本文來源：時代财經 作者：李益文
2024 年，樓市仍在等待 " 小陽春 "。
2 月 23 日，國家統計局公布 1 月份 70 城房價指數。從趨勢來看，1 月 70 城房價環比降幅整體收窄，但同比延續降勢。數據顯示，1 月份一線城市和三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降 0.3% 和 0.4%，降幅均比上月收窄 0.1 個百分點。二線城市環比下降 0.4%，降幅與上月相同。
同比方面，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降 0.5%，降幅比上月擴大 0.4 個百分點。二線城市由上月的同比上漲 0.1% 轉爲下降 0.4%，三線城市則同比下降 2.1%，降幅比上月擴大 0.3 個百分點。
值得注意的是，新建商品住宅和二手住宅銷售價格出現環比下降的城市數量分别爲 56 個和 68 個，比上月分别減少 6 個和 2 個。這是最近 11 個月來，首次出現房價上漲城市數量回升的現象。
而從政策支持上來看，2024 年以來，樓市利好消息不斷，房貸利率也超預期降息。2 月 20 日，5 年期以上 LPR 下調 25 個基點，爲 2019 年 " 換錨 " 以來最大降幅，房貸利率進一步接近曆史最低水平。
圖源：圖蟲創意
盡管多名地産經濟專家均認爲當前好政策持續輸出，房地産市場呈現 " 慢修複 " 特征，但他們對于未來房地産走勢的預測卻不盡一緻。其中，易居研究院研究總監嚴躍進較爲樂觀，他向時代财經表示，" 房價最大壓力期已經過去，當前正進入到跌幅收窄的階段。房價指數形勢趨好且樂觀。"
諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪雖認同樓市價格預期有望改善的觀點，但對價格總體上漲動力仍持保留态度。關榮雪認爲，當前房價底部徘徊局勢尚未打破。
而廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認爲，2024 年一季度，房價價格有可能出現繼續陰跌的情況。" 盡管新房和二手房價跌幅收窄，但收窄的幅度很小，趨勢性下跌或仍是主流。"
新房價格上海領跑
僅從數據來看，2024 年開年首月，房價迎來了久違的邊際改善。房價上漲城市數略有增多的同時，70 城房價總體環比跌幅呈現收窄态勢，市場價格呈現一定的 " 慢修複 " 特征。
從 1 月份 70 城新建商品住宅房價指數來看，環比上漲城市數量 11 個，較上月增加 4 城；持平城市 3 個，較上月增加 2 城；下跌城市 56 個，較上月減少 6 城。1 月 70 城平均環比爲下降 0.37%，跌幅較上月收窄 0.08 個百分點；上漲城市平均漲幅 0.21%，較上月收窄 0.06 個百分點。
分城市來看，上海領跑本輪房價的修複。環比方面，上海上漲 0.4% 位居 70 城之首，同比方面上漲 0.42%，亦位前列。而根據統計局數據，在全國房地産整體低迷之際，上海房價已走出獨立行情，目前上海新房價格已連續 19 個月保持上漲态勢。
上海新房房價環比漲幅領跑 70 城 圖源：國際統計局
從政策上來看，繼去年 12 月 14 日上海 " 兩降一調 " 利好政策重磅出台後，今年 1 月份上海限購政策局部松綁動作頻頻。在限購範圍不斷縮小與首購比例利率持續下降的背景下，改善性住房需求的堅挺爲上海新房價格的 " 一騎絕塵 " 提供了良好的基礎。
不過，從城市數量來看，本輪修複環比穩中有升的城市，以二三線城市居多。
數據顯示，一線城市中，1 月份北京新房價格環比微跌 0.1%，廣深環比分别下跌 0.8% 和 0.7%，跌幅排在 70 城中前列。
