作 者丨張敏
編 輯丨張星
圖 源丨視覺中國
在經過長期的深度調整後，房地産市場正面臨邁向複蘇的關鍵時段。
2023 年 7 月 24 日，中央政治局召開會議指出，要切實防範化解重點領域風險，适應我國房地産市場供求關系發生重大變化的新形勢，适時調整優化房地産政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地産市場平穩健康發展。
此後，房地産政策出台節奏加快，規格、力度也明顯提升。8 月末，央行、金融監管總局分别推出 " 認房不認貸 "、首套房存量貸款利率下調、差别化住房信貸等政策。與以往相比，這些措施被稱爲 " 史詩級 "。
在政策傳導至一線之前，市場仍在經曆深度調整。根據國家統計局于 9 月 15 日發布的數據，今年 1-8 月，全國商品房銷售面積和銷售金額繼續同比下跌，且跌幅擴大；房地産開發投資、房企到位資金增速等關鍵指标的降幅也有所擴大。
今年 8 月，全國 70 個大中城市中，房價下降繼續成爲主流。其中，新房價格環比下降的城市有 52 個，二手房價格環比下降的城市則達到 66 個。
在政策力度強勁、預期逐漸改善的情況下，這有可能成爲市場複蘇之前最後的平靜嗎？
市場仍處于調整期
本輪房地産市場的調整始于 2021 年下半年，至今已超過 24 個月的時間。期間，各級監管部門曾推出過多輪穩樓市措施，市場也曾一度出現複蘇迹象，但受各種因素影響，複蘇的局面并未真正确立，調整力度反而不斷加大。
根據國家統計局的數據，今年 7 月，全國商品房銷售面積爲 7048 萬平方米，爲近十年的月度最低水平。到 8 月，該指标增至 7386 萬平方米，但也僅僅是近十年的次低水平。
這也使今年的房地産銷售出現 " 先揚後抑 " 的走勢。
今年 1-8 月，全國商品房銷售面積 7.39 億平方米，同比下降 7.1%；商品房銷售額 7.82 萬億元，同比下降 3.2%，降幅雙雙擴大。而在今年二季度，市場出現 " 小陽春 " 行情，商品房銷售額的同比增幅一度超過 8%。
分析人士認爲，無論新房還是二手房市場，供應規模都相對充足。銷售不佳的原因，主要在于需求方的信心及購買力不足。
供應方面，今年 1-8 月，全國房地産開發投資 7.69 萬億元，同比下降 8.8%，降幅連續 5 個月擴大。同期，房企新開工面積和施工面積繼續下降。在保交樓政策下，僅房屋竣工面積出現正增長。
行業流動性方面，前 8 月房地産開發企業到位資金 8.71 萬億元，同比下降 12.9%，降幅連續 3 個月擴大。
統計局于同日發布的房價數據還顯示，全國 70 個大中城市中，房價下降繼續成爲主流，且整體降幅繼續擴大。其中，一二三線城市的房價整體未見增長，而繼續出現環比持平或下降的趨勢。
國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付淩晖表示，" 從 8 月份情況看，房地産市場目前還處在調整階段。"
中原地産首席分析師張大偉指出，7、8 月份天氣炎熱，是傳統的市場淡季。同時，随着政策邊際效應遞減，供需雙方都出現了觀望情緒，并期待更大力度的穩樓市措施出台。
複蘇程度存變數
" 更大力度 " 的穩樓市措施出台于 8 月底。在監管部門推出的一攬子措施中，雖然也對市場主體的流動性予以保障，但更大的利好在于需求端。按照 " 認房不認貸 "、首套房存量貸款利率下調、差别化住房信貸等政策，剛需和改善性需求的門檻将有望進一步降低。且更重要的是，由于政策力度較大，市場預期也将有所改善。
9 月，陸續有城市出台落地政策，除進一步下調首、二套房的首付比例和貸款利率外，部分城市還解除了 " 限購令 " 等限制性措施。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，8 月底以來，政策全面轉向，過熱時期的緊縮性政策趨勢性、方向性退出，目的就是通過需求端纾困，釋放剛性和改善型換房需求，緩解悲觀預期，并進而穩定樓市。
付淩晖對政策效果持樂觀态度，他指出，随着房地産市場調整優化政策措施落地見效，經濟恢複向好，下階段，房地産投資、銷售、市場運行将逐步趨于改善。
李宇嘉表示，從 9 月上半月的數據看，政策正在發揮效率，一線城市新房交易比 8 月下半月提升 60%，二手房回升近 50%。盡管 9 月第二周市場交易有所降溫，政策脈沖響應弱化，但比新政前還是有 30% 左右的漲幅。
他預計，在金九銀十的傳統旺季，以及年底開發商沖業績的利好下，9 月份的商品房市場将有明顯好轉，今年第四季度的市場銷售将更加趨于穩定，這也将有利于價格逐漸穩定。
也有人持謹慎樂觀的态度。北京某大型房企相關負責人向 21 世紀經濟報道表示，由于宏觀經濟正在恢複過程中，消費者的收入預期和購買力不足，後續政策效果尚待觀察。
中指研究院市場研究總監陳文靜也表示，當前部分居民收入感受和就業預期尚未恢複，加杠杆購房意願遠低于前幾輪市場周期，因此房地産市場複蘇仍需要過程。另外，由于過去兩年房企拿地開工規模大幅下降，重點城市新房供應節奏放緩，購房者可選擇的優質項目不足，或成爲制約銷售恢複的重要原因。
但她同時指出，核心城市仍有政策優化的空間，若未來這些城市的政策調整力度較大，則有望帶來更強的示範效應，并有利于市場的整體複蘇。
SFC
本期編輯 劉巷 實習生 譚雅涵
