本文來源：時代财經 作者：劉新歌
" 市場高位時買的房，一年多來房價一直跌，賣的話不夠還貸款和利息，不賣又看着一路‘虧’下去。" 孫陽（化名）最近很煩惱，2021 年初，她在武漢江岸區買下一套不到 60 平方米的小戶型，單價約 2.5 萬元，總價 130 萬元，公積金貸款 84 萬元。最近，同樓棟同面積同戶型的房子以 85 萬元 -90 萬元不等的價格售出，" 以這個價位賣房，房款不夠還貸款的。"
近兩年，武漢樓市一直承受着下行的壓力。優化調控的政策也一直在路上，9 月以來力度尤其大，繼 9 月 1 日實行 " 認房不認貸 " 後，9 月 19 日武漢又出台了包括取消二環以内限購、支持換購住房等政策的 " 漢十條 "。
業内人士馮毅成稱，這是武漢對樓市放的大招——長短結合、供需兩救、多措并舉。他認爲，政策已經從 " 治标 " 深入到 " 治本 "，将能夠深層次解決妨礙市場發展活力的問題。不過，他也坦言，預計政策短期内不會反轉樓市趨勢。
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高位 " 上車 "，看着自己小區房價往下跌
孫陽的房子位于武漢市三環内的漢口鎮江漢路闆塊。整棟樓由 A、B 兩棟塔樓組成，總層高 30 層。
2020 年年末，孫陽看中這套樓齡十多年的房子。" 我就想在中心地段買個适合單身住的房子，看了一圈，最後選了這裏。它雖然是單棟而非小區，但物業服務好、配套齊全，而且那時想着早晚要買房、房價不會跌，所以很快定下來，2021 年年初完成過戶。"
房價不斷上漲是讓孫陽下定決心買房的重要原因。據孫陽了解，前業主的買入價爲 80 萬元，持有四年左右，轉手給她賺了近 50 萬元。有鄰居比她早買入一年，且房子是大戶型，總價卻比她的便宜了近 40 萬元，僅爲 96 萬元。此外，當時周邊稍微好一點的房子，單價均不低于 2.5 萬元 / 平方米；有的甚至與一環内的差不多，單價超 3 萬元 / 平方米。
讓她沒想到的是，房子買到手後，房價卻在一路向下。孫陽說，和她同時間段買房的人都後悔了，業主群裏好多人想賣掉房子。不過，目前市場環境下賣房并不容易，尤其這棟樓齡長、容積率高達 7 的單棟樓。
爲盡快出售，不少業主選擇降價。貝殼找房信息顯示，該棟樓近半年成交均價爲 20386 元 / 平方米。孫陽直歎：" 運氣不好，買在了高點。"
房産貶值的武漢業主不止孫陽。一位業主在某社交平台發帖稱，家裏有套房閑置，2019 年有人出價 145 萬元。最近找中介報價，回複 "95 萬元左右 "。一位最近剛買了一套二手房的業主則稱，原業主 2018 年以 120 萬元買入，賣給他的價格爲 89 萬元，持有近五年虧了 30 多萬元。
受市場環境影響，着急賣房的業主不斷主動降價。貝殼找房信息顯示，位于武漢東湖新技術開發區的健龍尚谷傑座二期一套 106 平方米、三室的二手房于今年 3 月末挂牌，至今降價 8 次，挂牌價由最初的 210 萬元降至 155 萬元，中介稱 " 房東很着急賣 "。該小區目前在售的三房戶型有 18 套，挂牌價中位數爲 192 萬元，同比去年下降 29.3%。
新房價格連跌 16 個月，房企降價出清
房價下跌是武漢近一年半來的常态。國家統計局發布的 70 城房價數據顯示，從 2022 年 4 月至今年 7 月，武漢新建商品房價格連續 16 個月同比下降；二手房下跌态勢更長一些，從 2022 年 3 月至今年 8 月的 18 個月内均同比下跌。
一位曾在某民營房企武漢公司工作的地産人對時代财經表示，主要原因是購房者對未來及收入預期不太好，行業邏輯發生了很大變化；其次，這兩年行業處于出清階段，爲了 " 活下去 "，很多開發商不約而同地通過降價的方式自救，經過這兩年的銷售出清，現在剩下的基本是不太好的産品，所以在量價方面難以有好的表現；第三是武漢的供貨結構，前幾年三環外土地供應量大于主城區，而郊區的抗風險能力相對較差。
庫存高企是武漢二手房難出手的原因之一。諸葛找房網顯示，截至 9 月 24 日，武漢各區二手房挂牌量高達 20.78 萬套。這與其高容積率不無關系。在武漢主城區，住宅容積率普遍在 4 以上；即便在三環外的遠郊區，四五十層的超高層住宅也并不鮮見。
當地一位不願具名的業内人士對時代财經稱，早期住宅容積率高，與城市建設、舊改成本高等有關，但與土地出讓要求更有關系。特别是城市向外擴張的時候，三環、四環等遠城區域也建高層、超高層住宅，不僅未體現郊區住宅生态環境好、居住舒适的特點，也增加了市場存量。
