中新經緯 9 月 25 日電 ( 周奕航 ) " 房貸利率下調了 105 個基點，每個月少還 500 多元。"25 日一早，河南鄭州的薛先生一起床就打開郵儲銀行手機 App 查詢。和薛先生一樣，不少貸款人心心念念的存量房貸利率終于降了。
也有用戶發現，自己貸款所在行的 App 一直無法登陸存量房貸調整頁面。在建設銀行貸款的馮先生從早上開始多次點擊相關頁面，每次均提示 " 由于系統繁忙，功能相應稍有延遲，請稍等片刻再試 "。
不過，截至發稿，建行 App 相關功能已可正常使用。
25 日，多家銀行開始下調存量首套住房、二套轉首套，以及公積金組合貸中的商業性個人住房貸款利率水平。總體來看，調整分爲兩類情形：首套房貸利率調整，客戶不需要任何操作，銀行将主動批量調整；二套轉首套利率調整，則需要借款人在 9 月 25 日起，向銀行提出申請并提供首套房貸款相關證明資料，銀行将在 10 月 25 日對審核通過的業務，進行統一批量調整。
利率調整後，每個月可以省 1000 塊
浙江的劉女士在 24 日便得知了存量房貸利率下調的消息。她向中新經緯表示，雖然沒有收到銀行的利率調整短信，手機 App 上的利率也沒有更新，但是可以看到還款計劃中的金額發生了變化。
" 我是 2021 年在工行貸款 180 萬，初始利率 5.8%，今年年初利率降到了 5.45%，估計明天 ( 25 日 ) 利率會調整到 4.3%。" 劉女士稱，今年 9 月初的時候，她每個月需要還款 10173 元，現在再查隻需要還 8969 元，每月少還 1204 元。
圖左爲調整前，圖右爲調整後。來源：受訪者提供
廣州市的林星 ( 化名 ) 也沉浸在房貸利率下調的喜悅之中。" 我是在農業銀行貸款，調整前利率 4.7%，這次下調到 4.3%。算了一下每個月可以少還 500 元左右，家裏人都非常開心。"
來源：受訪者提供
根據工商銀行、建設銀行等多家銀行發布的存量首套個人住房貸款利率調整公告，2019 年 10 月 8 日 ( 各家銀行日期有所差異，下同 ) 前發放的，已調整爲執行 LPR 定價的浮動利率貸款，最低可調整至相應期限 LPR 不加點；在 2019 年 10 月 8 日 -2022 年 5 月 14 日期間發放的、執行 LPR 定價的浮動利率貸款，最低可調整至相應期限 LPR 不加點；至于 2022 年 5 月 14 日後發放的、執行 LPR 定價的浮動利率貸款，最低可調整至全國首套房貸利率政策下限，即相應期限 LPR-20BP。
也就是說，若按照 2023 年 5 年期以上 LPR 利率 4.2% 和 4.3% 計算，本次調整，多數人的房貸利率可以下調至 LPR 不加點和 LPR-20BP 水平，對應利率分别爲 4.2%、4.3% 以及 4.0% 和 4.1% 水平。
至于 4.2% 和 4.3% 的區别，則與貸款利率重定價日有關。有人的房貸利率重定價日是每年的 1 月 1 日，即每年 1 月 1 日調整一次，這類人群目前仍要執行 2022 年 12 月的 LPR，也就是 4.3%；但與此同時，也有人房貸利率的重定價日是在每年的貸款日調整——比如 10 月發放的貸款，以後每年 10 月調整一次。本次利率調整的時間是 9 月 25 日，利率便調整爲 4.3%，待到 10 月後，利率變成最新的 LPR 水平，也就是 4.2%。
值得關注的是，當許多人正在爲房貸利率下調而開心雀躍之時，也有部分用戶稱自己的房貸利率并無調整。
事實上，本次下調後的房貸利率水平，除了與 LPR 本身直接相關外，還與所在城市首套房貸利率政策下限有關。各家銀行的公告中也明确，若原貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限高于 LPR 或 LPR-20BP，則按發放時所在城市首套房貸利率政策下限執行。
以北京地區爲例，2019 年 10 月至今，北京地區首套商業性個人住房貸款利率下限爲 LPR+55BP。按照目前 5 年期以上 LPR4.2% 計算，北京地區首套商業性個人住房貸款利率下限爲 4.75%。
這也意味着，2019 年 10 月後在北京地區貸款的用戶，本次利率調整下限爲 4.75% ( 4.2%+55BP ) ，若執行去年 12 月 LPR，調整下限則爲 4.85%。
