在 2025 年年初的地方兩會上，全國 15 個省份宣布将大力推進 " 好房子 " 建設。據不完全統計，2024 年下半年以來，已有超 30 個城市發布新版城市規劃管理技術規定，" 好房子 " 時代正式拉開帷幕。
作者：田國寶
封圖：經濟觀察網
導讀
壹 || " 好房子 " 普遍要求套内層高不低于 3 米，陽台占套内建築面積比上限最高提升至 25%，且标配生态陽台及入戶花園。
貳 || 目前，全國已經有 15 個省份公開宣布推動 " 好房子 " 建設，數十個城市對原有城市規劃管理技術規定進行了調整。
叁 || 好房子 " 項目僅得房率高一項，就可以讓周邊的項目貶值，同樣的建築面積、同樣的價格，購房者更願意購買得房率高的項目。
從小區大門穿過蜿蜒的綠化帶，來到一棟正在施工的住宅樓前，入戶可見挑高 10.5 米的大堂。穿過大堂，健身房、恒溫泳池、紅酒吧、KTV、雪茄吧等配套設施一應俱全。銷售人員介紹，該項目一層至四層爲業主專屬會所，面積達 4000 平方米。
這個名爲麓湖麗世缦華的項目位于成都市天府新區，是當地首個 " 好房子 " 項目。一期由三棟高層住宅、兩排疊拼别墅及商業裙樓組成。目前在售高層住宅以 3.4 米層高、40 平方米生态陽台、142% 得房率等标簽爲核心賣點。
2023 年 6 月，住建部部長倪虹在中國城市高質量發展論壇上首次提出 " 好房子 " 概念。此後，住建部聯合多部門修訂《住宅項目規範》，對房屋質量、層高、隔音、采光等指标提出更高要求。
2024 年 8 月，《成都市城市規劃管理技術規定（2024 版）》正式出台，爲 " 好房子 " 建設提供政策依據。麓湖麗世缦華項目于同年 9 月摘地，成爲成都首批落地的 " 好房子 " 項目之一。
一家國有房企的成都區域負責人稱，新規實施後，成都 " 好房子 " 項目已呈遍地開花之勢。
該負責人介紹，與過去别墅、豪宅 " 偷面積 " 不同，" 好房子 " 贈送的挑空、陽台、入戶花園等面積均在政策允許範圍内，可以通過規劃設計與計容面積更好地融爲一體，提高居住舒适性。
一位中介人士告訴經濟觀察報，目前成都在售的 " 好房子 " 項目有 10 個左右，分布在全市各個區域，不僅有豪宅、改善型住宅，也有剛需型住宅。性價比和競争力明顯高于同區位的其他項目，成交量普遍更好。
在 2025 年年初的地方兩會上，全國 15 個省份宣布将大力推進 " 好房子 " 建設。據不完全統計，2024 年下半年以來，已有超 30 個城市發布新版城市規劃管理技術規定，" 好房子 " 時代正式拉開帷幕。
" 好房子 "
麓湖麗世缦華在售高層住宅共 85 套，單價爲 6 萬元 / 平方米至 12 萬元 / 平方米，單套總價最低 1700 萬元。作爲高端 " 好房子 " 項目，麓湖麗世缦華除配備超 40% 公共活動空間外，每戶還贈送生态陽台及入戶花園。
例如：7 号樓 284 平方米戶型疊加贈送面積後，使用面積達 406 平方米，得房率高達 142%，其中客廳與書房外側的陽台面積近 50 平方米，形成半開放式景觀空間。9 号樓 296 平方米戶型，使用面積達 421 平方米，不計容的陽台面積達 72 平方米。
該項目所在的麓湖闆塊是成都房價制高點，周邊湖島别墅單價突破 10 萬元 / 平方米，部分高層住宅均價亦達 5 萬元 / 平方米。麓湖麗世缦華高層住宅的帶看、成交及平均售價明顯高于周邊同類産品。
同爲 " 好房子 " 項目的嘉禾桂府位于成都市新都區，主打 100 — 130 平方米戶型，單價 1.4 萬元 / 平方米，總價在 200 萬元以内，主要面向剛需群體。這個項目價格與周邊項目不相上下，但卻是按 " 好房子 " 标準建設的，兩次開盤均進行了搖号。
嘉禾桂府 117 平方米的四室戶型，使用面積爲 132 平方米，得房率 113%。項目首層架空層設置了超 4000 平方米的公共空間，下沉式廣場内配備兒童樂園、社區書吧等設施，凸顯 " 好房子 " 普惠性理念。
