" 全市房地産成交面積超 2100 萬平方米，房地産開發投資超 1500 億元，同比增長 4.6%、增速創近 6 年新高，房産保值率、土地溢價率、市場化拿地率等均居全國重點城市前列。"
合肥城市景觀 來源：合肥市人民政府官網（轉自合肥日報）
據《合肥日報》報道，2 月 25 日下午，合肥市召開房地産開發企業座談會，介紹房地産市場有關情況，并披露了一系列合肥市 2023 年房地産發展數據。
另據當地媒體安徽交通廣播報道，會議通報了 2023 年合肥全市房地産開發投資 1524 億元，居全國 40 個重點城市第 16 位。全年土地溢價率 15.4%，" 房産保值力 " 爲 99.2，均居全國第一位。
合肥市 2023 年 GDP 排名全國城市第 20 位，爲何 " 房産保值力 " 如此之高？這一指标是如何測算的？
什麽是 " 房産保值力 "？
專家：有一定的合理之處
《每日經濟新聞》記者在采訪中了解到，座談會由安徽省委副書記、合肥市委書記虞愛華主持，16 家受邀房地産企業代表先後作了發言，并圍繞加強收儲土地管理、延長地塊公告時間、擴大房票使用範圍、優化住宅設計導則、完善公共服務配套、建設高品質住宅、提升物業安全管理水平、參與 " 三大工程 " 建設等方面，提出意見和建議。
一位參會嘉賓向每經記者透露，會上提到了 " 房産保值力 " 指标，不過是通過引用民間機構的報告，他也是第一次聽到這個概念。
" 房産保值力 " 主要體現的是一座城市的房産抗跌能力，側面反映城市的經濟活力和發展潛力。
《财經》産業研究中心在 2022 年做過一次測算，利用城市的土地拍賣價格變化、流拍率、溢價率等因素對部分城市進行排名，理由是，土拍反映市場對未來房價的預期，并且通過多種渠道實實在在地影響未來房價。
根據 "100 X（成交總金額 - 降價地塊成交金額 × 降價程度系數 - 兜底地塊的成交總金額）/ 供地起始價總金額 " 的計算公式，合肥的 " 房産保值力 " 爲 99.2，爲 20 座樣本城市中最高。前十的城市還包括杭州、成都、甯波、南京、蘇州、長沙、無錫、青島、佛山。
合肥大學房地産研究所咨詢專家淩斌認爲，根據土地交易數據來體現一座城市的 " 房産保值力 " 有一定的合理之處，土地交易金額高、面積大，降價和兜底地塊交易少，說明開發企業的利潤更多，交易積極性更大。
如果在某城市的土拍中，流拍地塊占比非常高，或者成交價格大幅下降，那麽該城市房産價格的下行壓力就較大，房産保值性能就較弱。
合肥房地産交易網統計數據顯示，2023 年，合肥市共出讓 5252 畝地塊，總攬金 582.8 億元，不過相比前兩年，土地供需縮量較爲明顯。去年合肥第一批集中供推出 6 宗涉宅地，結果吸引了 40 餘家房企報名，5 宗地塊觸頂競品質，1 宗高溢價收官。
中指研究院分析師孟新增表示，在土拍熱度方面，合肥加大了推出優質地塊力度，這些地塊企業關注度較高，多次以競品質或高溢價成交，平均溢價率 15.4%，位居 22 座重點城市第一。不過分化仍在，非核心地塊多底價出讓。
房價表現兩重天
有新樓盤房價突破 4 萬元 /m ²
據淩斌介紹，房地産企業座談會在合肥并不鮮見，相關部門每個月都會組織，通過政企交流，共同謀劃房地産市場發展策略。
另一位參會房企代表人士透露，參與上述座談會的 16 家開發企業包含央企、地方國企，也有民企，主要是當前市場上擁有項目體量較大的公司。
" 會議一個重點意義是，爲幾天之後的全市土地競拍作準備，屆時将挂牌 4 宗共計 223.54 畝涉宅地塊，自己公司已經報名參拍。"
對于 " 房産保值力 " 指标，該人士認爲，企業是否投資拿地主要的考慮因素是城市人口總量、宏觀經濟指标、房價漲跌幅以及去化速度等，" 房産保值力 " 作爲一項微觀指标會當作參考，不過不是主要因素。" 合肥市場表現還不錯，政府對價格的指導也比較合适，推出的項目量少卻利潤率相對優質，" 其表示。
在土拍規則方面，合肥也進行了相應優化，從競自持到競裝配率、競品質，從要求毛坯出售再到精裝修。如今，合肥已取消地價限制，取消搖号政策，恢複開發商舉牌，價高者得。土拍規則經曆多輪變化，每一次規則調整，事實上都是根據市場的行情變化而來。
如果從房價角度來看，合肥與二線及新一線城市房地産市場的大趨勢表現是一樣的。
淩斌分析，目前合肥房價是 " 冰火兩重天 "，熱點區域的新樓盤價格突破 4 萬元 / 平方米，而非熱點闆塊的房價降至 1.5 萬元 / 平方米也很難成交。
一個新的市場表現是，合肥新房市場還出現了 " 項目分化 " 現象。同一個熱點區域内，有的大戶型洋房項目推出即售出，表現搶手，但小戶型或者産品力不強的項目則相對難賣出價格。
記者 |劉頌輝
編輯|段煉 陳夢妤 易啓江
校對 |劉思琦
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