據中新經緯不完全統計，包括北京、上海、深圳、廈門在内的多個城市，當地執行的利率下限在不同時段均有超過 LPR 的情形。從時間分布來看，2019 年 10 月至今，北京、深圳的利率下限分别爲 4.75% 和 4.5%；2021 年 7 月至今，上海的利率下限爲 4.55%。
二套轉首套，怎麽調？
與首套房用戶相比，二套轉首套的用戶則需要去銀行申請。
9 月 1 日，北上廣深等城市全面實施 " 認房不認貸 " 政策。對于貸款時爲非首套房但現在已符合所在城市首套政策的購房家庭，也就是 " 二套轉首套 " 的房貸利率申請，多家銀行表示，受 " 因城施策 " 因素影響，各城市二套房認定的情形複雜多樣，無法通過銀行系統直接識别，所以需要借款人向銀行提供首套房貸款相關證明資料。
目前來看，借款人可以在 9 月 25 日起向銀行提出申請并提供證明材料。收到申請後，銀行将對調整申請逐筆進行人工審核，并于 10 月 25 日對審核通過的業務，進行統一批量調整。
9 月 25 日零點剛過，小宇 ( 化名 ) 便迫不及待地提交了二套轉首套的存量房貸利率申請。" 我是在北京二套變首套。原來說 25 号開始去櫃台提交資料，剛才突然看到招行 App 裏開通線上提交了，我趕緊提交了申請，預計貸款利率從 5.88% 降至 4.8%，還貸壓力大大減輕。" 高興之餘，小宇也将自己的經驗分享到了社交媒體平台上，稱希望更多人能看到。
北京的劉阿姨也在提交二套轉首套申請後算了一筆賬。"2021 年 5 月購入了一套房産，調整後利率會從 5.35% 降至 4.75%，粗略計算以後每個月的房貸将由 19000 元降至 17900 元，25 年合計少還 33 萬元。" 劉阿姨難掩喜悅。
關于 " 二套轉首套 " 的認定方式，招聯首席研究員董希淼向中新經緯表示，有以下兩類群體可以提出申請：第一種是部分城市 " 認房不認貸 " 政策落地後，原來 " 認房又認貸 " 政策下的二套房貸，隻要借款人名下在當地沒有其他住房，可按照首套房貸來申請調整。
" 第二種情況是借款人持有超過一套房産，其中有一套住房有貸款，原本屬于二套房貸。現在将其他房産出售，名下一套住房成爲家庭唯一住房，二套房貸變成首套房貸，也可以申請調整。" 董希淼補充道。
存量房貸利率調整，對銀行影響幾何？
作爲銀行的優質貸款，房貸利率的下調勢必會影響到銀行的經營情況。尤其是 2023 年以來，中國商業銀行的淨息差已較 2019 年明顯收窄。數據顯示，2023 年二季度商業銀行淨息差僅爲 1.74%，雖然與一季度持平，但已經逼近監管合意水平。對于大型銀行和股份制銀行來說，随着存量房貸利率下調，淨息差下降壓力較大。
關于存量房貸下調、息差收窄對銀行産生的影響，普華永道中國金融服務合夥人陳進展對中新經緯表示，許多銀行順應政策和市場需求，加大對實體經濟支持，包括對存款利率方面進行調整等。所以在其他方面有相應調節的情況下，會對房貸利率下調形成一定對沖。
除此之外，陳進展稱，今年下半年新的政策出台之後，如果房貸的規模有所增長，可以形成一種以量補價的情況。此外，随着房地産業信用質量逐步企穩，銀行所需計提的減值準備相應減少，這對銀行的利潤有一定益處。
" 所以在多方面因素的共同作用下，房貸利率下調會對銀行産生一定影響，但整體影響可控。" 陳進展補充道。
至于銀行未來應如何應對變化，董希淼認爲，商業銀行應采取多方面措施，開源節流，精細管理，減緩存量房貸利率調整對利潤和息差的影響：一是進一步降低存款利率，優化負債産品結構和期限結構，繼續從負債端壓降成本；二是加大信貸投放力度，在風險可控的前提下提升高收益資産占比，進而提高資産端收益；三是大力發展财富管理等業務，提高非利息收入，豐富多元化盈利來源，對沖利息收入下滑；四是加強内部管理，提高精細化管理水平，壓降成本收入比，向管理要效益。同時，嚴格實行全面風險管理，加快處置不良資産，努力保持發展的穩健性和持續性。 ( 更多報道線索，請聯系本文作者周奕航：[email protected] ) ( 中新經緯 APP )
( 文中觀點僅供參考，不構成投資建議，投資有風險，入市需謹慎。 )
中新經緯版權所有，未經書面授權，任何單位及個人不得轉載、摘編或以其它方式使用。
責任編輯：魏薇 羅琨
作者：王京晶
