陳哲 / 文 12 月 8 日召開的中央政治局會議，指出我國經濟在過去一年中頂住壓力，曲折式前進，整體 " 回升向好，高質量發展紮實推進 "。同時也承認 " 外需承壓、内需不足，‘疤痕效應’下微觀主體信心尚未完全修複，部分領域風險隐患仍然較多 "。
應該說會議對經濟的研判符合大部分人的感受。這裏想問的是，爲什麽這一年甚至幾年來，從中央到地方出台諸多政策，在不少領域落地的實際效果卻不佳呢？
進一步的探讨可以房地産爲例，一方面因爲房地産仍在當前經濟中幹系重大，另一方面，樓市正是非常典型的 " 需求不足、‘疤痕效應’下微觀主體信心尚未修複的風險領域 "。而樓市主體，一類是需求端的購房者，另一類是供給端的房地産企業，都存在信心修複的需要。
就在上個月，中央金融工作會議給出了一句非常有含金量的指導，" 要一視同仁滿足不同所有制房地産企業合理融資需求 "，金融主管部門後續提出 " 三個不低于 " 的具體要求。應該說，救助房地産市場主體的方向和原則非常明确。
但在這套宏觀政策釋放前後，輿論特别關注的卻是一張所謂 " 白名單 "。坊間盛傳，這是一張由監管部門拟定的市場主體名單，其中的房地産企業，可以受到前述精神的照拂——商業銀行似乎可以放開手腳給它們貸款了。
這張 " 白名單 "，至今爲止未現真身。它到底存不存在，我在上一篇文章《 " 白名單 " 的秘密》中有一些推測。結論傾向于不存在，因爲這有悖于我們化解經濟風險的 " 市場化、法治化 " 的底層原則。其次，其合理性和有效性也大大存疑。
一位被普遍認爲名列 " 白名單 " 的房企負責人告訴我，其實他根本不關心自己企業在不在（名單中），他們現在幾乎沒有融資障礙，他關心的是：樓市何時複蘇。另外一家情況類似的大房企老總對我說得就更直接了：他更關心碧桂園和融創在不在（名單），因爲這兩個大主體的資産負債表能不能修複，決定市場信心能在多大程度上修複。
這兩個觀點，最初都讓我有點意外，但仔細想想，似乎從不同角度揭示了同一個問題：現在市場裏最需要被金融支持的，不是仍然運轉正常的企業，而是那些值得被纾困的出險企業。它們往往在市場中權重較大，同時又擁有較好的資産質量，但是現金流出現了問題。
可以說，它們才是解決當前房地産問題中，牽一發而動全身的線頭。
你可能要問了，那些出險企業不正是因爲交不了樓，問題暴露，陷入困局，購房者信心盡失，才讓地方政府接管了嗎？保交樓，難道不是當下最重要的工作嗎？難道我們又要回過頭去保企業主體嗎？
這是個非常重要的問題，因爲在做目标取舍和主次安排的時候，我們首先要搞清楚，保交樓、保市場和保主體之間，到底是一個什麽關系？
我們當然不能否認，各級政府在保市場層面，在放松限購、認房不認貸、降低存量首套住房貸款利率、購房補貼和公積金政策方面做了大量的工作。而在保交樓層面，也是從嚴從細監管預售資金賬戶，将項目和公司的風險建立隔離牆。從去年年中開始，保交樓幾乎成了各級政府的頭号任務。
不過我們在調研過程中發現，保交樓在取得一定進展的同時，也暴露了一些問題。比如很多地方的保交樓完成進度不及預期，又比如在地方政府接管的過程中，因爲相關實施主體缺乏滾動開發的經驗，運營過程出現一些不專業的做法，結果導緻保交樓資金投進去了，但樓交不出來了。
有企業負責人給我舉了一個例子。一塊土地，按照房企原來的開發節奏，是建一棟賣一棟，賣完一棟再建下一棟，量入爲出、貨錢輪轉。結果政府接管後，認爲自己肯定能都賣出去，因此把所有樓棟同時蓋到主體完工，結果不僅僅房子沒賣出去，前邊的保交樓任務也完不成。
另外有個例子，就更加讓人陷入深思：一年前，一家出險企業與金融機構，就某區域的幾個項目資産打包做債務重組，達成整體化債、逐步交房的方案，但地方政府不允許項目之間資金打通。沒有外部資金進入，項目交樓至今沒有進展。
這樣的故事不少，可見由外行人來指導或操刀微觀市場動作帶來的危害，也特别暴露了保交樓目前模式中隐藏的風險。
說到這裏，想到了企業家吳海最近的文章《政策的春風必須化雨》，吳海提到，由于地方基層官員出于免責優先考慮，在化解風險和打破僵局的問題上選擇最保守方案，甚至幹脆躺平，使得政策的春風難度玉門關，就算它含金量再高，也不能充分發揮效力。
春風吹不過來，樓交不出來，購房人信心何來？保市場又從何談起？長此以往，那些目前融資資質良好、現金流安全的企業，恐怕也會進入收縮開支，他們旗下開發的樓盤也有交不出的風險，繼而影響到現金流和融資安全，風險将繼續蔓延。
各地在保交樓和保市場方向發力一年多來，激活市場的效果并不明顯。從中指研究院發布的數據來看，百強房企 11 月單月銷售額同比下降 29.2%，環比下降 0.6%；今年前 11 月銷售總額爲 57379 億元，同比下降 14.7%，降幅相比上月擴大 1.6 個百分點。
由此看來，保市場和保交樓的任務，都不是可以獨立于保主體之外而實現的，風險的化解要遵循市場化、法治化的原則。什麽叫市場化？就是由市場主體來主導市場上的交易行爲，而不是由地方政府來兜底。事實上，絕大部分地方政府一來沒有能力，二也沒有實力來兜這個底。
說一千道一萬，最後能支撐市場的，還是供求雙方本身。隻有購房者信心修複，市場需求才能恢複。而購房者的信心，首先是建立在對房地産企業的信任基礎之上。試想如果你是購房者，看到房地産的前任一哥恒大已經倒了，你肯定會想，那現任一哥碧桂園會不會倒？未來一哥某某，别管它是哪種所有制，誰能保證就一定不會爆雷？
對供給主體房地産企業而言，如果在長達幾年的時間裏，想方設法自救纾困而不得，最終隻得被動躺平，其經濟效率無從施展，資産狀況已經千瘡百孔，解鈴已無系鈴人。如果事态沒有改觀，都隻會令市場進一步下滑。
特别值得一提的是，市場主體中，除了房地産企業和購房人，還有一個隐性的主體就是商業銀行等金融機構。由于在各種纾困方案中，商業銀行既是各種金融政策的具體落實方，也是受到經營與合規條件制約的交易方，如果纾困政策方案明顯不符合其經營條件，沒能在合法合規的前提下讓其有充分空間發揮經營效率，也很難讓它們建立真正的信心。
因此，對市場的監管者而言，無論部委還是地方政府所扮演的角色，一定不是幫市場劃定一個絕對安全的交易區域，或者自己親自扮演市場主體的角色。因爲市場主體的角色無可替代，其主觀動力更是稀缺品。政府要做的，應當是承受一定的擔保風險，找到那些具有資産品牌價值和纾困意願的企業主體，紮紮實實通過股權、債權等市場化手段，給主體增信，幫助它們恢複經營的活力，活化沉澱的資産，重建市場信任、購房者信心。
