市場的挂牌量提升了起來；在量多的情況下，買家也有了更多可選的餘地，賣家也隻能通過降價的方式來完成置換，要麽就幹脆不置換。于是，政策利好變成了 " 踩踏式利空 "。
既然二手房都賣不出去，又哪來的房票和資金來置換新房呢。上海新房市場似乎陷入了死循環。
如今的新房市場，" 日光盤 "、" 觸發積分 " 早已成爲過去式。
據統計，10 月份，上海新房觸發積分制的樓盤隻有理想城之地、靜安天悅、前灘百合園和華潤前灘潤璟四個項目。後面兩個樓盤能觸發積分制，并不是因爲認籌人數有多高，而是因爲本身項目的供應量少所緻。
上海鏈家的數據顯示，10 月份上海新房成交套均總價 863 萬元 / 套，環比增長 63%，同比增長 24%；成交均價 72550 元 / 平，環比增長 47%，同比增長 20%。
上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認爲，這是由于 10 月供應量回落，新房成交環比出現下滑。受供應結構影響，成交中高均價、高總價房源占比增加。供應方面，上海 10 月份新增供應金額 601 億，環比下降 18%，同比增長 56%；新增供應 7513 套，環比下降 27%，同比增長 3%。
與此同時，其他樓盤則紛紛開啓 " 躺平模式 "，能超過 1:1 認籌的項目已經可以稱之爲 " 紅盤 "，許多項目紛紛開啓了中介分銷。楊浦内環内五軌交環繞的中海海上和集項目，兩次認籌率均不足 80%，第三次認籌便開啓了 " 中介分銷 " 模式。
浦東張家浜容積率隻有 1.0 的稀缺疊墅戶型浦開摩登江南，位于中環帶位置，單價 11 萬元 / 平方米，放在半年前是妥妥的日光盤，如今，客戶可以随便選。
以上海内環内靜安區某闆塊項目爲例，今年 10 月份起，該項目因爲蓄客不足，開始向中介尋求幫助。此前，該項目兩次開盤均觸發了積分限售。
上海市區内環内楊浦區稀缺地塊的某項目，單價 12.1 萬元 / 平方米，今年前兩次開盤的去化率不足 80%，如今，項目第三次開盤伊始便啓動了中介分銷。
其他如寶山、梅隴等質素不高的闆塊已經紛紛啓動中介分銷。除了啓動分銷，市區内的一些新盤也開啓了降價促銷，但受政策限價因素的影響，開發商隻能通過送車位券等方式來進行打折促銷。中環内某項目甚至通過 " 小定鎖房源 " 的辦法來吸引客戶，即購房人隻要花 3 萬元，就能鎖定一套房源，後續不要了可以直接退款。
種種迹象表明，上海核心闆塊已經出現了分化現象。一邊是熱門闆塊認籌率依然較高、一房難求，另一邊則是銷售持續遇冷。
58 安居客房産研究院院長張波表示，市場變化的背後，體現了政策調控措施對購房者和開發商的影響，也是市場需求和供應之間的變化。
張波表示，一方面，購房人基于改善型住房需求，在各種刺激政策之下出現了複蘇。核心區域因爲土地稀缺性，新房價格仍然堅挺。大量高端客群有換房需求，老房換新房的客戶，也在 " 認房不認貸 " 以及首付比例下調的刺激下，讓高端豪宅市場再次火熱。
買房人觀望情緒濃厚，對項目品質、地段都更加挑剔。各方面都很突出的項目，才有機會成爲熱門樓盤；而項目一旦有了短闆，則很容易被市場抛棄。
遠郊市場冷熱不均 去化難度大
除去核心闆塊，上海一些遠郊闆塊的情況則更爲糟糕，如花橋、臨港等新興闆塊一度出現去化難的現象。
10 月份，上海五大新城的新房項目新增客戶日趨減少，訪客轉化成交比例下降，意向客戶因爲二手房置換周期拉長，持币待購者觀望情緒嚴重。看房的人不少，但意向堅決或者購房條件具備的群體數量卻有所減少。
10 月 24 日，上海金山區打響了外圍闆塊限購松綁的 " 第一槍 "。 當日，上海金山區發布重點轉型區域人才購房實施細則。其中提出，非滬籍人才在滬繳納社保或個稅滿 3 年及以上且在本市無住房的，可購買 1 套住房，同時購房資格由居民家庭調整爲個人。
金山區域市場是上海外圍樓市的一個縮影。上海遠郊樓盤的去化遠比想象中困難。
10 月 21 日，位于奉賢區的水榭蘭亭官方微信号發布公告稱，因認購期間無意向認購客戶登記認購，取消原計劃于 2023 年 10 月 24 日上午 9 時在上海市奉賢區浦蘭路 91 弄 19 号水榭蘭亭營銷中心舉行的《水榭蘭亭（二期）》開盤銷售搖号。
今年 9 月份，浦東川沙的佳怡華庭項目因登記認購期間無認購客戶，直接取消了搖号選房活動。
此外，遠郊樓盤中也還有許多樓盤因認購人數太少而取消搖号或者認購率爲個位數。
浦東新場闆塊的同潤新雲都會項目，8 月 23 日開盤，430 套房源，參與搖号的人數共 11 組，認購率約爲 3%，根據上海網上房地産數據顯示，項目一共推盤 4 次，共 1142 套房源，首開時間爲 2022 年 7 月 13 日，截止到目前，網上房地産顯示，項目可售住宅套數還有 962 套，網簽去化率約 16%。
上海鏈家的數據顯示，10 月份外郊環間成交 2266 套，占全市總成交量的 48%，較去年同比減少了 7 個百分點。
由于缺乏成熟的配套，上海遠郊的大部分項目面臨更大的去庫存壓力，核心地段與非核心地段呈現明顯分化的趨勢。
自出台 " 認房不認貸 " 新政後，上海五大新城和外環外市場的各類樓盤來訪有 10% 至 20% 的提升，其中，成交表現好的主要是配套成熟的核心闆塊、地段産品力表現不錯的項目，如嘉定新城和青浦新城，這些區域的項目由于和周邊二手房存在 " 價格倒挂 "，銷售表現尚可。
毫無疑問，接下來上海樓市區域與區域、闆塊與闆塊、項目與項目之間的分化還将加劇，越貴的豪宅越是被搶着買，而普普通通沒有亮點的住宅反而更加難賣。
當前市場信心已經跌至谷底，加之居民購買力不足，整體樓市仍将面臨較長的調整期。綜合看來，當下上海樓市仍處于恢複期，最差的時候已經過去了，但未來會不會繼續向好，要看政策層面會不會繼續發力，宏觀經濟環境會不會有所改善。
根據往年經驗，年底房企沖刺銷售業績往往會采取 " 以價換量 " 的銷售策略，在最後兩個月，房企勢必會通過降價回款，甚至一部分城市或項目采取大幅降價的形式進行銷售。
同樣，二手房市場買賣雙方無論怎麽樣博弈，到年底了也會盡可能在中介撮合下達成成交，相信年底一二手房市場會有一個 " 翹尾行情 "。作爲 " 賣舊買新 " 爲主的置換型改善市場，隻有二手房的成交量年底翹尾了，接下來京滬的一二手房市場表現才會有好的表現。
（應受訪者要求 文中 張敏 劉剛 王華均爲化名）
