（圖片來源：視覺中國）
經濟觀察網 記者 田國寶 秋日夜晚，吃過飯後，喝着茉莉花茶，男男女女聚集在胡同口天南海北地聊天，這是老北京胡同生活氣息的一面。
王女士和老伴居住在北京西單附近的一個院子中，房子是西城區的直管公房，10 多平方米。今年，她和鄰居們本來有一次離開這裏住進樓房的機會，但她沒有這麽選。
9 月下旬，王女士所在的街區啓動直管公房申請式退租，實施主體爲北京西城區一家國有企業。直管公房申請式退租俗稱騰退，公示信息顯示，申請式退租遵循 " 居民自願 " 的原則，簽約期滿後即不再接受申請。
王女士介紹，騰退按租賃面積的 1.33 倍計算建築面積，補償按建築面積計算，12.5 萬元 / 平方米，還有少量的折舊費用補償。整體算下來，她居住的房子可以拿到 170 萬元的補償款。
選擇騰退的居民，如果家庭名下沒有住房，可以購買首創美瀾灣的共有産權房，個人 70% 的産權，均價 2.45 萬元 / 平方米，" 我們算了一下，補償款隻能買套一居室，從核心區搬到六環，還得住小房子，那還不如這兒住着 "。
據附近居民介紹，該片區簽約騰退協議的居民不多，大部分人的理由和王女士類似；而搬走的居民，多是在其他地方還有房子。
這次騰退重點針對直管公房，同時也鼓勵私房業主騰退，私房的補償與公房一樣。
目前，北京的直管公房騰退主要以東城區和西城區爲主，北京市發改委公布的 2022 年重點領域推介項目，申請式退租項目有 11 個，西城區有 9 個，東城區有 2 個。
按照北京市政府工作要求，2023 年開展 2000 戶平房院落申請式退租。北京市住建委公布的信息顯示，截至 9 月，北京共完成申請式退租 1047 戶簽約，其中西城區完成 674 戶，東城區完成 373 戶。
一位參與騰退工作的人士告訴經濟觀察網，申請式退租啓動以來，共計完成 5000 多戶簽約，未來三年（2023-2025）将進一步加快推進速度。
加速
2019 年 1 月，按照北京市政府辦印發的《關于加強直管公房管理的意見》，北京市住建委下發了《通知》。
根據通知要求，曆史文化街區平房直管公房管理，首先要确定實施主體，區管理部門與實施主體簽訂協議，約定工作範圍、違約責任及退出機制等條款。實施主體變更需要主管部門同意。
其次，區主管部門集合标準和保護規劃實施、财政預算、安置房源等情況，制定騰退和恢複性修建方案，報區政府批準後向社會公布。
第三，直管公租房承租人向實施主體申請騰退，雙方簽訂退租、補償等協議；承租人交回房屋使用權後，實施主體在規定時間内發放補償金額；而後根據意願和需要選擇安置方式，安置方式有公房換租、公租房或購買共有産權房。
第四，房屋騰退收回後，實施主體根據要求制定恢複性修複方案，方案獲得通過後，根據批複拆除院内違建，滿足現代使用功能，恢複傳統四合院基本格局，完善配套公共服務設施、基礎設施。
第五，經營授權，實施主體完成騰退修複後，取得房屋經營權，由經營管理單位與實施主體簽訂經營權授權協議，一次性授權年限不高于 50 年；用途可爲住宅、商業或辦公，經營權可以抵禦融資。
2021 年 8 月，北京市委辦、政府辦聯合下發《北京市城市更新行動計劃（2021-2025）》，對城市更新内容進行分類。第一類就是首都功能核心區平房（院落）申請式退租和保護性修繕、恢複性修建。
此外，還包括老舊小區改造、危舊樓房改建和簡易樓騰退改造、老舊樓宇與傳統商圈改造升級、低效産業園區 " 騰籠換鳥 " 和老舊廠房更新改造、城鎮棚戶區改造等方面，并制定了詳細的政策清單。
2022 年 11 月 25 日，北京市第五十屆人代會常務委會員第 45 次會議通過《北京城市更新條例》，于 2023 年 3 月 1 日開始實行，對城市更新規劃、主體、實施要求和程序等方面進行詳細規定。
在一系列政策保障基礎上，今年 7 月，首都規劃建設委員會在北京召開第 45 次全體會議，審議通過首都功能核心區控制性詳細規劃三年行動計劃（2023 年－2025 年）》（以下簡稱 " 三年行動計劃 "）。
目前，有關三年行動計劃的具體内容沒有公布，但從實施情況來看，西城和東城的騰退行動從 8 月開始明顯加速，包括原來已經公布但進展緩慢的項目，推進速度也明顯加快。
