曾幾何時，作爲坐擁中國最優質教育資源的北京，學區房是令無數人仰視的存在，單價 20 萬 +、30 萬 + 的老破小學區房，比比皆是。
而如今，北京的學區房價格，已經令大多數仰視，望塵莫及，但相比于高點，已經調整了不少。
北京學區房失守了
近日，第一财經發布了一篇針對北京學區房價格現狀的實地調查文章《頂級學區房價格大滑坡，20 萬 / 平的 " 老破小 " 已成過去式》。
文章一言以蔽之，北京學區房價格失守了。
曾幾何時，作爲坐擁中國最優質教育資源的北京，學區房是令無數人仰視的存在，單價 20 萬 +、30 萬 + 的老破小學區房，比比皆是。
而如今，北京的學區房價格，已經令大多數仰視，望塵莫及，但相比于高點，已經調整了不少。
文章指出，與北京排名前三的小學中關村三小對口的萬柳書院小區，曾經拍出單價 36 萬元 / 平方米的紀錄，震驚全國。
如今中關村三小對應的另一個校區蜂鳥家園，2023 年年末，一套 52 平方米的開間成交總價回落至 617 萬元，單價 11.9 萬元 / 平方米，對比價格高點時的 22.4 萬元 / 平方米，大約降了 10 萬元每平方米。
與中關村二小對口的五道口小區華清嘉園，高點時期挂牌價突破了 16 萬元 / 平方米，成交價最高達到了 14.5 萬元，如今成交價跌至 11 萬至 12 萬元 / 平方米。
這些案例隻是北京學區房整體調整的縮影，甚至可以說是全國頂流學區房調整的縮影。
過去兩年，頂流城市的頂流學區房，都在瘋狂擠泡沫，上海、深圳、廣州、南京、蘇州、杭州等無不如此。
樂有家披露的深圳樓市年報數據顯示：
過去五年，深圳重點學區樓盤整體成交價格從高點時期的 9.35 萬 / 平方米跌至如今的 6.85 萬 / 平方米，跌幅 26.7%。
深圳六大名校片區樓盤成交均價，從 132490 元 / 平方米，跌至 100741 元 / 平方米，下跌了 24%。而且跌勢依舊，很快會整體跌破 10 萬 +。
遊戲規則變了
頂流城市的頂流學區房瘋狂擠泡沫，有大市場調整的因素。
畢竟過去兩年，全國整體商品房銷量一直在下滑。
2022 年，中國的商品房銷售面積和銷售已經從 " 雙 18" 調整至 " 雙 13"，即銷售面積 18 億平方米、銷售額 18 萬億元分别調整至 13 億平方米、13 萬億元左右。
2023 年，又跌至 " 雙 11"。
國家統計局數據顯示：
2023 年，商品房銷售面積 111735 萬平方米，比上年下降 8.5%，其中住宅銷售面積下降 8.2%。商品房銷售額 116622 億元，下降 6.5%，其中住宅銷售額下降 6.0%。
來源：國家統計局
大環境如此，泡沫絕大的頂流學區房必然首當其沖。
除了大環境因素外，頂流學區房調整，還有兩個重要因素。
一個是學區房遊戲規則正在改變，北京就是最典型案例。
2021 年 8 月，深圳在其發布的《深圳經濟特區社會建設條例（草案征求意見稿）》中明确提出：
第一，在義務教育階段，不建特殊學校、豪華學校；第二，推行大學區招生和辦學管理模式；第三、建立義務教育學校教師交流制度。
深圳拉開了學區房遊戲規則改變的序幕。
不過，相比于深圳，北京後來居上，成爲全面推進教師輪崗第一城。
早在 2021 年，北京率先在東城和密雲兩個區試點，當年年底就擴展到了 6 個區。2022 年 7 月份，北京更是直接梭哈，全市 16 個區全面開展教師輪崗。
這一規則，對頂流學區房沖擊最大。
所謂教師輪崗，就是老師們不再固定于一個學校教學，而是幾年輪動一次。這樣的背景下，原本的名校，會因爲優質老師的流失而不再名校，原本的普通學校，在一定周期内，輪動到了優質教師資源，實力大增。
清華大學原校長梅贻琦說過，所謂大學者，非謂有大樓之謂也，有大師之謂也。中學小學亦如是。一個學校優質與否，關鍵在于師資力量。