上述國有房企的成都區域負責人告訴經濟觀察報，對購房者而言，" 好房子 " 與傳統住宅的核心差異體現在三方面：
其一，公共空間革新。與傳統住宅單元入戶逼仄的空間相比，" 好房子 " 通過挑高設計和大面積公共區域提升社區品質，并允許配建商業設施，不僅提升了居住環境，也豐富了生活配套設施。
麓湖麗世缦華和嘉禾桂府項目的業主公共活動空間均超過 4000 平方米；招商蛇口位于成華區聖燈街道的項目于 2025 年 1 月獲批，首層架空部分的公共活動空間和全民健身活動場地合計面積超過 5000 平方米。
其二，居住尺度突破。傳統住宅層高普遍低于 3 米，陽台寬度和面積均受限；" 好房子 " 普遍要求套内層高不低于 3 米，陽台占套内建築面積比上限最高提升至 25%，且标配生态陽台及入戶花園。
其三，得房率躍升。傳統住宅得房率多低于 80%，想要提高得房率需要 " 偷面積 "；而 " 好房子 " 通過陽台、入戶花園等不計容面積，使得房率普遍超過 110%，而且贈送面積與住宅融爲一體。
上述國有房企的成都區域負責人說，贈送面積和增加套内層高雖然不計容積率，但會增加建築成本，所以，一些豪宅和改善型項目擁有更高的得房率和層高，而剛需項目則嚴控成本。例如，麓湖麗世缦華的層高 3.3 米，得房率 140%；嘉禾桂府層高 3.1 米，得房率 110%。
上述中介人士告訴經濟觀察報，受房地産市場陰跌等因素影響，2024 年成都土地市場成交情況不佳，加上新規實施時間不長，現階段入市的 " 好房子 " 項目數量有限，預計今年上半年将有大量按新規獲批的項目入市。
" 每個區域隻有一兩個‘好房子‘項目，賣得都不錯。" 該中介人士說，嘉禾桂府于 2024 年 12 月、2025 年 1 月兩次開盤，由于認購客戶較多，均采取搖号銷售，當日即告售罄，目前正在醞釀第三次開盤，參與搖号需繳納 2 萬元誠意金。
據項目銷售人員介紹，麓湖麗世缦華雖然還沒有取得預售許可證，但已經被預訂了 20 多套，基本爲老帶新，目前看房需要驗資（門檻是銀行存款、微信或支付寶餘額、股票或基金賬戶的資金超過 300 萬元）。
設立标準
2024 年成都新規明确，已拿地未開工項目可以按照新規做規劃設計，不需要重新簽訂土地出讓合同；已獲工程規劃許可但未取得施工許可的項目，可以按新規向規劃部門申請調整規劃。
" 2024 年 9 月以來開工的項目，基本都是執行‘好房子’标準。" 上述國有房企的成都區域負責人告訴經濟觀察報，随着 " 好房子 " 項目陸續入市，成都有望成爲全國第一個 " 好房子 " 項目全面覆蓋的城市。
政策層面對 " 好房子 " 提出四項标準。第一，安全：全包建築結構穩固、防火、抗震，保障居住者生命财産安全；第二，舒适：注重室内空間合理、采光通風良好，以及整體居住體驗的提升；第三，綠色：采用環保節能的建築材料與技術，實現低碳、節能、可持續發展；第四，智慧：整合智能家居及現代信息技術，爲居民提供便捷高效的生活服務。
目前，全國已經有 15 個省份公開宣布推動 " 好房子 " 建設，數十個城市對原有城市規劃管理技術規定進行了調整。
四川在推動 " 好房子 " 建設方面較爲積極。2024 年下半年以來，成都、巴中、泸州、西昌、綿陽和眉山等城市先後出台了新版城市規劃管理技術規定，尤其是成都，已經開始大面積推動 " 好房子 " 項目建設。
2025 年初，北京宣布将在年内推進 " 好房子 " 試點。2 月 13 日，《北京市平原多點地區 " 好房子 " 規劃管理相關技術要點（試行）》正式出台，對陽台、居住空間、首層架空、風雨連廊、公共空間等方面的技術标準做出規定。
不同城市的規劃技術标準也有所不同。
