文 / 龐無忌
9 月 25 日，存量首套住房貸款利率正式下調。正式降房貸！你一個月能少還多少錢？
當天，許多人都在微信朋友圈中曬出了房貸利率下調的網頁截圖。有 2019 年買房的北京購房者稱，其房貸利率已經從約 4.89% 下調到了 4.3%。
三類人，你是哪類？
根據易居房地産研究院統計，政策落地之後，從最新房貸利率來看，市場上出現了三類人。
第一類，也是最開心的一類，房貸利率降至 4.3%。根據易居研究院在全國收集的實際案例，目前最多的就是這一種。有的人房貸利率一口氣降了 100 個基點，每月少還房貸 1000 多元，" 吃飯都變得特别香 "。
據易居測算，一線城市一套房購置成本平均需要 500 萬元，考慮到首付比例和中間涉及公積金，其商業銀行貸款本金大概爲 200 萬元。按照 30 年等額本息的方式計算，其利率最高可以降低 100 個基點左右，那麽月供成本從 11106 元降低爲 9897 元，減少 1209 元。
二線城市一套房購置成本平均需要 300 萬元，按照商業銀行貸款本金 120 萬元計算，利率最高可以降低 80 個基點左右，月供成本減少 577 元。
三四線城市一套房購置成本平均需要 100 萬，考慮到首付比例和中間涉及的公積金，其商業銀行貸款本金大概爲 50 萬元。月供成本從 2623 元降低爲 2474 元，減少 149 元。
第二類，最新利率在 4.85% 左右，雖然比 " 高位站崗 " 時低了，但降幅不大。這部分人主要是 2020 年以後在北京和上海購房的群體，因爲買房當時的最低房貸利率比較高，目前房貸最低仍執行 LPR+55 基點，即 4.85%。
第三類，本身買房的時候因爲銀行提供折扣等，房貸利率低于 4.3% 的，不參與此次調整。
其實還有一類人，就是買二套房的家庭，也不适用于此次的存量房貸下調政策。近三年購買二套房的家庭，利率仍然較高。北京有相當部分購房者，房貸利率依然執行 5.35%。
爲何此番各地房貸利率普遍降至 4.3%，而非 LPR 目前的報價 4.2%？因爲時候未到。易居研究院報告認爲，一些貸款合同重定價日在四季度或明年，到時候會按照最新報價（當前是 4.2%）執行。
最受益群體是誰？
貝殼研究院認爲，此番政策利好兩部分群體，一是發放貸款時按首套利率執行的居民，二是之前在 " 認房認貸 " 政策下按二套利率執行的，所在城市政策調整爲 " 認房不認貸 " 後，可重新被認定爲首套住房貸款的居民。
中指研究院市場研究總監陳文靜也認爲，本次存量首套房貸利率下調，更加利好貸款時非首套房但當前已符合所在城市首套政策的房貸，此前部分地區二套房貸利率加點數偏高，購房者購房時房貸利率有些甚至在 6% 以上。簡單測算，假設購房者存量房貸剩餘 200 萬元，還有 25 年還款期，若本次房貸利率下調 80 個基點，則購房成本将減少 27 萬元，每月還款金額可減少 913 元。
根據新的政策，大部分城市首套房貸發放時間在 2019 年至 2022 年 5 月的購房者下調空間較大。據貝殼研究院測算，2019 年 -2022 年 5 月重點城市發放的首套個人按揭貸款當前執行的平均利率爲 4.97%。
本輪調整除北京、上海等個别城市外，大部分城市 2019-2022 年 5 月期間發放的存量首套房貸利率最低可調整爲 LPR 的水平，最高降幅可達 77 個基點。個别城市 2021 年下半年的存量房貸最高下調空間可達 172 個基點，本次利率下調後可顯著減輕居民月供壓力。
房價會轉身上漲嗎？
8 月底，多部委落地多項政策組合拳，各地政策落地節奏加快，對購房者情緒帶動明顯。但陳文靜表示，受前期政策嚴厲程度不同、市場基本面及房價預期不同等因素影響，城市表現分化。
從周度銷售情況來看，根據中指數據，北京、上海、廣州、蘇州等城市新房周度網簽數據已連續兩周環比增長，上周（9.18-9.24），北京、上海新房銷售套數環比翻倍增長，廣州、蘇州環比分别增長 17.3%、71.6%。上周北京二手住宅成交套數環比增長 6.3%，成都環比增長 7.9%。
另外，多地 " 認房不認貸 " 政策落地後，利好 " 賣一買一 " 購房群體，導緻短期多地二手房挂牌量明顯增加，如北京、上海 9 月以來挂牌量增加均超萬套。挂牌量高企下，二手房價格上漲動能較弱。針對新房價格，當前房企仍以加快去化爲主，新房價格整體穩定，三四線城市房價下跌壓力仍在。
來源：國是直通車
編輯：秦晶
責編：魏晞
