今年房東賣老破小格外的難

最先讓我有這感覺的是身邊一位正在賣房的房東

她的房子在寶山淞寶，50 平左右兩房，典型的外環上車盤

說實話她的房子還可以，三樓、雙南戶型、一梯四戶、1 公裏内地鐵 3 号線淞濱路站

而且去年家門口還新建了新房小區，一下就改善了小區入口界面

我印象裏這樣的房子雖然不是什麽大幾百萬房子，但區域内一定是上車剛需的首選

但就是這樣的房子今年十月挂牌開始至今，前後五組客戶，192 萬挂牌、客戶出價 150 萬，她跟我說這個畫面真是她萬萬沒想到的

而她也不是周邊老破小房東的個例，她隔壁鄰居今年上半年挂出來的，現在還挂着呢，價格一降再降

别說成交，連看房的人她都覺得是中介虛拟來試探價格的，因爲一個客戶的面都沒見着

帶着這個疑惑我做了市調，這樣的畫面越問越多

行情下行的畫面我們并不陌生，但老破小的行情似乎還在行情水平線之下

看房的人都在少，但老破小格外少

印象最深的一個案例是一位大甯北的房東

TA 手裏有兩套房今年四五月挂出，一套 1000 萬左右、另一套 350 萬左右，典型的老破小

兩套房子我看了下戶型和周邊配套，都沒有硬傷，都屬于市場上行情好的時候可以正常走掉，行情差點降降價也可以走掉的産品

兩套房幾乎前後腳挂出，從上半年挂到下半年 10 月，1000 萬的房子賣掉了、350 萬的價格已經降的慘不忍睹，但依然在挂

更有意思的是他們的帶看情況

上半年 1000 萬房子 1 個月差不多 3 組帶看，進入下半年差不多 1 個月 2-3 組，9 月又是 3 組，10 月又回到 2-3 組

350 萬房子剛挂出來的時候是四月底，還有點三月的餘熱，剛挂出來那周就有 4 組帶看，後面開始冷淡，9 月有 1 組帶看，後面至今 1 組帶看都沒有

房東跟我說客戶就跟蒸發了一樣，他過去也賣過兩次房子，還沒見過客戶消失的這麽無迹可尋

帶着這個疑問我去問了門店裏的中介，他們對這類情況的了解應該更加 " 面 " 狀

楊浦 & 虹口交界處的鏈家小哥說，他手上的 1000 萬以上挂牌的房東基本來自瑞虹新城一期、二期、四期、五期

上半年看這個價段房子的客戶差不多 4-5 組 / 月，下半年平均下來每月也有 3 組

而他附近 300 萬左右小區像大連小區、鞍山某村等的帶看變化比較大

上半年這個價段的客戶差不多也是 4-5 組 / 月，尤其是 4 月之前每周有 7-8 組客戶，幾乎是 1 天 1 組

但下半年這個價段客戶每周能有 2 組就很不錯

就是 1000 萬總價段的房子的客群相對穩定

但老破小客戶的變化就是斷崖式下跌，沒人來看，自然也沒人買

這樣的情況比較普遍，中間可能會有點狀不同，比如虹口這幾天剛剛确定的拆遷，所以會有一部分持币待購的動遷戶沖進周邊市場，可能會覆蓋到 300 萬房源

但更大範圍看，全市老破小集中度比較高的區域

像楊浦、大甯北、普陀環球港附近，以及外環線上老破小集中的闆塊，哪怕是靜安 & 徐彙交界的老破小們，都有遇到類似的情況

帶看客戶少，最後集中表現出來的數據就是，成交的下滑幅度

300 萬的成交總量還是高的，畢竟市場供應主體就是 300 萬左右房源

但下滑幅度來看，300 萬左右房源遠遠高于 1000 萬價段的

讓我最沒想到的是談價空間

這也是我想寫這篇文字的最大原因

往年我們看到的議價空間都是大标的高過小标的，大标的漲的快跌的也多，小标的漲不過大标的，但跌幅也是相對更小的

但今年不是

最開始感覺異樣也是從寶山朋友那裏，挂牌 192 萬的房子，前後五個客戶，先後出過兩個價格，160 萬和 150 萬

五六年沒關注樓市的朋友有點驚：現在砍價都這個幅度麽

160 萬相當于 16% 的砍幅，如果是 1000 萬總價這就是張口 160 萬的砍價空間

中介給到我的市場反饋也是如此

靜安寺這邊的老破小中介最近看到的價格都是五六年前的價格

他們喜歡用單價來衡量價格回歸年份，低于 10 萬 / 平差不多三年前價位，低于 9 萬 / 平就是五六年前價格

楊浦鏈家中介小哥跟我說，楊浦二手做了十年，眼前的這個議價空間也是之前沒見過的，除非急售已經降到位的房源

否則一般挂牌老破小的議價空間已經來到 10%-15%，而千萬總價房源議價空間也高，但也差不多在 8%-10% 左右

接下來去問的虹口、大甯北、普陀環球港附近、浦東三林、闵行莘莊，答案都如出一轍

靜安寺我看到的兩個成交案例，延平路 461 弄 4 樓 35 平一室戶最後一次挂牌 288 萬，低于市場價 10 萬左右，今年 9 月成交價 264 萬，讓價 8%

