過去 20 年，中國依靠房地産帶動了上下遊産業的發展，經濟也實現了突飛猛進的增長。而在當下，由于支持樓市長牛和土地财政的最重要支點人口紅利正在消失，房地産進入了存量時代。在新時代下，房地産又将走向何方？
房地産正向高能級城市聚集
據國家統計局數據顯示，1-5 月份，商品房銷售面積 46440 萬平方米，同比下降 0.9%；商品房銷售額 49787 億元，增長 8.4%。其中，1-5 月 30 大中城市一二三線城市銷售面積分别同比 +34.87%、+6.77%、+14.54%。可見，在經濟複蘇的當下，高能級城市率先修複，而這也是導緻如今銷售金額和銷售面積變動差擴大的重要原因。在如今房地産市場整體較弱時，一線城市核心資産的表現更爲穩健，随着房地産市場的收縮，未來市場也會更叫聚焦于核心資産。
一線城市除需求表現優于其它城市外，從土地成交方面來看，房企在一線城市拿地的意願也優于其它城市。中指研究院數據顯示，截至 2023 年 6 月 12 日，前 20 大城市土地成交總價占全國的比重達到 41%，相較于 2022 年的 33%，以及 2021 年的 34% 有着明顯的提高。從溢價水平上來看，也不難看出這一點，相較于 2022 年，2023 年大部分核心城市的溢價水平均有所提高。
圖片來源：中指研究院，萬聯證券研究所
頭部央國企在本輪競争中獨具優勢
在房地産商向核心城市聚集的時代，有限的供給卻無法滿足無限的房企需求，這自然而然地加劇了競争。從拿地端看，在競争格局重塑的時期，那些未出現信用問題和資金緊張的房企更易拿地；從融資端看，那些淨負債率相對較低的房企更具優勢。而央國企憑借着較低的融資成本，優質的開發資源和良好的不動産資産運營能力，在本輪競争中獨具優勢。從數據中可以看到，2023 年央國企（含地方國資）背景房企在集中供地的 22 城中拿地金額占比達到 60%，其中華潤置地以 406 億元的拿地金額居于行業首位，其次是建發房産、保利發展、招商蛇口。
除在拿地方面央國企能夠将融資成本控制在低位外，銷售端是否也能有突出的表現，是央國企能否維持優勢的考核點之一。根據中指研究院 2023 年 1-5 月百強銷售榜單，TOP20 房企中有 9 家屬于國央企背景房企，其銷售金額和銷售面積在 TOP20 中所占比重達到了 52.8% 和 55.0%。按房企銷售數據排名，今年 1-5 月保利發展以 1956 億元的累計銷售額排名首位，其次是萬科地産和中海地産。
數據來源：中指研究院
無論是融資端，拿地端，銷售端，如今央國企相較于民企優勢都十分明顯。而在告别了房地産 β 時代後，房地産也在逐漸走向 α 時代。在 α 時代，最後的赢家無疑是那些杠杆率較低，未觸及紅線以及信用較好的房企。當然，在新時代下，房企思維的轉變也極其重要，‘求速’不再可行，‘求質’才是如今新的生存法則。
