房企退地因市場下行與資金緊張。
最近兩年，關于房企退地的新聞頻頻見諸報端。
比如今年 7 月，華潤置地就針對福州某地塊未開發部分，提出退地申請。同一時間，南京人居森林地塊确認被回爐重造。之後的 8 月、9 月和 11 月，越秀地産也分别退回三宗地塊，涉及資金超百億元。
房企頻頻退地，究竟原因何在？除了直接退地，房企處理閑置土儲還有哪些選擇？對于政府來說，哪些閑置土儲會優先考慮收購？今天明源君就講下這個話題。
01 土地從 " 香饽饽 " 變成 " 燙手山芋 "房企處理閑置土儲花樣百出
長期以來，開發商都把囤地多少視爲實力的證明，可如今，很多房企甯願損失保證金、出讓金等前期投入的損失，也要将土地處理掉。
以前的 " 香饽饽 "，爲何如今變成了 " 燙手山芋 "？明源君認爲主要有以下幾個原因：
第一，房企當年高價拿地，本想大賺一筆，卻沒想到行業直接進入下行長周期，導緻地塊的盈利水平遠遠達不到預期，隻好退地止損；第二，當年拿地的時候，房企現金流還比較充足。無奈後面幾年，房地産融資渠道大面積收縮，導緻房企自有資金無法支撐項目後續的開發建設；第三，早期很多地塊在出讓的時候，會附加配建、産業引進、自持等條件，對于當下普遍現金流吃緊的房企來說，已無力兌現。
于是乎，最近兩年，許多房企都開始積極尋求處理閑置土地儲備的有效方法。通過處理閑置土儲，一方面能實現資金快速回籠，解決房企自身的流動性壓力。另一方面亦能把退地得來的資金用于其它更優的投資安排上，實現騰籠換鳥。
明源君根據已有案例，梳理了幾種房企處理閑置土儲的方式：
第一，和政府協商退地，房企獲得現金或者等值票據補償。
今年以來，爲了加速房地産行業去庫存，從中央到地方，都在積極推動收儲工作落地。
比如今年 10 月，财政部允許地方政府使用專項債用于土地儲備。11 月，自然資源部發布《關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》，爲各地啓動開展收回收購存量閑置土地提供政策指導和工作依據。
這種模式的好處在于，通過與政府簽訂收儲協議，房企可以獲得現金、等值票據或其他形式的補償，從而達到優化土儲結構和緩解當前債務和現金流緊張的目的。
而對政府來說，收回的土地可以重新規劃使用，不僅能有效地防止土地資源的浪費，還能爲公共利益或重點項目騰出空間，如建設基礎設施、保障性住房等，有助于提升城市功能和改善民生。
這裏面主要分成兩種情況：
一種是地塊未曾開發，進行整體退地。
比如今年 8 月和 9 月，廣州市土地開發中心先後兩次向越秀地産方面收回地塊。其中白雲區廣龍地塊總代價約爲 70 億元，番禺區暨南大學地塊宗代價爲 50.03 億元。于公告日期，兩宗地塊均未開發。
值得注意的是，上述兩宗地塊的補償方式均爲等值應付票據，該票據可在有效期内用于支付指定區域内的土地收購。
另一種是地塊未被完全開發，進行部分退地。
比如 2014 年 6 月，華潤置地以底價 38.34 億元成功摘得福州洪山園周邊地塊、黎明永輝超市周邊地塊。
十年時間過去，地塊最有價值的大體量商業 MALL 和住宅部分已經開發完畢，剩餘商業、商務辦公等低價值部分，因爲各種原因推進緩慢。
後經福州鼓樓區洪山鎮政府确認，華潤置地已針對地塊未開發部分提出退地申請，市相關職能部門正與華潤公司對接開展後續工作。
第二，政府幫忙調規劃，鼓勵企業繼續開發。
除了直接退地，政府調整土地規劃條件，也是處理閑置土儲的常見手段之一。
一方面，通過調整用途、容積率、建築高度等規劃條件，可以使閑置土地更好地适應市場需求，從而提高土地的利用效率。另一方面，優化配建、産業引進、自持等附加條件，不僅能有效減輕房地産企業的資金壓力，也讓房企有利可圖。
這裏主要介紹兩種情況：
一種是調用途，從商業用地改爲居住用地。
比如今年 11 月，華僑城位于武漢市洪山區的 TOD 項目土地被政府收儲，并将原商辦爲主、住宅爲輔的建設指标調整爲住宅爲主、商辦爲輔，調規後的土地進行公開市場招拍挂。
同月，越秀地産也發布公告，公司 2 宗商業用途的地塊被廣州市土地開發中心收儲，預計可獲得約 15.29 億元的補償。根據最新的規劃，地塊将調整爲居住用地，且已被列入廣州今年的拟供商品住宅用地項目清單。
有地産分析師稱，由于地塊位于越秀地産正在開發的項目範圍内，預計由該公司重新競得的概率較高，本次其獲得的現金補償或将重新用于該地塊的競拍中。
