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如今這場地産遊戲,玩家的規則變得無比簡單。就是活下去,說實話這三個字相信各位已經快聽膩了,但确實又是企業的真實困境。
前段時間我們寫過房企賣樓盤、賣頂級公寓的各種文章。這樣的文章出現不是偶然,變賣資産,降低負債,獲得一些喘息空間,很多房企就是這麽堅持到今天的。但最近我們發現,簡單的變賣資産已經不足以解燃眉之急了。
越來越多的房企,正在抛棄自己的總部,甚至顧不上姿态有多狼狽,對房企來說,總部無疑相當于一個大腦的角色不僅要制定頂層戰略,還要向下分配資源,甚至把控所有的業務活動。
撤掉總部,也意味着房企自身出現了極大變故。
背後暴露的是行業邏輯巨變下,企業的規模收縮、資源不足等等各種現實問題,但其實,放棄總部對房企來說,也是爲了活下去的另一種選擇。
這兩年很少聽到聲音的融創,最近也重新站上了台前。因爲要撤離北京總部,這意味着,融創運行了 6 年的天津 + 北京雙總部模式,也要正式結束了這條全國化擴張之路,此前大部分房企都将總部選在了上海。
融創,是爲數不多北上進京的一個 2017 年融創将總部從天津搬往北京,入駐當時的望京融科中心再後來,搬進東直門使館壹号院,占據二環内最好的地塊之一。
可見其野心與自信,盡管這幾年京派房企逐漸沉寂,但當年的京圈多難擠路人皆知資源、門檻、條條框框諸多限制下,很多房企都選擇了環境更友好的滬深等城市,偏偏融創一轉頭直接入京。
這也很好理解對融創來說,北方一直是主陣地,北京更是孫宏斌在順馳時期就跌倒過的地方百度地圖顯示,融創大本營天津距離北京隻有 134 公裏,2 小時就到了。
來源:百度地圖
地緣的親近,地域的情結,讓融創在北京一待就是 6 年。當年進京前後,恰好是融創最爲巅峰的幾年也是地産規模化呼聲最高的幾年,2015 年融創銷售額 735 億,到了 2017 年,業績直接突破 3620 億 。
3 年時間,完成了近 5 倍增長,這個獨有的狼性銷售模式,讓融創手裏似乎永遠有用不完的錢。于是那兩年,行業内隻要出現錢的危機,就會有融創救火的身影 632 億拯救萬達,也留下了世紀并購的壯舉,還有 150 億收購樂視、138 億收購聯想資産包、40 億入股金科 ......
幾乎到處撒錢,大量巨資接盤的行爲,也讓融創的規模在短期内迅速擴大,身位迅速爬升到行業前排。
此時的融創風光無限,滿懷理想,但這樣的榮光,在 2022 年戛然而止。
近兩年,銷售、融資渠道的雙重緊縮,讓很多房企陷入急速擴張後的深層困局。去年 5 月,融創也宣布暴雷,到年底終于發布了前一年的年報,總負債 1.05 萬億。
如今,又出現在公衆視野,竟然就是撤離北京總部的消息完全不見當年的意氣風發,目前融創總部剩下不到 200 人,這批員工中有一部分人大概率無法留在北京,因爲除了品牌、融資和投發等幾個部門,其餘大部分職能條線,都很可能在今年國慶後搬回老家天津。
這次搬總部,估計又會流失一部分員工。這三年,從小的單月業績切面來看,融創的銷售神話也完全破滅了 。
今年 8 月 18 日,融創發布盈利警告,上半年虧損額約爲 150 億~160 億人民币,而當年大額收并購打下的家産,如今爲了還債,也開始連續大甩賣。
有意思的是,7 月 3 日的重慶文旅城項目,就是當年收購的萬達文旅城。其實,融創的進京與離京,不僅僅是自身發展的現實軌迹。
背後也恰好代表着地産的兩個時代,而這樣大撤離的房企,融創不是第一個,也不是最後一個。
當年和融創一樣進京的民企也有不少,隻是目前總部還在京的外來規模民企,我統計了下,已經沒剩多少了。
這裏面,前 10 強的民營房企隻有龍湖一個,這次融創的撤離,也讓本就不多的在京民企隊伍,更加單薄了。
不隻融創,這些年很多房企都在撤離自己的總部。這要從當初風靡一時的雙總部模式開始說起,2017 年,剛剛當上行業老大的恒大集團,就迫不及待地将總部廣州搬至深圳南山區卓越後海中心,形成廣州 + 深圳雙總部架構。
那幾年行業發展迅猛,很多有野心的開發商都選擇了全國化擴張,這種雙總部模式也一發不可收拾,盤點一下,基本都在 2016~2020 年間。