據上述參加騰退工作的人士介紹，三年行動計劃主要是爲了落實首都功能核心區規劃，是一攬子計劃，除了騰退，還包括拆違、修繕及公共配套建設等方面，" 不願意騰退院落，原則也要求恢複原貌 "。
經營壓力
實施直管公房騰退的主體一般爲國有産權單位或市屬、區屬國有企業，西城區的實施主體有北京德源尚嘉城市更新置業發展有限公司、北京金恒豐城市更新資産運營管理有限公司等，均爲西城區國有企業。
東城區實施主體首開東城城市更新建設運營有限公司爲首開集團旗下公司。在騰退過程中，政府并不直接介入，具體事務主要由實施主體操作，政府更多做規劃、方案、審批等工作。
一位接近北京市住建委人士告訴經濟觀察網，傳統征收模式中，由于房價持續上行，征收成本不斷攀升，政府和企業均面臨着較大的經濟壓力和争議。相比較而言，騰退成本更低，更具有靈活性，面臨的争議也小。
據其介紹，首都功能核心區騰退前期投入較大，變現周期較長，區級政府和實施主體國有企業都面臨着較大的資金壓力，所以希望引入民間資本參與，通過委托經營權融資等方式緩解資金壓力。
從 2022 年北京市發改委公布的 11 個項目推薦資料看，每個項目投資金額在 10 億 -30 億元。以西城區棉花片 A3 地塊爲例，該更新項目占地 3.7 公頃，規劃建築面積 9.43 萬平方米，總投資 27.6 億元，計劃引入民間資本額度爲 19.3 億元，占總投資比重接近 70%，合作方式爲參與建設。同類參與方式的項目還有法源寺、天橋等項目。
不同城區的不同項目，對民間資本參與方式要求不同，除了參與建設外，宣西文化精華區保護提升相關的幾個項目，民間資本主要以債權形式參與；隻有安徽會館周邊地區項目，民間資本可以控股。
相關項目均處于首都功能核心區，位置較爲優越，對相關産業準入要求高。據上述接近住建委人士透露，目前主要任務還是騰退和修建，後期運營還沒有形成一套成熟的商業模式。
在靈境胡同附近的一個街區，部分完成騰退的院落，已經在實施恢複性修建工程，也有少數院落已經完成修繕，從外面看，暫沒有營業迹象。
上述接近北京市住建委人士表示，過去街區市井氣息較重，雖然髒差亂較爲嚴重，但人氣很旺，從一些已經完成改造的街區來看，商業氛圍 " 需要慢慢培養 "。
宅地騰退
東城區和西城區之外，海澱區的騰退也在有序進行中，近期實施的項目有西北旺鎮興隆莊、蘇家坨鎮後沙澗村、四季青鎮西山村、清河朱房村、西苑挂甲屯，此外，西冉村、田村等騰退基本完成。
海澱的騰退多數爲城中村，主要以宅地騰退和環境整治住宅騰退、民宅騰退、區域騰退等名義實施，實施主體主要爲村委會、經濟合作社等居委會、村集體或集體經濟組織。
根據公布的騰退方案，海澱騰退補償更爲多元化，以西北旺興隆莊村騰退爲例，采取宅基地置換安置房和貨币補償相結合的方式。如果選擇貨币補償，以 0.4 畝爲基準，基準内部分按 3.5 萬元 / 平方米補償；基準外按 1.1 萬元 / 平方米補償。
如果選擇安置房，人均置換面積不得超過 50 平方米，标準範圍内增加的置換面積以 6000 元 / 平方米購買；置換完有剩餘宅基地面積的，按照貨币補償标準進行。此外，騰退還有相應獎勵和補助。
在騰退原則上，海澱區各相關實施主體的方案不同，有的村集體規定，如果騰退期限内不能簽訂騰退安置補償協議的，村委會和居委會按照基層自治原則對被騰退人實施集體騰退；還有村集體規定，進行 " 幫助騰退 " 處理。
無論是集體騰退，還是幫助騰退，公示文件并沒有進行明确具體措施。不過，據一位長期從事拆遷工作的律師介紹，這類規定一般等同于拆遷領域的強制拆遷，但不同的是，強制騰退行爲發生在村集體和村民之間，政府一般不會介入。
該律師表示，拆遷由于實施時間較長，包括最高院對于具體情形都有詳細司法解釋，騰退是新生事物，目前包括基層法院在内的各方對騰退是否受《物權法》約束有不同理解。
據其介紹，海澱區某法院曾發生過一起 " 幫助騰退 " 案件，一審和二審法院都判定村集體勝訴，即村集體有權實施強制騰退，但最後到了北京市高院，被認定一二審判決依據違法了《物權法》。
