本文來源：時代财經 作者：鍾黛
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2023 年底，杭州土拍利潤空間之低，不知道會否讓濱江集團（002244.SZ）董事長戚金興夢回兩年多之前。彼時，他感歎稱，在濱江團隊精幹、高效管理、公司融資能力強、融資成本低、品牌影響大等一系列前提條件之下，拿到的地僅能努力做到 1% — 2% 的淨利潤水平。
12 月 28 日，杭州市區年度第十四批次 6 宗宅地成功出讓，這是該市土地出讓恢複 " 價高者得 " 後的第二場土拍，也是年内最後一場土拍。至此，2023 年杭州宅地市場正式收官，土地出讓金合計 1780 億元，僅次于上海，蟬聯全國第二。
其中，湘北單元 XSCQ3101-R21-02 地塊全場最熱，被海威置業競得，成交溢價率 36.3%，成交樓面價 22890 元 / 平方米，精裝限價 32500 元 / 平方米，房地差僅 9610 元 / 平方米；綠城中國（03900.HK）年底 " 沖業績 "，拿下 2 宗地塊。
另外，濱江集團出手補倉未來科技城闆塊。繼年内落子汀岸辰風裏、楓映華庭兩個項目後，聯手杭州地鐵将未來科技城 137 号地塊收入囊中。該地塊用途爲住宅用地，出讓面積 3.29 萬平方米，容積率 2.2，成交總價爲 17.18 億元，溢價率 10.27%，折合樓面價 23708 元 / 平方米，精裝限價爲 36100 元 / 平方米，房地差 12392 元 / 平方米。
其餘地塊則以低溢價或者底價成交，延續熱度分化的趨勢。
熱門地塊利潤空間将進一步承壓
實際上，當下樓市銷售分化嚴重。在土拍場上，房企也大多注優質城市的優質地塊，邊緣闆塊較冷。在杭州市場，各家房企依然更爲看重流速，而非利潤空間。
2023 年 11 月，杭州取消設定地價上限的舊規，明确土地出讓将按照價高者得的原則确定競得人。同時，杭州還取消了富陽、臨安、臨平、錢塘四個區域的新房限價，但較爲核心的上城、拱墅、濱江、西湖、蕭山、餘杭六區新房限價仍保持不變。
而 12 月 12 日和 12 月 28 日兩場土拍反映的趨勢是，在新房仍限價的闆塊，土地成交溢價率走高，在新房不限價的闆塊，住宅地塊多以底價成交。這也意味着，杭州熱門地塊的利潤空間将進一步承壓，對企業成本控制能力要求較高。
不少外地房企人士對當下杭州市場的高價地感到驚訝。
例如，12 月 12 日，杭州市區年度第十三批次土拍，杭州本地房企興耀擊敗 24 家房企，拿下拱墅區鐵路北地塊，成交總價約 13.35 億元，樓面價 25258 元 / 平米，刷新了闆塊地價記錄，溢價率達到 38.32%。新房精裝限價爲 3.6 萬 / 平米，房地差僅爲 10742 元 / 平米。
就此，一名頭部房企區域資金負責人王敏（化名）曾對時代财經評價稱：" 一萬塊錢的房地差，必然要虧本。除非通過捆綁精裝包的方式，來改善項目的盈利表現。或者杭州本地房企壓縮成本的能力較強。"
王敏從業多年，經手過上海及兩個省份多個房地産項目的資金和财務相關工作。他表示，不同的項目成本不一樣，但在其經驗範圍内，沒有一個項目能憑一萬塊錢的房地差覆蓋成本。
中指研究院華東大區常務副總高院生将杭州 12 月 12 日的土拍形容爲 " 優質宅地利潤空間進一步降低 "。
杭州貝殼研究院院長上官劍對時代财經分析稱，拱墅區鐵路北地塊所在的區域樓盤銷售快，新房仍然需要搖号，安全性高，是其熱度高企的原因。價高者得政策也助推了高價争搶。另一方面，拿下這塊地的是當地民營企業，品牌認知度高，決策靈活，在成本管控上具備優勢。
下一個周期裏如何走出杭州
盤踞在杭州市場的 " 大地主 " 濱江集團，或感覺到了壓力。
在日前的媒體懇談會上，戚金興将當下房地産行業的形勢形容爲：" 風卷殘雲後，現在留給我們的蘋果，是那些發育不良、形狀不好的歪蘋果、青蘋果和小蘋果，偶爾才有可能撿漏撿到好蘋果。"
他稱：" 那麽，歪蘋果能否做成色拉，然後賣給五星級酒店？小蘋果和青蘋果，我們是不是可以打成蘋果汁？這樣才能階段性渡過這個難關。"
這隐喻了濱江集團的立身之本。憑借着區域深耕，濱江集團在大本營杭州以及浙江省内一些二、三線城市擁有較強的地緣優勢，建立了穩定的供應商體系和精簡的管理體系，從而擁有了 " 做色拉 "" 打蘋果 " 的手藝。
2023 年上半年，濱江集團的财務、銷售和管理費用率僅爲 3.71%，比業内著名 " 利潤王 " 中海地産 4.41% 的三費費率還低。
另一家可資對比的房企是，近年快速崛起、深耕長三角的國企象嶼地産，2023 年上半年的三費費率爲 39.28%，與上一年同期相比上升 24.76 個百分點。
過往，杭州新房嚴格限價，一二手倒挂嚴重，這也保障了新房流速。戚金興在媒體懇談會上感慨：" 過去五年，好在我們在杭州有 60%-80% 的區域占比；如果沒有這個比例，濱江也沒了半條命。"
戚金興再次表達了對上海市場的興趣，其稱，濱江明年計劃 " 開發比例上保證杭州要占到 60%，杭州外浙江省内 30%，省外不超過 10%，省外主要目标在上海 "。在不少房企投拓人士看來，上海市場同樣安全，且利潤率更高。
其實，早在 2015 年，濱江集團就萌生過念頭：走出浙江，去上海。當年 9 月，濱江集團聯合平安不動産拿下上海寶山區大場鎮祁連社區地塊，首次落子上海。戚金興随後說：" 上海肯定還要繼續拿地，2016 年開始每年會在上海新增 20 億元淨投資，未來 5 年上海市場淨投資将達到 100 億元，争取跟杭州市場持平。"
2016 年，濱江集團出資 7.89 億元收購中崇集團子公司崇濱建設持有的上海湘府項目 10% 股權，出資 2 億元給浙銀上海湘府城建，還借了 7.06 億元給中崇集團相關公司。
然而，随着中崇集團陷入流動性危機，湘府花園三期項目也随之擱淺。2018 年，濱江集團将中崇方面訴至法院，雖然勝訴但是想拿回投資借款卻遙遙無期。
時代财經梳理财報發現，濱江集團最後一次于上海補充土儲，停留在了 2016 年。
近三年，由于同行的跌落，濱江集團的銷售排名迅速上升。據克而瑞統計，2023 年前 11 月，濱江集團全口徑銷售額爲 1430.8 億元，排名行業第十一位。
" 被動 " 上升，或非戚金興所願。他在媒體懇談會上說，" 同伴被子彈、流彈所傷，濱江集團選擇匍匐前進，等待下一個春天。"
戚金興沒提到的是，在下一個周期裏，如何走出杭州，他還得拿出新的解題思路。
