11 月至今的 42 天内，萬科 A 發布了 15 個公告，其中 8 個與擔保貸款有關。
這是一個縮影——今年以來，萬科在通過多種方式積極穩住現金流，避免流動性枯竭。
爲此，萬科把很多資産擺上了貨架，而這些資産曾經是萬科探索地産行業的邊界時獲得的成果，有些已經成長爲其所在領域内的頭部品牌。
曾有人說，能夠重新定義行業，并不斷探索行業邊界的企業才是偉大的。
而萬科也曾這麽做過，并被人津津樂道。但某一天，這些創新和探索的内容伴随着地産行業如山崩水洩般的周期轉換而戛然而止。
現在，人們更好奇萬科能不能活下去，現在的萬科還剩下什麽？以及失去光環後的萬科體系中，哪塊業務還保留了比較完整的萬科精神？
前一個問題是業主和投資人最爲關心的，而我們今天更想聊聊後一個問題。
01
萬科曾經擁有一個龐大的體系，探索了非常多的多元化業務，試着進入不同的領域 " 再造一個萬科 "。今天，其中活得最爲健康，且最不可能被擺上貨架的，可能隻有萬物雲。
今年上半年，在物業領域厮殺加劇的環境中，萬物雲依然拿出了一份亮眼的财報，收入 176 億元，同比增長 9.6%，實現淨利潤 8 億元。
10 月 23 日，通過分紅，萬物雲向萬科輸送了約 6.8 億元彈藥——在資金方面不斷反哺萬科集團。
而萬物雲最近的幾個動作，也讓我們看到了它依然像曾經的萬科那樣在做幾件事：在自己的主業中做紮實、拆解服務流程進行标準化再造，同時，還在産品價格區間、業務範疇、服務模式三個方面探索新的邊界。
在價格方面，萬物雲正在試驗從 2.5 元 / 平米 / 月以上的住宅物業服務區間，向 2 元 / 平米 / 月左右的價格區間下沉，而這個價格是一二線城市中非常敏感的一個區域，意味着有大量存量小區能被覆蓋其中，萬物雲可觸達的小區數量将會直接翻倍，對一些非品牌物業産生沖擊。
在服務領域方面，萬物雲 2024 年收購丹田物業，大規模進入校園、醫院的物業服務賽道；與高和資本合作，加碼社區商業賽道；加上 2020 年入股戴德梁行，拓展商企服務，以及此前萬物雲探索的城市服務、産業園服務、家裝等，忽然會讓人産生一個錯覺：
過去萬科想進入的業務領域，今天，萬物雲全部在以自己的方式滲透其中。
但物業服務是一個勞動力密集行業，用萬物雲掌門人朱保全的話說：這個行業 " 不存在全局性的規模效率 "，要提升效率，必須做兩個方向的功課，一是增加局域密度，提升人的複用效率，二是走技術路線，提高管理效率和 AI 替代。
以上三個方向，在重新定義萬物雲。
目前，萬科 A 的總市值約 1026 億元，萬物雲的市值約 228 億元，但萬物雲的市值曾一度超過 530 億港币，而且它還有部分新業務并不包含在其中。
朱保全說，房地産下行階段，物業公司都在換軌道，萬物雲會重點走向三個方向：資産、低碳、AI。
" 從物業管理走向資産管理，從物業管理向能源管理轉型，從人管人到事管人進行能力轉型。"
萬物雲的未來方向
回顧過去，十年前，"2014 年的 12 月 17 日，（萬科集團在戰略層面）批準了萬科物業可以走向市場，萬科物業被釋放到市場上來，如脫疆野馬。"
而十年前，正是萬科喊出房地産進入下半場的時候。
02
萬物雲已經啓動計劃：下探到 2 塊錢區間，殺入低價市場。
對于現有的物業服務行業格局來說，這是一個重磅消息。
在具體策略上，萬科物業推出新産品 " 智選 "，使用差異化服務建立 " 彈性定價 " 的方式來進入低價市場。
萬科物業 " 智選 " 産品以 " 項目物業服務全周期 " 爲主軸，全量梳理了社區裏的 95 個服務空間、1530 個作業對象，共計 508 項作業 SLA（服務事項），形成了一個全類的服務事項集，再分類篩選出 158 項必選服務、350 項自選服務，通過選擇不同的組合來形成自由定價。
據悉，其中的必選服務關聯萬科物業的價值主張，自選服務則不僅事項可選，頻次也可選。
萬科物業市場管理合夥人鄒明表示，過往物業服務的價格往往通過 " 包人頭 " 的定價模式，業主無法真正參與定價過程，同時重慶物業費降價風波和青島物業費限價一刀切的行業背景，成爲萬科進入存量市場，推出低價産品的前提。
36 氪獲悉，萬科物業正在北京等地的少數小區進行試驗，殺入低價市場，并不意味着萬科物業要擁抱價格競争，而是建立在跑通模式、算過來賬的前提之下。
除了推翻标準化定價，萬科物業真正有底氣殺入低價市場的另一個原因是萬物雲升級了智能化産品，推出了 " 靈石 " 空間操作系統，用 " 人 + 機器 + 遠程 " 的方式進行省人提效。
據萬科物業測算，服務對象的價格區間下探到約 2 元的檔次，公司會獲得新的業務增長空間，并且是大幅增加約 110%。
03
新推出的 " 靈石 "，再加上萬科既有的 " 黑貓 "、" 鳳梨 "，構成了萬物雲的智慧三件套。
