财聯社 10 月 13 日訊（記者 陳業）雖然 9 月輪番出台樓市重磅政策，但從當前部分 TOP10 房企已披露的 9 月銷售數據來看，對其業績的提振效果并不明顯。
據财聯社記者統計，目前 TOP10 企業中，保利、萬科、中海、華潤置地、招商蛇口、金地等優質龍頭房企均已披露 9 月單月銷售數據，但除中海，其餘幾家房企單月銷售額同比均出現下降。
具體來看，9 月中國海外連同附屬、合營及聯營公司的合約物業銷售金額約 280.71 億元，按年上升 23%；同時，保利、萬科、華潤、招商、金地 9 月單月銷售額分别爲 360.22 億元、320.1 億元、183.2 億元、202.43 億元、131 億元，同比分别減少 6.18%、7.83%、4.4%、42.24%、42.27%。
對于上述房企 9 月的銷售情況，一位就職于某大型央企的資深房地産研究人員向記者表示，基于其長期深度調研一線市場了解到的情況，當前樓市銷售的情況并不意外。
新盤爲何越賣越便宜？
事實上，今年以來，除三月樓市出現短暫的小陽春外，其餘月份樓市銷售一直較爲平淡，爲提振樓市，多部門此後輪番出台了多項扶持政策。尤其在 9 月，一線城市相繼實施了 " 認房不認貸 " 政策，市場預期開始提升。
不過，連續出台扶持政策的 9 月，爲何多數龍頭房企單月的銷售業績仍不及去年？
中原地産首席分析師張大偉表示，一方面，銷售數據存在滞後性，當前房企公布的銷售數據，不足以完全代表當月真實的銷售數據；其次，本輪政策放松核心是一線城市的 " 認房不認貸 "，而一線城市二手房銷售占比較大，對新房的影響也有滞後性。
張大偉認爲，" 除數據存在滞後性外，市場也未預料到 9 月政策效果的持續性會這麽短。"
具體到各城市，政策效果低于預期的情況也有所體現。以深圳爲例，據樂有家研究中心數據，今年國慶節期間深圳二手房日均看房量比 2022 年國慶日均增加 10%，較 9 月增加 18%。但實際轉化效果一般，國慶期間樂有家門店日均成交量較 9 月日均減少 3%，與 2019 年國慶日均量相比更是減少 40%，市場後勁不足。
" 國慶期間，深圳部分熱門樓盤售樓處現場看房人流量相較平時有所增加，但實際轉化效果并不理想，新房市場在國慶節期間成交一般。" 樂有家研究中心稱。
在與上述資深研究人員交流中，該位研究人員告訴記者，當前低價新盤入市，對市場所形成的沖擊，正在影響購房者對市場的預期。
" 部分城市讓利，此前将地塊以較低的價格出售給開發商，這類項目上市後往往比周邊新盤要便宜，價差大的可能在 20% 以上，小的可能也有 2%，對現有在售新房的價格造成一定沖擊，并可能對現有新房價格形成進一步壓力。"該位研究人員稱。
上述研究人員進一步指出，" 低價新盤的入市，對價格體系的沖擊，某種程度形成了一個價格螺旋，引發價格不斷向下調整。爲什麽房企銷售起不來？對此可以再問這個一個問題，爲什麽同一市場的部分項目，價格因何突然便宜了。"
" 在銷售減少背景下，開發商會相應減少供應量，表面看開發商的存貨增多，事實上其中難以成交的供應會随之增多。" 上述研究人員補充稱。
上述研究人員進一步指出，購房者預期改變之後，當前一手房供應量在下降的情況下，爲何銷售反而變得更難了？
" 因爲二手房挂牌數量還在增加，而且有不少是主動降價出售，一些市場供過于求的局面會越來越嚴峻。雖然一手房供應少了，但是二手房挂牌量增加之後，市場上的總供給是增多的。" 上述研究人員說。
地方希望房企多拿地
在 9 月銷售業績低于市場預期情況下，保利、萬科、中海、華潤置地、招商蛇口、金地等房企前 9 個月整體銷售業績增幅情況，各有所不同。其中，作爲優質龍頭房企代表的萬科，今年前 9 個月合同銷售金額 2806.1 億元，同比減少 10.82%；金地前 9 個月累計實現簽約金額 1219.3 億元，同比下降 25.23%。
在整體銷售仍較爲平淡的當下，房企的投資也仍趨于謹慎，這對上下遊産生了相關影響。
據克而瑞數據，9 月份全國 300 城經營性土地總成交面積約 4950 萬平方米，同比下降 43%，降幅較上月有所擴大，環比 8 月下跌約二成。
其中，一線城市 9 月共成交土地 111 萬平方米，環比下降 59%；成交金額 205 億元，環比下降 64%；與去年同期相比，成交建築面積和成交金額降幅均超八成。
二線城市 9 月的土地成交規模同環比均出現下降，成交建築面積 688 萬平方米，環比降 64%；同比下降 76%。三四線城市 9 月土地總成交建築面積 4152 萬平方米，環比下降 28%，同比降 46%。
上述研究人員透露，以往部分地方财政收入的一半以上來自于土地出讓金及房地産産生的相關稅費，但目前地方的土地收入很不樂觀。
" 某西南區域的一個地級市，原先土地收入高的時候達千億元，但今年上半年我去調研，當地相關負責人告訴我，除城投拿的那部分土地，其所在城市土地收入隻有八十億元的樣子，不到以往的十分之一。另外，某中部省會城市，我 9 月份過去的時候，相關負責人透露，所在城市土地收入僅 175 億元左右，僅是往年的十分之一。"上述研究人員稱。
上述研究人員進一步表示，房企減少投資，實屬無奈之舉。
" 我們去調研的時候，多個地方城市非常希望我們去拿地，部分地方城市甚至抱怨，我們爲什麽隻關注好城市的核心地段，能否也支持一下他們？但我們要對股東負責，對國有資産負責，所以隻能按我們的商業邏輯去做投資，從這個角度而言，這對部分城市來說是挺殘酷的。"上述研究人員稱。
此外，在投資減少情況下，上述研究人員透露，據其了解的情況，今年以來金融機構的貸款量也有所減少，當前部分房企尋求債務展期情況下，金融機構爲避免壞賬，也不得不同意房企的債務展期的安排。
