廣深 " 認房不認貸 " 的落地，讓優化暖風勁吹一個月的一線城市看到了希望。
然而，自 7 月 24 日中央表态、7 月 27 日新華社發文住建部部長明确釋放 " 認房不認貸 " 後的這一個月裏，買賣雙方卻同時陷入觀望，不同的是買方是主動叫停在途購房行爲，賣方被迫接受買方的觀望，甚至在北京，有新盤在整個 8 月出現 0 成交的尴尬；不僅如此，部分房企更透露，有接近封頂、等待購房者最後信貸簽字即可放貸給開發商的項目遭遇了 " 拒絕簽字 "。
原本是爲松綁樓市、精準施策的優化政策，因暖風遲遲未能落地，成爲困住買賣雙方的枷鎖。
（圖片來源：記者拍攝）
" 到底出不出 "
陳靜看上的這套 1200 萬元的新盤，是一套位于北京經濟技術開發區的四居室。在經曆了疫情後，這個四口之家急需多一個房間。在賣掉媽媽婚前送給自己的一套東城老破小，加上夫妻兩人退出的部分理财産品，其實陳靜手中已經準備好了購房所需要的 80% 首付，此前也與銷售約好了周末去售樓處簽合同，伴随着 " 認房不認貸 " 暖風不斷，陳靜叫停了簽約。
陳靜的理由很簡單：一是眼下的環境誰都希望手中的現金多一些，如果二套認定能優化，自己結餘的首付就可能幹很多事；二是首套與二套的利率差很多，1200 萬元的大賬算下來月供的成本對于任何一個家庭都不是小數。
對于陳靜的叫停，她的銷售頗感無奈。" 從‘一區一策’到‘認房不認貸’，都喊了很久了，這個戶型最後一套，等多久？" 對于銷售的這個說辭，陳靜不排斥簽定金合同，但希望的首付的周期是半年。" 其實如果我沒賣完房子，半年的周期也是合理的吧。" 但對于本就在經開區上班的陳靜來說，更迫切希望明确的是 " 到底出不出 "。
不隻是在新房市場，也不隻是在 7 月 24 日以後，望京某頭部中介商圈負責人賈軍也告訴北京商報記者，" 其實這一購房狀态，在今年 7 月初就已經展露出來了，而且市場氛圍越來越濃厚 "。當前北京市場剛性需求相對較弱，改善性購房群體成爲市場主力，而這部分需求目前依舊以觀望爲主。賈軍稱，有資質且有錢的，并不看好未來政策落地力度，需要抓住确定性；有資質沒錢的，則受制于首付壓力，無奈選擇觀望，這批人也最期待北京 " 認房不認貸 " 的落地。
據賈軍介紹，目前北京改善性購房群體主要分爲兩種，一種是本地無房的，此前房地産市場火爆階段，很多人在老家購置了房産，也大多申請了貸款，現在他們想要在北京置業，就要面臨高額的首付壓力。另外一種是本地有房的，這部分主要是 " 賣一買一 " 群體，現在要改善住房需求，但同樣受制于首付壓力。
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"8 月至今零成交 "
作爲住房消費的買賣兩端，困在 " 認房不認貸 " 落地前夜的不隻是購房者。
" 從上個月 24 日後，我們先是一周集中成交，然後就一套沒賣。" 徐威是華南某國企北京首個獨立操盤項目的營銷總，他所分管的項目在上個月的最後一周出現了一波罕見的下定小高潮，一周内成交超過 20 套。這種集中成交在一周後戛然而止。
徐威提到的時間節點，與本輪優化政策高度一緻：7 月 24 日中央政治局會議提出 " 調整優化房地産政策 "。在針對這 20 餘個購房家庭以及前期釋放了明确的購房信号，但遲遲不落地的購房者追蹤後，徐威團隊發現，集中下定的基本都是擔心優化落地後可能出現的集中上漲，多以首套房、全款家庭爲主，而推遲觀望的準購房者，幾乎全部是二套。
在徐威和團隊看來，無論是這 20 個集中下定的家庭，還是推遲觀望的購房者，他們都能理解。" 害怕漲價的其實每次調控都存在，這還是老思路，觀望的主要在等二套的松綁。"