針對越秀這次退地，可能部分人會有疑問，既然後續地塊出讓仍可能由越秀競得，那爲什麽越秀不直接申請調規，而是要先退地呢？
明源君認爲，如果地塊隻是簡單的規劃條件調整，比如建築高度、容積率微調等，可能企業會直接申請，獲批速度較快。可一旦涉及土地用途改變這種複雜的變更，那就需要較長的時間，而且還不一定獲批。所以越秀選擇先退地，由政府自行調規劃後，再決定拿不拿，不失爲一種更穩妥的方式。
另一種是調容積率，适應當下市場需求。
比如 2022 年 7 月，中北 & 金基聯合體以總價 21.2 億元摘得南京雨花台區 1 宗地塊，折合樓面地價 20550 元 /㎡。可兩年時間過去，該地塊依然沒有上市迹象。
而在近期，該地塊終于被确認退地回爐重造。根據南京市規劃與自然資源局發布的公告，地塊容積率從 2.8 降爲 1.5、建築高度從 80 米降爲 60 米，綠地率從 35% 降爲 30%，建築密度從 22% 提高到 25%。
容積率一下子從 2.8 降到 1.5，意味着小區将從高密度住宅轉變爲低密度住宅，符合當前改善型需求旺盛的新趨勢，有利于樓盤後續銷售。
02 出讓容易收回難定價成雙方核心矛盾點
雖然今年以來，中央多部門數次發文，鼓勵各地政府積極收回收購存量閑置土地，但要實地落地，依然要面臨不少難題和挑戰。
首先，存量閑置土地多在 " 出險 " 民營房企手中，不少地塊可能存在多次抵押、債權關系複雜等曆史遺留問題，讓存量閑置土地回收變得困難重重。
其次，閑置土地所有者可能因成本或利益考量提出過高的價格要求，而地方政府需在合理價格範圍内進行談判，雙方短時間内難以就價格達成一緻。
最後，不少土地閑置，往往是因爲地塊不夠優質，或者開發難度大，所以，閑置土地回收後如何實現市場化運轉，是政府需要重點考慮的問題，否則将會面臨閑置土地收購後再次閑置。
明源君這裏也結合具體案例，提供幾個思路：
第一，做好地塊分類，優先收回資質好卻因企業無力或無意願開發的地塊。
按照自然資源部的要求，地方政府收回收購存量閑置土地，應分清主次：要優先考慮企業無力或無意願繼續開發、已供應未動工的住宅用地和商服用地。之後再考慮其他土地，比如進入司法或破産拍賣、變賣程序的土地，因低效用地再開發或基礎設施建設等需要收回的土地，以及已動工地塊中規劃可分割暫未建設的部分。
比如前面提到的越秀地産持有的 2 宗商業用途地塊，就因長時間未能動工開發，被廣州市土地開發中心有償收儲。
正榮地産福州晉安區某地塊則因銷售低迷、回款不暢，無力繼續履行合同，被當地政府收回。
和越秀地産不同的是，正榮地産除競買保證金外，剩餘土地出讓價款均未繳納。所以福州市資規局在與正榮地産解除土地使用權出讓合同後，競買保證金 5780 萬元也不予退還。
第二，采取 " 收回 - 供應 " 并行方式，提高閑置土地收儲效率。
自然資源部在今年 5 月專門提到，爲支持地方政府收回收購存量閑置土地，允許地方采取 " 收回—供應 " 并行方式來簡化程序。
" 收回 - 供應 " 并行方式是指政府在收回閑置土地的同時，就進行土地供應的相關程序，從而縮短土地從收回至重新供應的時間周期。
比如某城市在與 A 公司協商解除土地合同期間，該市自然資源和規劃局就會同土地儲備機構建立聯合辦公機制，提前開展招商推介，明确意向用地單位。
合同解除後，通過 " 收回—供應 " 并行方式簡化程序，有效盤活存量土地，地塊一已于 2024 年 7 月出讓給另一家公司建設安置型商品房，地塊二将于近期以劃撥方式供應，用于建設配售型保障性住房。
第三，市場化定價，對國企民企一視同仁。
政府回收閑置土地，其定價原則最爲房企所關注。
這一環節的困境在于，在土地價格存在下跌預期的情況下，回收定價難以做到雙方都滿意。價格偏低可能會導緻房企虧損較大，對方難以接受，價格偏高又存在後期收益無法覆蓋成本的風險，政府很難同意。
比如，房企當年 10 個億拿的地，政府按照目前市場情況，隻能出 5 個億回購，這就導緻雙方談判的過程較爲漫長。所以也有專家建議，希望政府參照市場化定價原則，一視同仁滿足不同所有制房地産企業在手土儲回購需求。
比如廣州市土地開發中心從越秀地産手中成功收儲暨南大學北側地塊，代價 50.03 億元，其定價便基于市場評估價确定。
津投城開沙柳北路地塊被天津市東麗區土地整理中心收儲，其補償定價同樣參考周邊土地價格确定。
本文來自微信公衆号 " 明源地産研究院 "，作者：古月，36 氪經授權發布。
