本文來源：時代财經 作者：鍾黛
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"2021 年高峰期的時候，學區房出來一套賣一套。一些比較好的學區，不乏客戶看完房當場下定。" 在南京教育強區鼓樓區，數名資深中介沒想到，三年前還高不可攀的南京學區房，現在已經跌出了 " 白菜價 "。
較爲典型的小區有清河新寓一村，該小區對口金陵彙文小學和金陵彙文中學（簡稱 " 雙彙文 "）。" 金陵彙文這幾年對初三生抓得很嚴，今年中考的成績很好。目前在南京公辦初中排名前列。" 中介李園對時代财經表示。
而高分喜報并未支撐起雙彙文學區房的房價。今年 7 月，該小區成交了一套 62.7 平方米的兩室戶型，成交總價爲 233 萬元，成交單價 3.7 萬元 / 平方米；而 2021 年成交的同戶型，成交總價爲 570 萬元，單價爲 9.2 萬元 / 平方米。以此來看，三年間房價回調約六成。
李園對時代财經表示，前述房源之所以能以 233 萬元的低價賣出，主要因爲當時行情較差，再加上這套房子在頂樓 7 樓。今年 5 月至 7 月，小區已經賣了一批低價房源，後續再難有如此低的成交價。
李園表示，總的來說，2021 年，該小區中間樓層房源的成交價約爲 10 萬元 / 平方米，40 多平方米的房源的折合均價能到 12 萬元 / 平方米，而現在中間樓層房源的成交單價普遍爲 5.2 萬元 / 平方米、5.3 萬元 / 平方米左右，下調明顯。
在鏈家官網上，清河新寓一村于 5 月至 7 月成交了 10 套二手房，均未顯示成交單價。該小區 7 月的挂牌均價爲 6.59 萬元 / 平方米，這主要由于少部分長期挂牌的高價房源拉高了均價。8 月新近發布的數套 60 多平方米的兩房戶型，挂牌均價約爲 5.38 萬元 / 平方米 -5.8 萬元 / 平方米。
雙彙文學區房相對有含金量。近日，一份南京學區房 6-7 月成交明細顯示，一些南京二梯隊中學的學區房，最低成交總價爲 140 萬元左右，甚至低至百萬元出頭。一些南京二梯隊小學學區房，總價可低至百萬元以下。
南師附小爲南京玄武區一梯隊小學。時代财經自中介張林處得知，對口南師附小、梅園中學的大紗帽巷 38 号，一套 31.11 平方米的房源近期以 120 萬元成交。
張林感受到："2019 至 2021 年，是南京學區房行情高峰。2021 年迄今，房價約降了一半左右。成交量方面，我們片區約少了兩三成。以前有買家會提前兩三年來買學區房，現在這部分買家基本沒有了。"
" 單量少了，單價低了，我們的收入也少了。比方說，行情好的時候一年能賺個二三十萬，現在一年可能賺個十萬八萬。" 張林表示。
赤壁路小學是南京鼓樓區第二梯隊的小學。時代财經自中介王勉處得知，近期，對口該小學的龍吟廣場一套 48 平方米的公寓式住宅，以 76 萬元成交。附近的普通老小區的兩房戶型學區房，總價也僅需 100 多萬元。王勉感受到，學區房價格較高峰期跌了一半，單量較 2021 年縮水一半。
南京學區房降溫，一方面源于二手房整體行情降溫，另一方面源于學區房概念的弱化。王勉認爲：" 現在學區房的概念已經淡化掉了。對于一些頂尖的小學而言，學區面臨擴容，周邊一些較爲普通的小區納入同一學區。學區房含金量大打折扣。而對于一些二三線的學區房，房價基本和非學區房差不多。"
學區房價格回調，投資客退場，惠及更多剛需購房者。" 以前投資客和家長相互擡價，沒有錢就上不了好學校。" 張林表示，現在投資客基本沒有了。而且南京房貸利率低，買房成本低。再加上房價下調，學區房的租售比已相當劃算。不少學區房業主将房源出租得到的回報已能覆蓋房貸利息，同時能解決小孩上學的問題。
李園對時代财經舉例道：" 最近剛成交了一個客戶，花 238 萬元賣了銀城小學、彙文中學的雙學區房，56 平方米。他們之前從來沒考慮過鼓樓買學區房，之前要四五百萬，根本買不起。降價後，确實有能力夠一夠了。"
今年 5 月，南京發布購房首付降低、房貸利息下調、戶口新政、以舊換新等多項樓市新政。有中介感覺到，政策的熱度逐漸傳導到學區房市場，8 月份的成交量開始回暖。帶看了四年的赤壁路小學學區房的中介王勉，在忙碌對接客戶之餘，自己也考慮在附近買套老破小作爲婚房，最好帶點學區屬性。
（文中人名均爲化名。）
