本文來源：時代财經 作者：李益文
短暫複蘇後，房地産市場再度回落。
11 月 16 日，國家統計局發布 2023 年 10 月份 70 個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數據顯示，各線城市新建商品住宅銷售價格環比下降，二手住宅環比降幅進一步擴大。其中，新房、二手房房價指數環比下降城市分别有 56 個和 67 個，均比上月增加 2 個。
從銷售數據來看，房價的回落并未推動銷售上漲。國家統計局數據，1-10 月份，商品房銷售面積爲 92579 萬平方米，同比下降 7.8%，降幅擴大 0.3 個百分點；商品房銷售額爲 97161 億元，下降 4.9%，降幅擴大 0.3 個百分點。
" 回暖還需要進一步努力，" 易居研究院研究總監嚴躍進告訴時代财經，10 月份房價指數下跌城市數量有所增加，或和各地四季度放松限價政策有關系，也說明房價讓利優惠空間大，購房的性價比進一步提高。未來，一些地方的價格讓利動作，也要用足用好，真正讓購房者的購房成本降下來。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉同樣認爲，從目前形勢來看，除了低價策略外，無更好的營銷手段。他向時代财經表示，預計年底價格指數繼續表現低迷。
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一線城市由穩轉跌
本輪一線城市的房價下跌出人意料。
自 6 月份以來，房價下跌壓力加大，全國房價整體呈現跌幅擴大态勢，一線城市新房價格環比連續兩月持平後，8 月也開始出現下跌。
8 月底，監管部門接連落地政策組合拳，一線城市加入政策優化行列。8 月 30 日，廣州、深圳兩地同時宣布執行首套房 " 認房不認貸 " 政策，兩天後的 9 月 1 日，北京、上海全面跟進執行。
随後利好政策持續加碼。9 月，上海降低臨港新片區人才購房門檻；廣州取消近郊限購，同時限購區放寬外地家庭購房條件并降低增值稅免征年限；北京取消海澱 29 個熱門小區取消二手房交易指導參考價挂牌限制；深圳降低房貸利率下限，并優化離婚購房。
在利好政策支撐下，9 月份一線城市房價回升，并成爲遏制全國房價進一步擴大的主力。
數據統計，9 月份全國 70 個城市新建商品住宅價格指數環比下跌 0.3%，同比下降 0.6%，新房房價指數環比跌幅連續兩個月持平，同比跌幅連續三個月持平。其中，一線城市新房價格環比由上月下降 0.2% 轉爲持平，同比上漲 0.7%。而二、三線城市新房價格環比均下降了 0.3%，同比分别增長 0.2% 和下降 1.4%。
但到了 10 月，政策效果持續性不足初顯。
10 月份，一線城市新房價格環比下降 0.3%，其中北京、廣州和深圳環比分别下降 0.4%、0.7% 和 0.5%，僅上海實現環比上漲 0.2%。受此影響，10 月份全國 70 個城市新建商品住宅價格指數環比下跌 0.4%，跌幅比上月擴大了 0.1 個百分點。
" 一定程度上受到雙節長假影響，" 李宇嘉認爲，一方面，10 月份中秋、國慶期間外出人數創新高，買房情緒下降。另一方面，部分開發商爲了去尾貨，迎接年底業績，在雙節期間加大折扣力度，還有很多開發商推出一口價、特價等房源。這些都導緻了 10 月份商品房市場沒有延續 9 月份跌幅趨緩的走勢。
嚴躍進還認爲，本輪房價環比降幅進一步擴大，或和各地四季度放松限價政策有關系。
實際上，放開 " 限價令 "，降價讓利，市場已有期待。
早在 8 月 20 日，住建部主管媒體《中國房地産報》發表的《房地産金融風險加劇 期待調整優化政策盡快落地》一文就有提到，政策發力點應圍繞 " 保、松、降 " 三個字展開，其中 " 降 " 即降低購房成本，包括降首付、降稅費、降房價，特别是降房價，應當給予開發商更大的自主定價權，允許開發商以降價促銷的方式展開自救，以盡快回籠資金。
還有不少地方發出了公告，取消土地出讓環節限價。
9 月 26 日，成都印發《關于進一步優化政策措施促進房地産市場平穩健康發展的通知》中提到，要優化土地供應方式，中心城區商品住宅用地實施 " 競地價 " 拍賣，新出讓土地所建商品住房由企業根據市場情況自主定價。
廈門市自然資源和規劃局 10 月 17 日發布一個公告也顯示，于 11 月 7 日出讓的 2023P12 商住地塊，不再限制商品住宅銷售均價。
嚴躍進認爲，這些消息客觀上會使得房價有小跌。" 從購房的角度看，房價根據供求關系波動是非常合理的。而且類似讓利空間增大，也有助于增強購房性價比。"
二手房價格跌幅再度擴大
新房房價漲不動，二手房價的情況更令人擔憂。
10 月份，全國 70 個城市二手住宅價格指數環比下跌 0.6%，連續 5 個月環比下跌，跌幅連續三個月持平後再次擴大。同比方面，10 月 70 城房價下跌 3.4%，連續下跌 20 個月，且跌幅比上月擴大 0.2 個百分點。
70 城中，二手房價格環比上漲的城市數隻剩下 2 個，創 2014 年 10 月份以來新低，下跌城市數量達 67 個，同樣創下新高。
其中，一線城市二手房價格環比由上月上漲 0.2% 轉爲下降 0.8%，繼 9 月份止跌反彈後再次下跌；二線城市、三線城市二手房價格環比分别下跌 0.5% 和 0.6%，均連續 5 個月下跌，跌幅分别爲持平和擴大 0.1 個百分點。
從公布數據來看，70 城中，杭州和三亞是僅存的兩個二手房價格環比上漲的城市，漲幅分别爲 0.5%、0.1%，而西安的環比漲幅則爲 0。一線城市二手房價跌幅再次居前，北京、上海、廣州和深圳環比分别下降 1.1%、0.8%、0.8% 和 0.5%。
嚴躍進指出，目前二手房源挂牌量明顯增加，供大于求的矛盾有所凸顯，而關鍵點是一線城市二手房的跌幅比較大。
" 二手房過去是有泡沫的，" 嚴躍進表示，包括學區房概念在内，二手房炒作頗多，但是類似價格的調整屬于供求關系的合理變化，是可控的。
不過嚴躍進提醒道，當前對于二手房的政策偏少，但盤活二手房盤，可以使居民家庭有收入，有能力換購新房，有助于促進房企新房去庫存，也可以進一步改善房企的資金狀況和解決債務問題。因此，他建議後續要從全面放松限購、鼓勵中小戶型加快交易等角度進行，逐漸促進各城市二手房價格的企穩。
李宇嘉則認爲，限購退出以後，二手房挂牌量明顯增加，而新房折扣力度大，分流需求，導緻二手房不得不降價促銷。展望未來，年底商品房将繼續保持 10 月份的低位徘徊走勢，開發商爲了緩解資金鏈以及全年業績，必然會進一步加大折扣營銷力度。" 目前看，除了低價策略外，無更好的營銷手段。"