而教師輪崗制度就是打破名校對優質教育資源，也即對優秀老師的壟斷，讓買學區房變成了買盲盒，讓優質學區房變得不确定。
北京規定，凡是距離退休時間超過 5 年，并且在同一所學校任職滿 6 年的正、副校長原則上應進行交流輪崗；凡是距離退休時間超過 5 年，并且在同一所學校連續工作 6 年及以上的公立學校在編教師，原則上均應進行交流輪崗。
在資源與房子捆綁的當下，任何城市的高價房，主要集中在兩個類型上，一個是優質學區房，一個是地鐵。擁有地鐵的房子，是鉑金，擁有優質學區的房子是至尊，二者兼得那是王者。
教師輪崗，就是爲了在一定程度上打破教育資源壟斷，動既得利益者的奶酪。
由于優質教師的輪動，優質學區房存在巨大的不确定性，不确定性打破了優質學區房的信仰，在這個雷引爆之下，優質學區房拉開了調整序幕。
一些尚未跟進的城市，也在威懾之下進行調整。
再疊加房地産市場的大環境，調整速度變得更快。
當然，學區房遊戲規則改變，隻是頂流學區房調整的導火索，根本原因還是不确定性之下的炒作需求蕩然無存以及出生人口減少之下的需求縮減所緻。
人口減少才是學區房最大的利空
學區房一步步走向天價，根本邏輯在于資源限制，住房與教育捆綁催生出了炒作氛圍。
改革開放以來，爲了大力推進農民進城，加快城市化速度，國家将教育、醫療、公共交通等公共資源集中到了城市，然後又将房子與教育捆綁。
民衆想要獲得好的醫療資源和教育資源，就必須來城市，而要讓自己的孩子能夠上公立學校，就必須買房。
轟轟烈烈的四十多年城市化，從某種角度來看，是資源的城市化，和普通民衆買房的城市化。當房子與教育資源捆綁的時候，它早就不是純粹的房子，而是資源，資源便可以金融化。
在這種制度之下，學位越好的房子，越受追捧，有錢的家長都想讓自己的孩子能夠上更好的學校。資本也看到了這個利潤點，所以炒作資本也不斷湧入。頂流學區房變成了天價學區房。
然而，随着房地産整體轉向，再疊加大環境的不确定，炒作需求現在基本蕩然無存。
至于真實的需求，則在人口減少之下，也在快速縮減。
上周，國家統計局公布了 2023 年人口數據。
2023 年年末全國人口（包括 31 個省、自治區、直轄市和現役軍人的人口，不包括居住在 31 個省、自治區、直轄市的港澳台居民和外籍人員）140967 萬人，比上年末減少 208 萬人。
這意味着，人口通縮速度正在加快。2022 年，全國人口首次轉向，減少了 85 萬人。去年又減少了 208 萬人。
人口減少的直接原因，是新生兒人口持續下降。
國家統計局數據顯示，2023 年全國新生兒人口 902 萬人，繼續低于死亡人口。去年全國死亡人口 1110 萬人。
數據：國家統計局
在全國人口公布之後，目前已經有 5 個省市自治區公布了常住人口數據，其中 5 個在減少，重慶減少了 21.91 萬人，廣西減少了 20 萬人，甘肅減少了 27 萬人，青海省減少了 1 萬人。
這種趨勢之下，人口下跌的城市數量必定不斷擴大。而幼兒園、小學的兼并關停潮會加速，之後會影響中學，乃至大學。
2022 年，幼兒園數量已經首次減少。
教育部數據顯示，2022 年，全國共有幼兒園 28.92 萬所。這一數量相較于 2021 年減少了 5600 多所。這是過去 15 年以來，全國幼兒園數量首次負增長。
小學則出現了，學校數量、在校生數量、招生數量齊減少。
教育部數據顯示，2022 年全國共有普通小學 14.91 萬所，比上年減少 5162 所。另有小學教學點 7.69 萬個，比上年減少 6690 個。小學階段招生 1701.39 萬人，比上年減少 81.19 萬人；在校生 1.07 億人，比上年減少 47.88 萬人。
孩子數量少了，學區房的需求自然下降，沒有了雞娃的家長接盤，頂流學區房的炒作就無法形成閉環，價格焉能不下行。
最關鍵的是，這個利空，會随着時間推移，持續發揮作用。
文章來源：城市财經