購房者的這筆賬不難算：目前北京首套房首付比例基本在 35%，房貸利率在 4.75%，而二套房首付比例則可達到 80%，房貸利率在 5.25%。按照 1000 萬元總價的改善房源計算，首付款将從 800 萬元降至 400 萬元，可以降低 50% 的資金支付壓力。房貸利率從 5.25% 降至 4.75%，按照平均貸款本金 400 萬元計算，月供額将從 17500 元降至 15833 元，即減少 1667 元 / 月，30 年累計減少 60 萬元。
盡管一再表示 " 很理解 "，但徐威也承認 " 一個月的等待太長了 "。" 毫不客氣地說，如果本周還不能落地，三季度最重要的一個季度就完了，樓市最重要的金九銀十真的就錯過了。" 用徐威的話說，即便是落地，從出台、到購房者反應、再到體現在數據上，新房項目最快要個把月，二手房還要更久。" 這期間還有大量的換房連環單，都在等着。"
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" 眼看封頂了，貸款合同不簽字 "
買賣之外，在 " 認房不認貸 " 暖風勁吹一個月後，開發商開始發現已經網簽的貸款合同開始 " 找不到購房者 "。
" 就是不接電話，不簽合同。" 張成是某央企北京公司财務部負責人，作爲昔日的營銷負責人，盯項目的回款是她眼下最重要的工作。據她透露，住建部要求 " 進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款‘認房不用認貸’等政策措施 " 後，一些簽訂了認購協議的購房者，突然停止了下一步的動作。" 眼看封頂了，貸款合同不簽字了。我們分析一些之前二套辦理的購房者，已經有了‘毀約’的想法。"
合碩機構首席分析師郭毅表示，根據相關政策規定，房子沒有封頂的情況下，銀行是不可以放貸的，銀行必須等到樓盤封頂後才能向購房人發放按揭貸款。一旦購房者在網簽之後 " 毀約 "，雖然開發商有索賠權利，但這将極大影響項目的回款進度。在當前以現金流爲主的市場環境下，如此狀況是各大開發商不願意看到的。
" 相比于範圍有多大，市場更關注何時 "
" 認房又認貸 " 是房地産調控下的産物。北京首次出現 " 認房又認貸 " 是在 2010 年 7 月，第二次是在 2017 年 3 月，一直沿用至今。北京對二套房界定标準也最爲嚴格，即全國有住房貸款記錄的，無論是商貸還是公積金貸款、已結清還是未結清，均記作一套。
8 月 25 日，住建部等三部門推動落實購買首套房貸款 " 認房不認貸 " 政策措施，也特别提及，政策供各城市自主選用。" 自主選用的基礎，就是各地市場的銷售表現，北京目前也不容樂觀。" 上述房企營銷負責人直言。
受買賣雙方 " 按兵不動 " 的影響，北京市場銷售數據仍表現不佳。
諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪表示，諸葛數據研究中心監測數據顯示，截至 8 月 29 日，北京 8 月新建商品住宅成交 3841 套，較上月同期下降 25.76%，較去年同期下降 19.53%；二手住宅成交 9687 套，仍處于曆史較低水平，較上月同期增長 6.19%，但較去年同期下跌 21.46%。
" 相比于政策覆蓋範圍有多大，市場更關注政策何時落地問題，這才是禁锢買賣雙方的原因所在。" 郭毅表示，目前北京市場交易并不活躍，也是因爲市場暖風月餘，北京遲遲未有明确動作，不确定性才加深買賣雙方的觀望情緒。
8 月 30 日，" 認房不認貸 " 政策在廣州全面落地，随後深圳成爲第二個官宣 " 認房不認貸 " 的一線城市。繼 8 月 25 日三部門推動落實購買首套房貸款 " 認房不用認貸 " 政策措施，廣州、深圳的接連動作，給市場傳遞了積極信号。
首付壓力最大的 " 北上廣深 " 已打開突破口，北京同步跟進也隻是時間問題。
" 北京優化樓市政策信号意義重大，對整體市場情緒的修複或将産生積極帶動作用。" 中指研究院市場研究總監陳文靜分析稱，若北京實質性政策盡快落地執行，北京房地産市場活躍度有望提升，市場有望逐漸企穩修複，從而帶動全國市場逐漸修複。
北京商報記者 王寅浩