(數據整理自網絡)
而在一線城市的選擇上,很明顯,大部分房企都更傾向金融中心:上海。
擁有強資金和人才優勢的上海,曾是房地産行業最受歡迎的總部城市之一,房企們選擇的總部地址也很一緻,大虹橋。
無論閩系、川系、浙系,大虹橋都曾是他們的必争之地。
除了萬科、瑞安、萬通、龍湖等這些在虹橋開發之初就駐紮于此的房企外,大部分房企都是在 2015 年,尤其 2016 年後,逐步遷入大虹橋。
在 2017 年到 2019 年這三年期間遷入到大虹橋的房企最多,有的是原本在上海的其他闆塊,比如旭輝,有的則直接從外地遷入。
2019 年,剛剛踏入千億陣營的黑馬房企祥生控股,也迅速入駐了大虹橋,開啓杭州大本營 + 上海雙總部戰略。
同年擠進大虹橋的,還有從成都老家趕來的藍光發展,形成上海 + 成都的雙總部格局,到了 2020 年後,在大虹橋,大大小小的房企數量超過了 30 家。
但是這兩年,這種雙總部模式,幾乎都在被開發商舍棄。
還是恒大,在搬入深圳四年多之後,2022 年 1 月,有消息稱,恒大集團在後海的總部正在拆除招牌,隻剩一個 " 恒 " 字在風中飄零。
據物業透露,恒大已經在 2021 年 12 月從這個大樓退租,将總部搬回廣州。
不僅如此,恒大在 2017 年拿下的深圳灣超級總部基地地塊,原本計劃打造成爲恒大的超級總部,最終的命運也是走向被抛售。
恒大不僅賣深圳總部,2023 年,恒大香港總部大樓也被迅速出清,更名爲萬通保險中心。還有起步于廊坊的華夏幸福,一度在全國形成了北京 + 深圳的南北雙總部模式。
剛搬到北京時,正是華夏幸福憑借産業園模式在京津冀底氣十足的時候,當年的華夏幸福勇猛到什麽地步呢,一個職業經理人的平均薪資超出了行業 1.5 倍,普通中層上百萬、高層上千萬。
據說憑一己之力,養活了一大批獵頭公司。
如今再看,最早一批暴雷的華夏幸福這幾年一直在還債,即使債務重組後到去年 5 月負債也超過 400 億,北京總部也因爲租金太貴早就退租,搬到了附近租金更低的佳程廣場。
人員流失嚴重,尤其 2 萬人的銷售團隊,到 2021 年底的财報數字上,隻剩 476 人,深圳的南方總部也在去年 12 月打包賣給了華潤置地,回籠資金 124 億。
不隻這兩個,更多的房企也加入了這場大甩賣,說起來各位應該也很熟悉了,就是上海虹橋的房企總部大撤退。當年有多擠破頭想進入上海的房企,這幾年集體撤離的就有多迅速,在上海,大虹橋地産總部基地,超過 15 家房企如今都已轉移陣地。
這兩年,我們目睹了不少房企離開大虹橋的真實畫面,背後其實就是房地産企業,結束雙總部時代的真實見證。
比如 2022 年中,離開大虹橋的浙系房企祥生,當時祥生已經将上海總部大樓退租,人員将陸續全部撤回杭州辦公,我們還遇到了正在打包離開的工作人員。
還有人去樓空的藍光、弘陽、三巽、恒泰、融信、正榮,以及将自己的總部大樓擺上貨架的旭輝和中駿。
昔日不管是行業領頭羊,還是殺出來的黑馬房企,都抱着自己的野心和行李,一同打包好,各回各家了。不管是深圳上海,還是北京,那些撤掉雙總部模式的房企,見證了房地産時代追求全國化擴張,到如今的收縮發展。
到底,還是時代變了。我們可以先來回顧下,爲什麽在此之前,如此多的房企迷戀雙總部模式,說白了還是當年房地産行情帶來的自信。
很多房企都在 2017 年前後選擇了全國化的擴張布局,規模論似乎是發展唯一的解藥。所以,房企隻要大擴張,就一定會向一線城市搬遷。不管是北京、上海、還是深圳,背後有幾大不可或缺的優勢。
首先是資金,不管是上市還是融資,房企們必然要選擇一個金融定位更高的城市作爲跳闆,其次是人才,房企擴張,需要團隊吸納大量人才。甚至挖角同行,去哪裏更方便,當然是總部聚集的地方,大虹橋當年各大房企高管之間跳來跳去也是衆所周知。
如今,地産發展的節奏變慢了伴随高周轉的落幕,房企們從向外擴張反而開始向内收縮,需要處理的是大部分債務與資産問題,總部留在北京,更多隻能增加企業成本。
曾經的地産雙總部時代,是行業高速前進的象征,如今行情減退,或深陷債務泥潭,或落得退市終局的房企們。
連債都還不上了,還要什麽雙總部呢。