曾幾何時，市場對商業不動産 REITs 的落地時間難有日程表，但近期中國證監會官網顯示，首批 3 隻消費基礎設施公募 REITs 已獲中國證監會準予注冊的批複，從申報到獲批僅用一個月。
首批 3 隻消費基礎設施公募 REITs 分别爲：華夏金茂購物中心 REIT、華夏華潤商業資産 REIT、中金印力消費 REITs 已正式獲得證監會準予注冊批複。
這距 2007 年中國人民銀行、中國證監會和中國銀監會分别成立 REITs 專題研究小組，着手中國境内 REITs 市場建設已過去了 17 年。
圖片來源：視覺中國
爲何偏偏是此時開閘？戴德梁行華南區股價及顧問服務部董事屈漢表示，一方面是首批試點範圍産業房、倉儲物流類别單一，優質資産數量有限；另外，優質商業項目也需要市場化退出。
屈漢認爲，此時開閘，于房企而言，融資不是最主要的。
" 因爲這幾個都是國企或者頭部房企，他們的融資成本不高，而且本身項目就有穩定現金流。從企業端來講，還是解決大宗交易退出輕資産專業化輸出資管公司轉型的問題，從監管對公募市場的保護來看，也是想給投資者提供更多優質的投資選擇。" 屈漢說。
爲房企融資開辟了渠道
在國内從事多年商業地産運營的李風告訴藍鲸财經，之前市場上行、融資渠道暢通時，很多老闆不願意将旗下商業不動産資本化。如今行業邏輯發生根本改變，房企融資受限，住宅銷售去化周期增加，很難再向商業地産闆塊 " 輸血 "，甚至要求其 " 造血 " 反哺開發業務，這讓更多企業将拓寬融資渠道的方向，放在存量資産上。
事實也如此，就當前房企融資情況來看，擁有優質商業資産的開發商，因爲可以用優質商業物業進行抵押貸款，因而在融資方面往往具有較大優勢。以龍湖、新城、卓越等民營開發商爲例，發行中債增擔保票據時更爲順利。
多位此前曾參加監管機構組織的會議的房企人士告訴藍鲸記者，" 會議上監管層明确表态，支持房企以經營性物業貸款。"
" 經營性物業抵押貸款是指我們用持有的物業如購物中心、酒店或寫字樓在銀行抵押申請貸款，用于該等物業的日常經營、置換該等物業在建設過程中的開發貸資金等。這類融資方式也是支持房企融資的方式之一。" 一位央企高層稱。
如今伴随商業不動産類公募 REITs 陸續入市，房企的融資渠道更爲靈活。
據高力國際估價和咨詢服務部執行董事胡建明介紹，目前看，在國内發行不動産類 REITs，要求資産規模較大，以确保 REITs 基金的可持續性和流動性；同時，不動産具有穩定的淨收入，即租金收入，并具備良好的租戶基礎和租約穩定性。還要求不動産進行相對保守估值假設和定期的獨立評估，以确保資産價值的準确性和透明度。
" 此次三家房企底層資産都有三個方面特征，一個是重點城市的優質地段，第二個是運營效率高、出租率在 90% 以上，第三個是盈利狀況良好。" 在第一太平戴維斯北京估值及專業顧問服務副主管、董事張宇看來，房企提供的項目不好，市場是不會買單。
" 在國外，房地産投資産品有機會型，增值型，也有核心穩定型，公募 REITs 便是核心穩定型産品。" 張宇表示，投資人的心态也在發生改變。在她看來，透明、流動性好、穩定性好的資産運營類産品适合現階段的投資市場。如收益可觀，投資機構還可将其作爲理财産品再銷售給個人理财者。
龍湖 CFO 趙轶：已與發改委和證監會進行深入溝通
雖然融資不是最主要的，但可以肯定的是，在當前開發商資金緊張情況未得到根本性好轉情況下，商業不動産 REITs 的開閘，對部分擁有優質商業項目的開發商而言，無疑将帶來利好。
藍鲸記者采訪中發現，除已經申報的開發商外，包括龍湖等開發商在内也在積極籌備。
" 我們也高度關注這個政策，也跟發改委和證監會進行了深入的溝通，也深刻理解了這個政策。" 龍湖 CFO 趙轶接受藍鲸财經記者采訪時稱。
趙轶透露，龍湖也在穩步做準備，經過這一兩年做好準備以後，我們将有一批商場能夠具備發行條件，同時能實現資本的增值，實現公司的戰略價值。
趙轶提及，龍湖具體的準備有兩方面準備，一個是整個資産慢慢獨立的準備。因爲基礎設施 REITs 對資産的獨立性是要求非常高的，要求把住宅賣完以後才能具備進入發行平台的标準。而龍湖的很多項目是綜合體，需要一點時間銷售住宅，慢慢剝離。
另外一個更重要的準備，就是龍湖在極力提高自身的回報率，" 這個其實是一個根本的生意邏輯，因爲 REITs 本身也是一個資本的增值變現過程，也是一個工具。我們覺得回報率高了，在工具選擇餘地上才會更大。"
胡建明介紹，商業地産收益大緻可分爲兩塊，一部分來自資産增值，另一部分來自資産經營期間帶來的現金回報。
"2017 年到 2021 年，這 15 年間中國内地房地産行業始終處在上升趨勢。這期間，作爲房地産投資人，獲得資産運營回報的同時，也可以享受資産上升的紅利。" 胡建明稱。
監管有意提高 REITs 發行效率
在市場各個主體積極申報同時，業内人士也告訴藍鲸财經，監管方面也有意在提高 REITs 發行效率。
" 積極的變化是，REITs 的報送路徑由直接遞交給國家發改委，改爲先遞交至省發改委，再有省發改委向國家發改委上報項目申請文件和申報材料。" 張宇稱。
張宇表示，看似多了一道程序，但基礎設施 REITs 在中國還是新生事物，主管部門和基金管理人一樣，也是摸着石頭過河，企業和主管部門的積極溝通就顯得尤爲重要。地方主管部門的介入，可有效提高 REITs 發行的效率。
随着公募 REITs 穩步邁入常态化發行階段，業内普遍認爲，中國公募 REITs 市場 " 首發 "+" 擴募 " 的發展格局将逐步成型。
從首批申報的商業項目來看，已獲批項目也多爲優質項目，這無疑也将進一步表明提高項目運作的成功率，起到很好的示範作用。
具體來看，華潤相關資産項目爲青島華潤萬象城，該項目位于青島市核心商圈之一的香港中路商圈，地理位置較爲優越，2023 年中期的出租率爲 98.49%；萬科旗下印力的底層資産爲杭州西溪印象城，毗鄰西溪濕地，是杭州城西單體總建築面積最大的 TOD 購物中心，出租率達到了 99.2%；金茂的相關資産爲長沙金茂覽秀城，毗鄰長沙國際文化藝術中心，是金茂商業的第一個覽秀城項目，出租率爲 98.36%。
不過，某資管公司高層告訴藍鲸财經，由于當前商業資産 REITs 還在摸索階段，新生事物總要有一個測試風險的階段，因此未來的運作情況還有待觀察，" 此次涉及發行商業資産 REITs 的三家企業，沒有民營企業，至少目前他們并沒有從商業利益的角度來考慮此事。"
" 現在的 REITs 配置主力是銀行，雖有政策在倡導，但實質上市場和其他金融機構對地産類 REITs 并不是很積極，比較謹慎。" 上述資管公司的高層補充。
