（圖片來源：東方 IC）
西峯 / 文 最近，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布兩則樓市相關通知，降低存量首套住房商業性個人住房貸款利率，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行。幾乎與此同時，廣州、深圳、北京、上海先後宣布執行 " 認房不認貸 " 政策。
從北京二手房成交量看，認房不認貸新政落地後，周六成交 1200 套，周日成交 1400 套，周一成交 600 套，而二手房挂牌量增加了 6000 套。新房方面，周六簽約 1800 套，周日減少到 900 餘套，周一隻有不到 200 套。這顯示房地産市場中的博弈還在繼續，政策落地情況仍不及預期。
那麽市場究竟在期待什麽樣的樓市新政呢？
綜合各界看法，目前對政策的預期主要分三方面：第一，目前的政策主要是在購買限制上做松綁，但有些城市還沒有完全松綁，更沒有達到刺激政策的水平。第二，樓市的供給側調整遲遲未動，購房者對保交樓還有較大的擔心。第三，買樓需要經濟走好，經濟走好高度依賴地産。這兩者關系和定位不理清，買房所需的穩定預期不容易建立。
先說第一點。過去多年，爲了抑制房價的過快上漲，政府和監管機構在住房消費的各個環節陸陸續續設置了高度管控措施。
這其中包括：對購房資格的審定；對購房套數的限制；對多套房或換房客戶在利率和稅費上的區别對待；對購入房屋在日後處置上的限定等。
這些政策的共同特點是大大擡高了樓市客戶的準入門檻和購房成本，希望進而起到平抑房價的作用。但從政策的執行效果來看，2021 年樓市泡沫破裂前，全國市場房價走勢強勁、銷售兩旺，政策效果不彰顯，副作用反而多被诟病。目前中央已經承認樓市發生重大變化，去除不合時宜的老舊政策情理之中。但這些政策隻是松綁而非刺激。過往樓市低迷期一度出台過買房送戶口、買房送車牌、房産稅費降低等刺激政策。
再說第二點，購房供給側的政策落地不及預期。例如房企三道紅線、房貸兩道紅線，土拍兩集中等措施的執行同樣有改善空間。其中最應該保的，就是徹底落實保交樓承諾。
保交樓承諾的真正落實，其第一個困境和司法處理程序有關。目前僅恒大手上就有數百個樓盤在建未交付，全國涉及可能出險樓盤恐怕數以千計。保交樓政策将購房者清償順序優先，但是其他債權人的清償順序政策沒有明确。這勢必導緻一事一議和債務處理拖延。很多問題在拖延中可以解決，唯獨債務缺口會在拖延中會越來越大。
保交樓的另一個困境在于利益的重新分配。在部分樓盤資不抵債的情況下，政策和新增資金都要跟上。試想如果施工企業欠賬拿不到，那麽其實施工企業不會實質行動。就算施工企業願意配合，因爲保交樓後産權轉移，銀行和其他金融機構的抵押權就會喪失，因此實操中金融機構配合度不高。
基于以上種種實際困難，2022 年上半年中央和各地政府都針對保交樓問題出台大量政策，并派大員現場調研，例如央行前行長易綱在去年 7 月親自帶隊考察鄭州的保交樓工作。但是時至今日，市場能認可的保交樓進展依然有限。部分地方甚至把正常交樓數據和保交樓樓盤數據混淆，用以 " 表演 " 出一個較好的 " 保交樓 " 數據。當下來看，保交樓仍是樓市供給側亟待解決的最重要的問題。
第三點，買樓需要經濟走好，經濟走好也有賴地産。全社會應對房地産的作用和定位做重新認識。
在過往的很長一段時間，大家把經濟發展遇到的不少麻煩，多歸結爲房地産帶來的問題。殊不知中國 90% 的老百姓已經擁有了自己的住房，住房資産占到家庭财富的 80% 以上。中國家庭人均住房面積提升到 40 平方米，是三十年前的 5 倍。樓市每年還提供地方政府近 10 萬億的土地出讓收入。一味打壓樓市影響巨大。長遠來看，作爲中國的支柱産業，重建對房地産行業的多重認識是必要的。
樓市深度下行已經進入第三個年頭。如果新的政策能逐步去除此前在樓市上設置的各種購房限制，那麽這就是恢複市場常态的第一步。下一步則是要取消樓市供給側方面的限制，特别是要落地好保交樓的承諾。如此才能讓購房者确信買到的樓能按期按質交樓，樓市需求側政策才能發揮作用。這是購房消費者應有的權利，也是目前市場最大的期待。
（作者系資深投資人）