" 以前高密度、品質相對低的産品以量取勝，但目前房地産市場已是改善性需求爲主的時代，剛需族的比例有所下降，購買需求發生了改變，但供給卻跟不上。我們業内常說，遠城區就算降價也賣不動，因爲房子本身就不符合目前主流的需求。" 上述業内人士續稱。
樓市新政後，售樓處又熱鬧起來
作爲長江中遊城市群重要的省會城市之一，武漢曾是房企熱衷投資的城市。據克而瑞數據，2018 年 -2021 年，在房企新增土儲城市分布中，武漢均位列前五。尤其是 2020 年，武漢全年土地出讓金同比 2019 年上漲 4.2%、達 1840 億元，位列全國第六。
這一年，有房企首進武漢，亦有房企大手筆拿地，如綠地 164 億元攬下武漢黃陂臨空經濟區 7 宗地，中海 144 億元落子歸元，龍湖 70 億元摘武昌濱江地塊。房企熱搶甚至導緻土拍中止。2020 年 11 月 13 日，江岸區解放大道與頭道街交彙處一宗宅地引十數家房企争搶，競拍進行到 205 輪時，因網絡負載過大而暫停。當日下午，又經過 107 輪競價，華潤置地最終以 65.7 億總價拿下該地塊，折合樓面價 30588 元 / 平方米，刷新當時江岸區及武漢市的樓面價紀錄。
由于成交量曾占全市總量的 20% 以上，有 " 中國矽谷 " 之稱的武漢光谷片區更受房企追捧，中小房企也不斷搶入。2020 年 8 月和 12 月，成都德商置業分别以 105.39%、86.53% 的高溢價拿下光谷兩塊宅地，樓面價爲 14369.98 元 / 平方米、15777.87 元 / 平方米，均刷新了區域樓面價紀錄。
2021 年，光谷的熱度仍在延續。是年 6 月 29 日，武漢首輪集中供地開拍，推出了 55 宗土地，其中 10 宗位于光谷。最終，10 宗地中有 7 宗高溢價成交，平均溢價率達 74.67%。深圳南山在該次土拍中拿下光谷兩塊地，溢價率均超 100%。
而市場下行後，在高位拿地的房企并不好過。
房天下信息顯示，今年 9 月，位于光谷二路西的美的雲築加推，目前單價爲 13650 元 / 平方米。而在 2020 年 9 月首次開盤時，毛坯高層均價約 17000 元 / 平方米，洋房均價約 18810 元 / 平方米。與地價相比，初開盤時利潤空間也不大。美的置業于 2019 年 4 月獲得該地塊，樓面 10369.8 元 / 平方米，溢價率 72.94%。
今年 7 月，位于漢陽的中國電建地産 · 泷悅長安調價，均價約 18000 元 / 平方米，較去年 9 月份的 26137 元 / 平方米下降了約 8000 元 / 平方米。據了解，爲适應市場行情，該項目取消了精裝修、壓低了售價。上述地産人對時代财經表示，市場不太好，進來的開發商沒掙到錢，土拍把利潤算得比較死，市場一下行，基本就不太好了。
市場壓力下，房企在武漢的投資熱情開始減退。2021 年全年，武漢土地出讓金達 1905 億元，其中上半年就高達 1028.71 億元。而到了 2022 年，全年土地收入卻驟降至 871.3 億元。今年上半年，武漢賣地收入僅進賬 175.36 億元，拿地房企多爲當地城投平台和國央企。
中指研究院今年 6 月發布的《2023 中國城市開發投資吸引力排行榜》顯示，由于近兩年房地産市場調整壓力較大，武漢的城市吸引力排名下降兩位至第 9 位。
武漢也在出台政策刺激市場的回暖，" 漢十條 " 樓市新政從盤活企業資産、盤活存量用地、積極助企纾困、建立房企 " 白名單 " 等供給端角度進行了調整。另外，武漢将于 9 月 28 日至 10 月 31 日舉行金秋線上房交會，通過契稅補貼刺激樓市銷售。
今年 4 月末，武漢舉行了爲期 3 天的春季房交會，成交安居房源 2032 套。5 月，武漢又舉行了爲期一個月的線上房交會，上線近 10 萬套房源。受此帶動，武漢樓市迎來 " 紅五月 "，成交量破萬。據武漢市房地産市場管理中心統計數據，5 月全市住房成交套數環比增長 88.2%，同比增長 66.8%；二手住房成交套數同比增長 63.5%。中指研究院華中市場分析師李國政認爲，秋季房交會有望讓武漢 10 月樓市從 " 銀十 " 變 " 金十 "。
新政出台後，目前市場熱度已開始攀升。光谷一位中介對時代财經稱，看房熱情起來了，有的樓盤三四天就賣掉一百多套，售樓處人多到坐不下。一位項目銷售則在朋友圈發文稱，三天的接客量超過過去幾年總和。
政策利好預期下，有二手房業主開始調高售價。融創中心武漢壹号院一套 241 平方米的湖景房于今年 7 月挂牌，挂牌價 930 萬元，随後 5 次降價，降至 880 萬元。中介稱，業主買入價爲 1100 萬元，相當于虧本 220 萬元 " 甩賣 "。但到了 9 月 3 日，該房源上調了 20 萬元，目前挂牌價 900 萬元。
