經濟觀察網 記者 鄭晨烨 實習記者 餘忠梅 王晴最近有些後悔了。
今年 5 月，看着回落了一段時間的房價，已在深圳工作了八年多的湖北人王晴，決定趁低 " 抄底 " 圓一個 " 安家夢 "。
作爲深圳一家房地産經紀公司的置業顧問，天天介紹别人買房子的王晴，在選擇自己心儀的樓盤上顯得遊刃有餘。
在和丈夫幾番考察後，其夫妻二人毫不猶豫地買下了位于深圳市南山區桃源村二期的一套 95.27 平方米的二手房，成交價 570 萬元。這個小區讓王晴滿意的地方有很多，四站地鐵即可直達深圳福田 CBD，周邊三公裏範圍内密集坐落着 45 所幼兒園、14 所小學、11 個中學。
最重要的是，該小區曾經一度接近 7 萬 / 平方米的房價，在彼時已跌至 6 萬 / 平方米出頭，這讓王晴夫妻二人都感覺到這是一次 " 撿漏 " 的機會。
不過，喬遷新居的喜悅還沒維持多久，房價的變化就給王晴夫婦帶來了意想不到的沖擊，她以爲的抄底，結果是抄在了山腰上。
" 才半年時間，現在這套房報價就掉到了 550 萬，成交價還要再低一點，最低成交價都到了 530 萬，我這段時間真是越想越後悔，覺得挺虧的，早知道就多等幾個月再買了。"12 月 7 日，王晴略帶懊惱地向記者表示。
王晴的這段買房經曆也投射出深圳樓市的當前現實：雖然在最近一段時間裏，已有包括 " 房貸利率下調、認房不認貸、首付比例降低、取消 750 萬元豪宅線 " 等多重政策的利好加持，但深圳樓市仍處在一段不穩定的調整期當中。
成交量回暖
西麗桃源村，地處深圳市寶安區、南山區、福田區、龍華區四區交會的地帶。
其距離騰訊、百度、聯想、大疆等高新企業雲集的粵海街道不到五公裏，往東四五站地鐵即可抵達福田 CBD，往西與深圳前海的直線距離大概八九公裏。
對于深圳這種地域偏狹長的城市而言，這樣的 " 原點 " 并不好找，因此，近年來，桃源村開始成爲深圳白領安家或租住的首選之一。
随着近期一系列利好政策的推出，作爲熱門樓市片區的桃源村開始迅速活躍起來，桃源村一帶的地産中介們，接到的客戶咨詢也在明顯增多。
該區域的一名樂有家置業顧問向記者表示，8 月以來的系列新政，在一定程度上降低了剛需人群的購房門檻，激發了桃源村周邊地産市場的交易活力。
在位于深圳留仙大道與沙河西路交彙處的小區南國麗城，一名地産中介小楊向記者表示，其中介門店自今年 8 月以來在南國麗城已賣出 15 套房，是目前南山西麗周邊交易最爲紅火的樓盤之一。
而根據深圳房地産中介協會發布的數據，近期，全深圳的二手房源挂盤量都有明顯上升，在 2023 年 10 月 23 日至 12 月 11 日間，全市有效在售二手房源從 57944 套增加至 59325 套。
新房方面，根據樂有家研究中心最新公布的數據，今年 11 月份，深圳一手住宅成交 2773 套，環比上漲 4%，二手住宅網簽 4305 套，環比上漲 16%，過戶 3133 套，環比上漲 13%。
不過，雖然成交量有好轉之勢，但仍低于 5000 套 / 月的榮枯線水平。
戴德梁行大中華區副總裁、華南及華中區董事總經理程家龍在接受經濟觀察網記者采訪時指出，單看 11 月的數據，寶安及光明區（新房）分别供應了 5.7 萬平方米和 16.28 萬平方米，占全市 8.6% 和 24.7%；如果放眼今年前 11 個月的數據來看，寶安及光明區分别累計供應了 154.8 萬平方米和 125.9 萬平方米，這也是目前全市供應量最高的兩個區域，對應成交量分别爲 84.4 萬平方米和 36.2 萬平方米。
" 如果需求面持續回暖，預計在新房供應集中的區域的确是更能看到成交量的增長，有利于深圳新房庫存的去化。" 程家龍強調。
二手房方面，程家龍認爲，深圳樓市二手存量房的成交，更多受到大環境的影響，但持續的樓市利好政策的頒布，在一定程度上增強了市場信心，令市場的活躍度有所恢複。
價格仍在回落
值得注意的是，雖然利好政策落地數月有餘，樓市交易量有所放大，但從記者實地走訪情況來看，深圳各區當前樓市行情複蘇的效果并不明顯，正處在一個量升價跌的狀态。
根據國家統計局 11 月 16 日發布的數據，深圳 10 月份一手住宅的銷售價格指數環比下降 0.5%，同比下降 2.8%；二手住宅價格指數則環比下降 0.5%，同比下降 1.3%。
王晴告訴記者，自 2023 年 4 月以來，桃源村周邊房價便始終處在波動下行的過程中，至今距離年初高點已有超 20% 的跌幅。
" 南國麗城房價最高時市場均價是 9.2 萬元 / 平方米，現在掉到了 7 萬元 / 平方米左右。127 平 4 房的戶型 860 萬就可以購入，這樣的戶型在高峰期可以賣到 1000 多萬。" 小楊向記者介紹稱。
