首付比例調整、貸款利率降低、普宅認定标準調整……臨近年末，北京也抛出樓市優化政策 " 大招 "。對于北京此次調整優化樓市政策，市場可以說期待已久。利好政策終于落地，大家對于北京樓市下行的預期終于見底。那麽北京樓市的底部來了嗎？在業内人士看來，當前北京市場的 " 政策底 " 已經看見了。随着 " 政策底 " 入場，" 情緒底 " 改觀之後，" 市場底 " 也就來了。
政策措施落地顯效
繼 7 月 24 日召開的中共中央政治局會議明确提出 " 适應我國房地産市場供求關系發生重大變化的新形勢 " 後，一系列房地産調整優化措施接連出台。政策的出台對于提振市場信心、緩解下行壓力起到了積極的作用。
在 " 認房不認貸 " 政策的基礎上，近日北京等一線城市也将調整優化措施轉向了降首付和調整普宅認定标準。
12 月 14 日，北京、上海在同日發布樓市新政，内容涉及首付比例調整、貸款利率降低、普通住宅認定标準調整等。其中，北京更是将貸款年限延長至 30 年。
從新政落地後的新房成交表現來看，北京新房成交量連續 2 周保持上漲态勢。諸葛找房研究院數據顯示，第 52 周（12 月 18 日— 24 日）北京新房成交 1515 套，較上周上升 12.39%，從日度走勢來看，雖然從 18 日起，北京新房成交量出現了階段性下滑态勢，周内日均成交量不及新政後首個周末，但仍高于新政前一周平均水平 71%。
二手房方面，北京新政持續顯效，第 52 周（12 月 18 日— 24 日）成交 3078 套，環比上漲 29.06%，從日度走勢來看，随着政策持續發酵，18 日成交量大幅上升至 503 套，随後連續 4 天基本保持穩步上升态勢，20 日、22 日均成交 604 套，單日成交量達 12 月以來成交高峰。
買房人回歸是見底的信号
成交量回升的背後，政策面支持舉措初顯成效。自 2023 年 " 小陽春 " 之後，北京樓市便進入到下行周期，9 月初 " 認房不認貸 " 的出台，北京樓市經曆一個多月的回暖，但持續效應不強。期間二手房挂牌量高企，更是出現了 " 以價換量 "。經曆長達數月的市場 " 水分 " 被擠掉之後，北京樓市政策優化全面發力，購房者不禁要問：市場的底部到來了嗎？
" 當前北京市場的‘政策底’已經看見了。" 某十強央企在京項目營銷負責人張濤告訴北京商報記者，此次北京樓市新政涉及首付比例調整、貸款利率降低、普通住宅認定标準調整等，力度之大超出市場預期。政策 " 工具箱 " 頗爲重要的三大項已悉數出台。未來能超過上述政策的就隻有放開限購，但北京放開限購的概率很小。
在張濤看來，随着 " 政策底 " 入場，" 情緒底 " 改觀之後，" 市場底 " 也就來了。北京樓市新政後，買房人信心也增強了一些，至少敢出手買房了，買房人的回歸是市場見底的信号。
北京商報記者近期走訪也了解到，北京樓市新政之後，成交量回暖明顯，之前部分處于觀望的人群也開始入場了。但二手房市場仍存在壓力，大部分買家都會 " 要價格 "，成交房源也多以低價成交。
在業内人士看來，受指導價限制，北京新房市場整體波動較小，價格保持穩定。二手房市場則受業主心态變化，有一定起伏。此前一波挂牌潮，對北京二手房市場沖擊明顯，但其中 70% 左右的房源以 90 平方米以下的老破小爲主，這類房源 " 出貨 " 慢，隻好降價出售。賣家 " 割肉 "、買家觀望，才讓大家都覺得 " 跌跌不休 "。
推動全國市場加快築底
中指研究院市場研究總監陳文靜分析稱，北京優化購房政策後，短期内房地産市場活躍度均有望提升，預計也将進一步穩定價格預期，北京市場預期好轉或将進一步提振整體市場信心，推動全國市場加快築底企穩。從銷售數據來看，預計年末在一線城市預期好轉的帶動下，全國市場情緒或有一定回升。
" 北京購房者的厚度，也決定市場築底企穩的韌性。" 陳文靜表示，2024 年的房地産市場仍是城市 " 分化 " 的一年，北京等一線城市新房銷售面積預計穩中有增。2023 年末，北京等一線城市均已大幅度優化限制性政策，爲 2024 年市場恢複打開空間，且一線城市城中村改造進程有望加快推進，優質供給增加也将對市場形成一定支撐。
與之相對應的，三四線城市 2024 年新房銷售規模預計将繼續下行。2023 年，三四線城市商品房銷售面積同比繼續下降，較 2021 年曆史高點下降了 36%。當前三四線城市市場情緒較爲低迷，需求存在透支、房價下跌、政策帶動效果不足等是重要原因。"2024 年，三四線城市增量政策整體較爲有限，部分城市或通過發放購房補貼等方式促進需求釋放，但效果或較弱，同時多個三四線城市城鎮人均住房面積較大，未來新房市場規模空間整體有限。" 陳文靜稱。
2023 年即将進入尾聲，盡管挑戰重重，房地産市場依舊頂住了巨大的下行壓力，保持穩中有升态勢。住建部最新數據顯示，2023 年 1 — 11 月，全國二手房成交量和新建商品房銷售面積比 2022 年同期增長 6.9%，二手房成交量占新房和二手房交易總量的比重近 40%，較上年同期提高約 10 個百分點，部分主要城市二手房成交量占比甚至超過 50%。
當然，我們也必須看到房地産市場存在的問題和挑戰。
從市場角度，行業基本面仍然維持在下滑局面，但新開工面積、開發投資、到位資金、銷售面積降幅均呈現收窄局面。從房價上看，今年新房價格趨穩，二手房價格呈現持續下滑的局面，在挂牌量迅速上升的背景下，二手房市場 " 以價換量 "，成交規模趕超去年。
北京商報記者 王寅浩