而無錫、長春、西安、泉州等二線城市新房價格回升明顯。其中，吉林、無錫、泉州環比上漲 0.3%，價格恢複明顯。此外，長沙、杭州等熱點二線城市新房價格雖然出現單月環比回落，但同比仍保持較爲顯著的增長态勢。
" 部分二線城市過去新房開發得少，所以供求矛盾沒有想象中嚴重。" 嚴躍進告訴時代财經，房産價格城市基本面挂鈎，在經濟形勢向好的大環境下，房産需求量有所上漲，而部分二線城市因爲供求矛盾較小，房價在本輪漲幅較快。此外，部分房價調整比較充分的城市，在當前經濟向好的環境下，房價也會有所上漲。
對于廣州、深圳等一線城市的房價持續低迷，李宇嘉認爲，這兩城的寬松政策雖大于上海，但廣深過去的房地産市場購買力是外來人口與投資性需求較大，當前這兩種需求正在退潮，而本地購買力，特别是剛需改善較難跟上，這也就導緻了廣深房價的持續下跌。
二手房環比全跌疲态被打破
與新房價格一緻，二手房價格雖仍存在下行壓力，但也呈現出一定的改善迹象。
數據顯示，1 月份，70 城二手住宅價格平均環比下降 0.68%，跌幅較上月收窄 0.12 個百分點，這是自去年 4 月以來首次出現收窄。此外，70 城二手房價格環比全跌的疲态也被打破，昆明、三亞成爲環比唯二上漲的城市。
與新房價格不同的是，二手房價格的環比改善是普遍的。其中，一線環比下降 1.0%，降幅比上月收窄 0.1 個百分點；二線、三線環比分别下降 0.6%、0.7%，降幅比上月分别收窄 0.2 和 0.1 個百分點。
不過需要注意的是，二手房價格環比雖然跌幅收窄明顯，但相較去年同期，各線城市的下行态勢仍較顯著。
環比跌幅收窄，但整體價格相較往年并不樂觀 圖源：諸葛數據研究中心
在嚴躍進看來，當前二手房房價指數總體在改善，尤其是環比跌幅已經在收窄，這恰說明，去年二手房降價的過程下，各類房東主動調整了價格。" 現在購房政策效應積極釋放，這是具有非常好的導向的。總體上在看漲不看跌的購房心态下，此類數據也有助于引導購房者積極入市。"
這也意味着，二手房價格開始擠掉泡沫，重新處于複蘇階段并朝着好的方向發展。
不過，李宇嘉認爲，本輪二手房價格的修改，是因爲前期大幅度降價後，小業主再次降價的動力減弱造成的。" 由售轉租的房源增加，1 月份租金跌幅并沒有減緩，印證了這一趨勢。"
而對于昆明與三亞爲何能成爲二手房環比唯二上漲的城市，關榮雪認爲，更多原因是二者作爲典型的旅遊熱門城市，在開年度假熱情上漲的帶動下，二手房價格具備一定的上漲動力。
那麽在房地産利好政策不斷加碼的情況下，本輪樓市價格修複能否持續？未來樓市價格又該走向何方？
嚴躍進認爲，樓市最大壓力期已經過去，當前正進入跌幅收窄的階段，去年房價已調整到位，今年房價将從 " 疲軟 " 進入到 " 堅挺向好 " 的态勢。
而持有反對意見的李宇嘉則認爲，盡管新房和二手房價跌幅收窄，但收窄的幅度很小，趨勢性下跌仍是主流，預計 2024 年一季度房價繼續在低位徘徊，繼續陰跌。
" 因去年年底以來的政策纾困，特别是近期 LPR 大幅下降 25 個基點，預計 3、4 月份會迎來小陽春，但交易反彈明顯弱于 2023 年一季度，短期内交易量對房價的支撐力度不足，房價指數跌幅收窄的趨勢不夠明顯。"
李宇嘉進一步補充道，盡管房價指數跌幅收窄的趨勢不夠明顯，但繼續出現大幅下跌的可能性也不大。且随着穩增長重回經濟重心，穩經濟、穩預期的政策措施會增加投放，對房價的利好将在二季度及以後體現。
關榮雪雖然也認同樓市價格預期有望改善，但她同樣表示，當前下降城市仍然占據大多數份額，且降幅仍然較大，因此當前新房價格總體仍處于底部緩慢修複階段。預計下月新房、二手房價格或将延續下跌态勢，但跌幅大概率繼續保持收窄或維穩狀态。