" 桃園村一期的 71 平左右的樓梯房，前年價格最高峰的時候，我們當時有賣了一套成交價 600 多萬，現在，面積比他大幾平方米的一套頂樓才賣了 383 萬，幾乎相當于腰斬了。" 王晴亦向記者表示。
此外，在記者實探的另一處位于桃源村地鐵口附近的樓盤，亦出現了新政落地後，價格仍在波動中下行的情況。
" 地鐵口附近 100 平方米左右的三房，目前業主報價在 710 萬左右，但買家大概可以講價到 650 萬，這也是業主預期可以接受的價格。這一波基本是從今年 10 月份開始又重新跌下來的。" 代銷該樓盤的一名中介告訴記者。
與桃園村同樣位于南山西麗街道的深雲村小區，其目前成交均價已從 12 萬元 / 平方米的高點，回落至 9.6 萬元 / 平方米。
王晴認爲，之所以多重政策利好均未能明顯刺激桃源村周邊樓市行情回暖，主要原因在于該區域同質化戶型過剩，市場競争十分激烈。
" 桃園村周邊體量大，同樣的戶型太多，一旦業主放盤多的話，很容易互相踩踏，太内卷了。" 王晴說。
與桃園村同樣位于南山西麗街道的深雲村小區，其二手房交易價格亦出現明顯回落。
" 深雲村今年也在降，以前高峰期均價能達到 12 萬元 / 平方米左右，現在已經回落到 9.6 萬元 / 平方米左右，成交總價介于 810 萬至 880 萬之間。" 王晴向記者介紹稱。
在福田區，記者走訪了皇崗、新洲以及福田中心區的幾處樓盤，發現目前該片區的新房價格大概在 11 萬元 / 平方米左右，據附近一位中介介紹，在 7 月份時，福田區新房均價還能達到近 13 萬元 / 平方米。
" 後續價格走勢不好說，現在跌主要是因爲以前漲得太多，但福田作爲深圳核心區，11 萬元 / 平方米的價格，基本上算是回到了正常。" 談及福田區未來的樓市行情，該區域一位地産中介小孟帶記者看盤時如是說。
此外，背靠機場，與龍華同爲深圳制造業中心的寶安區，近年來新樓盤開發較多。記者實探位于該區的數個新樓盤後發現，該區域的價格跌幅更爲明顯。
例如，鴻榮源 · 珈譽府二期和招商蛇口 · 會展灣雍境這兩個寶安區新開樓盤，其新房售價僅在 4 萬元 / 平方米至 5 萬元 / 平方米之間。貝殼找房中介小劉告訴記者，其代銷的位于新安街道小區的樓盤勤誠達 22 世紀，最近成交均價在 900 萬元左右，而該小區在此前樓市高點時，成交均價都在 1300 萬元左右。
" 價格跌了三成不說，成交也很差，今年到現在就賣了三套。" 小劉說。
" 當前房地産市場處于調整期，新房成交放緩意味着開發商回款速度變慢，債務以及業績壓力之下，降價走量是很多房企的現實之舉。同時，一手房的價格回調必然影響整體二手房市場的價格錨定。" 程家龍向記者如是分析稱。
明年一定漲？
11 月 22 日，中國人民銀行深圳分行與深圳市住房和建設局同日打出政策組合拳，分别将二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房 70%、非普通住房 80% 統一調整爲 40%，以及取消了 " 實際成交總價低于 750（含本數）萬元 " 的普通住房認定标準，也就是業内俗稱的 "750 萬豪宅線 "。
對此，程家龍在接受記者采訪時直言：" 深圳本輪新政是一線城市中較有突破性、實質性的寬松政策，對改善型需求有一定刺激作用。"
在他看來，對豪宅标準的調整，意在加速 144 平米以内、高單價、高總價二手房的流通，令高端住宅交易更加市場化；結合二套房首付比例下降，可以大大降低高淨值人群購買高端住宅的門檻，利于強化高端住宅在未來的商品化屬性，加速高端商品房市場與保障房市場各司其職，推動住房供應雙軌制建設。
" 現在的核心片區的房産非常少，回暖是必然的，明年年初，我跟你講百分百會漲。" 小楊很肯定地對記者說。
回到交易量層面，在程家龍看來，近期深圳二手房的成交量環比上漲說明市場需求或信心正在逐漸恢複。
" 最終能決定房産真實價格的依然是供需關系及資産本身的稀缺性，這種稀缺性包括所處位置、産品力、穩定的資源配套，以及區域功能規劃等。因此，中心區的資産價格往往抗風險能力更強。" 程家龍說。
在記者問及深圳樓市未來價格調整空間的問題時，程家龍表示，如果後續需求和成交量能夠持續恢複并活躍起來，才能對房價穩定構成支撐。在市場經曆深度調整的背景下，他個人期待包括限購在内的限制性政策能夠更大程度地放松，以支持住房需求的合理釋放。
仲量聯行華南區研究部總監曾麗則告訴記者，雖然當前内地樓市擁有充足政策空間可以促進熱點市場的購買力逐步釋放，從而帶動整體樓市氣氛好轉，但在供需基礎因素已改變的情況下，樓市複蘇步伐可能較爲緩慢。
" 作爲經濟增長動能較強的一線城市，深圳還在不斷吸引新市民落戶，同時住房自有率低，意味着未來深圳住房需求潛力還是很大的。這也是深圳住宅市場的支撐和基礎，因此中長期看不必過分焦慮。" 程家龍最後強調。
（應受訪者要求，王晴爲化名）