其中，" 黑貓 " 主要是智慧通行系統，" 鳳梨 " 是自助客服系統，而 " 靈石 " 則是一個新的以 AI 爲基礎邏輯的産品，包含了硬件和操作系統。
朱保全用 Airbnb 類比 " 靈石 "，前者名下并沒有酒店，但卻深深改變了酒店業，顯然萬物雲也想改變物業服務企業在管理方面的底層邏輯。
從 2015 年第一次上線設施管理系統，到今天的 " 靈石 "，萬物雲用了将近 10 年去叠代，從早期單一的數據集成，到給空間内各類設備加上 " 鏈接 "，再到 " 靈石 " 利用 AI 技術分析數據和做出決策，通過系統給物業員工報事、調配人力資源與機械設備，" 從 2012 年開始我們就每年拿營業收入 1-2 個百分點的錢投到科技上，從開始的千萬元的投入，到現在每年幾個億的投資，希望‘靈石’能夠成爲未來十年爲中國物業行業帶來質變的科技産品。"
" 靈石是空間操作系統，也是項目智能決策核心。" 它擁有基礎的邊緣算力服務器，支持 CPU、GPU、内存擴展，能處理視頻流、音頻流、信息流、算力流、地理信息流以及能源流等，又通過 AI 算法來輔助決策。
36 氪作者在現場看到，通過 " 靈石 "，不僅可以檢測樓宇、空間的實時運行狀況，遠程開關空調、燈光，還可以對垃圾沒有放到指定位置、陌生人進入等進行事件預警，同時派發工單。同時，" 靈石 " 還能檢測統計樓宇的能源利用、資産運營狀況，提供決策輔助。
據了解，" 靈石 " 産品和能力在不動産空間可通用，已在萬科幸福譽，創智雲中心、中山大學光明校區、中山大學光明附屬醫院等多種空間業态部署。
新産品是萬物雲在技術層面對 " 蝶城 " 戰略的一次加碼，是在用技術做比人做得更好的事。而從 " 人管人 " 到 " 事管人 " 做到極緻之後，"凡是所有坐着不動的崗位，都用 AI 做替代。"（朱保全語）
從萬科到萬物雲，對 " 對人的依賴 " 這件事一直具有警惕性，而 " 靈石 " 既是一個産品，也是解決公司到了一定規模之後碰到管理半徑問題的路徑，" 靈石 " 做技術提升，進入低價市場做區域布局的密度提升，這兩者都是在 " 物業是局域網 " 邏輯上做加法。
萬物雲目前的蝶城有 658 個，三年目标是做到 1000 個，增幅 52%，這是萬物雲未來業績增長的最強基礎。
04
在 " 蝶城 " 上做加法的同時，萬物雲還在繼續拓展新業務，其中，并購是一個非常重要的方式。
今年，萬物雲收購了丹田物業，進入校園、醫院的物業服務賽道。
丹田物業總經理俞錦龍介紹，目前國内高校和醫院物業服務年合同額超過 1200 億元，規模和潛力都很大。但相較于萬科物業專注 30 多年的住宅物業和萬物梁行長期耕耘的商寫物業，又有很大的不同。比如經費來源上，住宅和商寫的物業費由業主和企業自籌，而高校、醫院的資金均來源于财政開支，更容易被公衆關注，使用上有嚴苛的第三方評估；在空間特點，高校和醫院的管理空間更大，人流更多。且必須 365*24 小時不間斷在崗，保障設施設備完好運行。
目前丹田物業在全國服務的項目超過 260 個，包括 138 個高校與 46 個三甲醫院項目。
據透露，目前國内高校和醫院物業服務 95% 都是存量業務，對于新入局這非常難。萬物雲和丹田物業之間，一方有多年高校、醫院賽道服務經驗，另一方有更多的内外部資源和 " 靈石 " 系統。
俞錦龍說，" 我們明年初就将陸續在高校和醫院投入‘靈石’系統，有了靈石的加持，及萬物雲在空間運營上的沉澱，我們相信可以重新定義空間效率。讓财政支持的每一筆錢，都能得到更多的回報。"
對于目前這個階段還在不斷 " 并購 "，朱保全解釋說，" 五年前并購非常瘋狂 .. 我講一下關于并購我的意見。所有輕資産公司全球的發展曆程來看，并購是必經之路 .. 所有的公司要未來的增長，并購是第一。第二，在今天看中國的物業管理企業，某種意義上在五年前的那一輪瘋狂的并購，被并購标的本身的财務報表并不幹淨，因爲公司剛剛走向市場，原來還是一個地産公司下屬的企業，哪怕匆匆忙忙地走向市場，我覺得他的财務報表的邏輯并不夠。經過這五年的變化，無論是準備去收購的企業，還是被收購的企業，大家對于一家物業公司的财務報表已經有了更深刻的認知，所以今天去看什麽不看什麽，更仔細地看什麽，哪裏有坑，哪裏有貓膩，大家已經非常清楚，哪些數據是真的，哪些數據是假的，大家已經非常清楚，經過這一輪洗禮，這個行業才真正走向市場。"
朱保全同時透露，在産業園等空間的物業服務領域，由于降低成本等需求變得緊迫，原先比較穩定的甲方乙方連接正在被打破，因此而出現了新的入局、快速拓展機會。
這也意味着，萬物雲依然保持着擴張步伐，而保持增速則是目前地産産業鏈企業建立内外部 " 信心 " 的最最重要因素。