這幾天馬路對過的延平路小區同樣 35 平一室戶還是 3 樓，最後一次挂牌價好像是 280 萬，最後成交價 250 萬左右，哪怕距離最後一次挂牌也讓價 10%

這兩套房子如果對比剛開始挂牌的價格，基本讓價 13% 朝上

這個降價幅度遠高于周邊 1000 萬房源，甚至高于周邊 500 萬 + 房源

其實這個數字我并不陌生，上個月當我看到鏈家全市議價空間統計數據的時候就驚訝過一次

鏈家将自己今年成交過的房源，他們的最後一次挂牌價和最後成交價之間的議價空間做了個統計

500 萬以内标的房源的議價空間居然高過500 萬 -1000 萬、甚至高過 1000 萬 -2000 萬的

所以當我看着前面那些真實議價案例的時候，既陌生又熟悉

數字層面的沒見過，換算到實際場景裏就是一套一套老破小價格的不堪一擊

不瞞各位今年踩盤所聽所見都有不同

所以今年我第一次聽說原來跟房東議價也可以成爲 KPI

中介業績考核的 KPI，青浦中介小哥跟我說每個禮拜至少跟每位業主打 2 次電話議價，他們每周要議 5 套房子，每套房子都要降價 2%-3% 以上

今天議不下來，後天議，後天議不下來，換着房子打，如果房東就是不降價，維持自己願意的價格，中介就不推

沒辦法，你的價格降不下來，房子别說買，看都沒人看

老破小相比往年幾乎沒有可挑選客源

能挑選付款周期的房子幾乎都是老破小中的鳳毛麟角

基本上能遇到二套客戶就很好，首套客戶也非常不錯

大概率還會碰到付款周期拉長客戶，比如現在下定的，但是半年後再過戶的

寶山房東盆友遇到的更誇張，她正在考慮一位社保未滿五年客戶

成交條件也變了，一般情況房東更多要的是到手價，就是稅費、中介費更多攤下家頭上

現在不少成交訂單，稅費、中介費各付，甚至房東會更多承擔中介費

甚至我還看到了二手房東爲了吸引中介帶看，中介每帶看一次就發紅包 ...

市場偏向買方市場，這些都不足爲奇，不過都是這幾年的新鮮事

我有想過這背後是爲什麽

老破小難賣這件事我能想到，但議價空間跑赢高總價段是我沒想到的

也就是說我們說過的老破小在當下行情裏更難更難

背後什麽原因呢，除了我們想當然的行情裏的幾個原因，我們來看幾個具體數字

首先今年二手挂牌是真的非常非常多

一個 3 月、一個 9 月，都是新增房源高發期，我們以挂牌市占率 70% 的鏈家後台房源爲例

今年 3 月、9 月的新增房源達到史無前例的 4.2 萬套，直接帶着鏈家全網（前端展示 + 後台庫存）突破 14 萬套，又突破 16 萬套

我們來看看多出來的都是怎樣的房子，我們以鏈家楊浦區房源庫爲例

楊浦區全部房源 8389 套，但其中光 200-500 萬房源就有 4733 套，占比 56%，但 500-800 萬隻有 1443 套，占比 17%

虹口區全部房源 4448 套，但其中 200-500 萬房源 2259 套，占比 50%，500-800 萬，903 套房源，占比 20%

也就是說 16 萬套總庫存裏，多的是小标的房子

更多的挂牌，卻沒有更多的客戶

所以小标的房東承受着比其他價段更爲激烈競争

這也是爲什麽今年我們會發現往年不會出房源的小區出房源了，往年挂 5 套就很高的小區今年挂出 15 套

就算客群沒有減少，同樣數量的客群也正在面對更多房源選擇，從帶看到成交，所有小戶型都需要均攤所有機會

所以知道你的帶看去哪了麽，順便我們也會知道爲什麽今年的成交更難

今年可能是上海老破小市場的一個轉折

越是這樣的市場越是考驗，考驗的地段、産品、配套

行情普漲的時候所有房子都有優點，行情冷靜的時候所有房子濾鏡都消失

這時候房子正在回歸真正的居住屬性，戶型差、配套差的房子都在議價環節擺在桌面上，所有交易都在爲真實價值買單

今年我們看到了一些以往老破小不曾體現的市場變化

議價空間這件事看似行情之下，但當他跑赢更高總價的時候，這種反常值得被重點關注

大概率這就是老破小産品的一次市場轉身

文章發布後 24 小時内，本篇稿件底部留言點贊前三名将分别獲得真叫盧俊 2024 年定制日曆一本，包郵到家哈

歡迎大家多多留言、轉發、點贊

以上爲正文，來自巧克麗麗