以首層架空公共空間爲例，北京的規定是，對面積不超過建築基底面積 50%、高度在 4.9 米以下的架空層，其建築面積不計入地塊容積率，不收取地價款；成都的要求是：架空高度不高于 4.5 米；首層架空的面積占建築基底面積的比例，高層不低于 20%，多層不低于 10%。
從出台新規的城市來看，多數城市要求首層架空高度在 4 米到 4.9 米之間，首層架空公共空間面積占建築基底面積的比例下限爲 10% — 30% 不等。首層架空層作爲業主公共活動空間是 " 好房子 " 獨有的标準。
在陽台進深及陽台水平投影面積占套内建築面積比重方面，鄭州的陽台進深上限是 2.4 米，面積占比上限爲 25%；成都的生态陽台進深最大可達 3 米至 4 米，面積占比可達 25% 至 30%；北京新規的這兩個數字分别是 1.8 米和 10%；其他多數城市陽台進深在 1.3 米到 2.4 米，面積占比在 10% 到 25%。
不同城市對套内層高要求也不同。成都和鄭州的要求是不低于 3 米、不高于 3.6 米；部分城市僅明确了上限，而沒有要求下限；多數城市對住宅層高的要求在 3 米至 3.3 米之間。
考量與博弈
因人口持續流入，成都商品住宅銷售規模曾連續 6 年（2018-2023）位居全國第一。其中，2023 年一手房成交接近 10 萬套，二手房成交超過 22 萬套。但這一年，成都樓市也開始進入轉折期。
轉折主要表現在兩方面：土地方面，2023 年成都宅地成交面積同比下降了 26%，但天府新區、成華區等熱門區域土地溢價進一步走高；樓市方面，2023 年成都新房價格同比上漲 12%，但非核心區及二手房價格進入陰跌通道。
進入 2024 年，成都樓市分化進一步加劇。第一，新房成交量繼續走低，但千萬級豪宅成交刷新曆史紀錄；第二，土地市場遇冷，全年宅地成交金額同比下降近 50%，但錦江區、青羊區等熱門區域樓面價突破 2 萬元 / 平方米，最高達 2.7 萬元 / 平方米。
" 好房子 " 在這種背景下如約而至。上述國有房企的成都區域負責人認爲，成都之所以大規模推廣第四代住宅（即 " 好房子 "），與土地市場和樓市下行不無關系。" 好房子 " 反過來又影響了土地市場和樓市。
在樓市方面，2024 年以來，成都住宅成交開始放緩，但 2024 年年底 " 好房子 " 項目入市後，受到市場認可，一些遠郊項目也遭到瘋搶。
在房價方面，麓湖麗世缦華項目所在的麓湖闆塊，2024 年頹勢開始顯現，鄰近的項目售價普遍在 5 萬元 / 平方米左右，但麓湖麗世缦華因得房率等因素，房價超過 6 萬元 / 平方米。
在土地市場方面，2025 年 1 月，成都共計成交 4 幅宅地，其中 3 幅樓面價均在 2 萬元 / 平方米左右，溢價率普遍超過 20%。" 好房子 " 項目面世，也讓一些老項目焦慮起來。麓湖麗世缦華的銷售人員介紹，項目原來規劃将高層住宅的陽台封在套内，遭到同區域競品項目方舉報，最終還是将部分陽台隔絕在玻璃外。
上述國有房企的成都區域負責人說，" 好房子 " 項目僅得房率高一項，就可以讓周邊的項目貶值，同樣的建築面積、同樣的價格，購房者更願意購買得房率高的項目，所以，" 好房子 " 對存量項目形成的威脅較大。
一位來自民營房企的人士告訴經濟觀察報，在推動 " 好房子 " 建設方面，多數城市沒有成都的勇氣。由于近年樓市下行，這些城市的存量住宅規模較大，一旦 " 好房子 " 大量入市，存量項目更難去化，想要去化就得大幅降價。
" 同樣是 100 平方米的建築面積，傳統項目的使用面積最多 80 平方米，而第四代住宅可以達到 110 平方米以上。" 該民營房企人士說，新老項目相差的不僅僅是使用面積，更是真金白銀。
" 政府也很難。" 上述國有房企的成都區域負責人說，各地政府都希望通過第四代住宅增加土地收入，但又擔心存量項目賣不掉出現爛尾。所以，在審批項目規劃方案過程中，政府嚴格限制 " 好房子 " 項目的供應比例。
