作 者丨唐韶葵
編 輯丨張銘心
圖 源丨視覺中國
12 月 7 日，溫州發布《關于進一步優化房地産市場平穩健康發展的若幹政策》（以下簡稱《政策》）。《政策》涵蓋近期房地産政策優化的幾個關鍵詞，包括白名單、準現房、調價、房票、城中村等，涉及優化預售資金監管、探索 " 房票 " 用于購房首付、落實住房交易稅收政策等 10 項措施。
盡管允許 " 房票 " 用來支付首付并非溫州首創，但此次《政策》對于房票的使用更加靈活，并提及 " 房票 " 納入重點資金監管的表述。
《政策》明确，房企可向屬地申請将未兌付 " 房票 " 金額計入重點資金監管額度。納入重點監管額度的未兌付 " 房票 " 兌現時，資金必須直接轉入該商品房項目資金監管賬戶。以上相關事項須由屬地政府（管委會）在對當地 " 房票 " 政策予以評估明确後方可實施。
易居研究院研究總監嚴躍進認爲，溫州年底推出新政，對于各地 2024 年相關工作都有非常大的啓發。《政策》提及的一些創新點非常有價值，包括準現房的銷售模式、房票和城中村的結合、允許自主調價等，這都是目前市場方面關注較多，但有效政策偏少的地方。近期，各地正在陸續準備 2024 年的相關工作，借鑒已經出台的房地産相關政策内容非常有必要。總體上看，政策更細更紮實，有助于落實好 " 一城一策 " 的導向，對于房地産市場的平穩健康發展都具有積極的意義。
促流動性
早在 2021 年，溫州就曾針對舊村落改造推出過 " 房票 "。此次溫州提出在新一輪城中村改造工作中，大力推行 " 房票 " 應用，相當于升級版 " 房票 "。
同策研究院研究總監宋紅衛指出，相比 2021 年推出的 " 房票 "，溫州此次着重于在 " 房票 " 流動性的深度與廣度上做文章：原來的 " 房票 " 可以用于購買政府指定的商品房或者安置房，本次的 " 房票 " 則是可以購買市場上任一商品房，且 " 房票 " 可以抵首付；此次企業可将 " 房票 " 納入到預售資金監管額度裏面，相當于置換出一部分流動性，有助于緩解房企流動性壓力。
溫州升級版 " 房票 "，也可以看作是此輪房地産調控下中小城市舊城改造的一次突圍。
8 月 21 日，金華開發區正式實施《金華經濟技術開發區江南區塊房票使用管理辦法（試行）》，全面推行房票安置政策，進一步完善金華開發區房屋征收安置渠道，及時滿足被征收家庭的安居需要，優化房地産供需結構，促進房地産平穩健康發展。這意味着房票安置的全新模式将首次大規模應用在正在進行的雙溪西路片區更新工作中。
最近，金華婺城區、東陽市陸續實施了 " 房票 " 政策，樓市局部短暫回暖。不過，分析人士認爲，" 房票 " 安置不僅有樓市回暖的利好，也有其弊端所在。" 房票 " 的政策出發點是加快區域内庫存去化，盤活新房市場，效果是立竿見影的。
但是，短期内快速去庫存的代價往往是透支未來的需求。以金華爲例，經過一輪房票在市場上的流通之後，金華樓市加速去化之後也逐漸恢複 " 正常水平 "。11 月，金華新房成交 695 套，相比 10 月的 942 套成交量相比，環比下跌 26.2%，同比上漲 21.5%。二手房成交約 586 套，上月同期 613 套，環比下降 4%。業内人士指出，如果年内金華不再繼續優化調整樓市政策，12 月的成交數據會與 11 月差不多，大概率還是維持在 600 套— 700 套的水平線上。目前金華新房庫存量約 3.2 萬套，庫存壓力仍然比較大。
第三方機構數據顯示，庫存量上升以二三線城市居多，主要是受短期供應增加的影響。其中，溫州同比漲幅持續靠前，達 22%。
爲了加速去庫存，溫州通過政策優化調整，讓老百姓購房，包括企業融資，派生出一種新的信用流通方式，對緩解房企以及購房者資金的緊張是有一定幫助的。
加強 " 房票 " 的流動性，與原來僅作爲政府信用擴張相比更具有實用性與可操作性。宋紅衛指出，如果從政府端發起 " 房票 "，購房者将之作爲購房首付支付方式，房企拿了 " 房票 "，再給到政府去買地，這就賦予 " 房票 " 信用屬性。比如 " 房票 " 可以銀行保函的形式，作爲保證金參與土拍，就實現了新型的信用派生方式。
優化銷售方式
庫存壓力倒逼政府優化調整樓市政策，中小城市去庫存路徑不斷更新。
溫州本次《政策》首次提及 " 優化銷售方式 "，試點 " 準現房 + 訂單 " 模式，明确引導房企合理定價和調價，同時對于低容積率項目允許自主銷售。此外，溫州此次删除了去年預售資金監管政策的一條内容，對預售資金使用進一步放寬，規定非重點監管資金可以自主使用。
回看曆史數據可見，2011 年 3 月，溫州房價約爲 3 萬元 / 平方米，目前溫州房價均價約爲 2.1 萬元 / 平方米。10 年間，溫州房價從峰值跌去 30%，但市場的博弈仍然繼續。
與此同時，" 新房價格降幅不受限制 " 成爲中小城市此輪政策優化調整的一大特色。金華部分樓盤目前給出的優惠力度很大，比如位于中心城區的湖海塘闆塊某樓盤，打出 75 折價格并送車位；位于經開區的另一項目，特價房優惠幅度在 50 萬元左右。
近日，蘇州市住建局工作人員回應媒體咨詢時表示，樓盤銷售的房源本身屬于商品，如果不允許開發商降價促銷，有可能導緻企業資金鏈斷裂，項目出現爛尾的風險。無獨有偶，近日常熟市住建局對當地一項目出現 62 折促銷回應，已經與開發企業核實了相關情況，了解到項目出于資金緊張，爲了回籠資金支付工程款等費用，實行促銷。該局表示，商品房銷售價格實行一房一價，成交價格由雙方協商确定，價格上下波動屬于市場正常現象。
嚴躍進建議，各地政府可适當研判當地的房企資金狀況和去庫存狀況，同時考慮到購房者的收入支付能力，在價格下調方面做出相應的調整。對于 " 降價以後已經購房的群體會出現維權等事情 " 這一問題，他認爲，首先應把重心放到保房企的年底銷售上面。隻有銷售提振了，後續是否嚴格按合同方式進行或者做一些補償，都可以做研究和工作推進。
正如金華、東陽等城市以房票減緩首付壓力，效果立竿見影。上海易居房地産研究院一份研報顯示，通過對 20 城首付比例統計可見，在 " 降低首付 " 和 " 降低房貸利率 " 兩種政策工具上，更多購房者傾向于降低首付，他們認爲，降首付或比降房貸更調動購房意願。
實際上，部分弱二線城市和絕大多數三四線城市，都已經執行了 20% 的首付比例政策。包括哈爾濱、沈陽和鄭州等，首付比例均爲 20%。
持續降低入市門檻、降低購房成本，加上此次探索 " 房票 " 用于購房首付，溫州正在進行一場促進樓市流動性的全新實驗。
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本期編輯 江佩佩 實習生 宋佳遙
