園區經濟是觀察中國經濟景氣度的重要風向标，也是全社會高度關注的主要窗口。經濟園區化、園區産業化、産業集群化已成爲地方政府推進産業基礎高級化、産業鏈現代化的重要抓手。
那麽，在當前的經濟背景下，産業地産面臨哪些挑戰？未來将何去何從？8 月 8 日，在觀點機構主辦、每日經濟新聞等聯合主辦的 2023 博鳌房地産論壇期間，金地威新産業研究院院長葛培健接受了《每日經濟新聞》記者專訪，分享了對于産業地産行業發展的新見解。
金地威新産業研究院院長葛培健 圖片來源：觀點網
新變局下存在 " 四大新機遇 "
葛培健認爲，随着黨的二十大提出堅持把發展經濟的着力點放在實體經濟上，多地再次重申制造業立市，深圳、廣州、天津等地均提出 " 産業強市 "，推進新型工業化建設，上海連續三年推介三批共 53 個市級特色主題園區。
" 未來，産業園區的競争不再是企業之間的競争，行業的競争，而是生态的競争。産業園區由原先的‘空間提供商’‘時間合夥人’，發展成爲‘生态耕耘者’。"
在葛培健看來，頂層戰略下，特色化、主題化、專業化的園區将成爲高質量發展的首選。新變局下存在新機遇，影響産業地産未來四類開發運營模式。
機遇一是數實融合，園區管理模式面臨叠代轉型。數實融合被認爲是我國彎道超車的發力點，我國已初步構建起先進完備的信息技術産業體系，實現了技術發展與産業應用雙輪驅動的發展模式。
機遇二是存量時代，運營模式面臨戰略轉型。企業正從 " 承接中小企業園區開發建設 " 到 " 爲區域招商引資 + 綜合運營創造生态，進而促進增量發展 " 的演變。對園區運營能力更是提出了 " 産業主題化 + 産品定制化 + 管理精細化 " 的新要求。
機遇三是雙碳時代，建造模式面臨倒逼轉型。産業園區碳排放量高已成爲制約雙碳目标達成的既成事實。打造低碳園區不僅是企業 ESG 的體現，更是企業商業模式創新的标志。多樣化的運營收入，也是産業園區未來商業模式的組成部分之一。
機遇四是資管時代，商業模式面臨創新轉型。REITS 市場加速擴容，賦予園區運營和資本的屬性，産業園基金也成爲發力點。
截至今年 5 月 30 日，産業園區 REITs 總市值 165 億元，占産權類 REITs 市值比重 50%。産業園區基金成爲發力點，通過 " 資本 + 資源 + 資産 " 實現良性循環。
弱周期中面臨 " 結構性分化 "
盡管有着不錯前景和機遇，但産業地産行業仍處在弱周期内，面臨兩大失衡：政府熱與市場冷的失衡，供給側與需求側的失衡。弱周期逆境中，産業地産面臨結構性分化。
葛培健指出，中國的産業園區已進入了 " 全面内卷時代 "，具體體現在三個 " 端 "，即 " 政府端 "" 土地端 " 和 " 開發端 "。
政府端 " 卷 " 招商。各地政府紛紛組團外出招商，不光是二三線城市，一線城市也加入了 " 外出招商 " 的隊伍。今年 5 月，據新華社報道，部分地方政府爲争奪項目加碼招商政策，互挖存量企業，" 招商内卷 " 有着擡頭之勢。超過 50% 的國家級産業園區發力生物醫藥産業。
葛培健一針見血地指出，産業同質化的競争背後是 " 政策加碼 "" 産業同質化 "，對地方政府而言，" 短期眼光 " 明顯，對全國産業合理規劃、分布、有序競争而言，是非常不利的。
土地端 " 卷 " 增量。珠海全市将在今明兩年新增 1000 萬平方米以上标準廠房，深圳将連續 5 年每年建設不少于 2000 萬平方米工業上樓空間，東莞将在 5 年時間内建設不少于 5000 萬平方米高品質、低成本、快供給的産業空間，工業用地出讓面積年内有望重返 10 億平方米以内。土地政策推出超預期的增量空間。
開發端 " 卷 " 模式。新的開發主體攜新的商業模式入局，而政策對一二級市場的限制越來越嚴格、疊加傳統地産行業下滑趨勢，以園區運營和輕資産爲代表的三級開發市場已成爲兵家必争之地。
" 身處弱周期，金地威新将逆勢打磨内功，不畏波動，堅守長期而正确的事情。" 葛培健表示。
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每日經濟新聞
