本文來源：時代周報 作者：梁争譽
2023 年上半年，房地産市場整體表現先揚後抑，下半年政策力度進一步加大，接下來對于未來樓市走向以及各城市，都宛如一場 " 大考 "。結果如何，我們拭目以待。
全國各主要城市紮堆跟進落地 " 認房不認貸 " 政策時，鄭州已經悄然執行了一個月。
8 月 3 日，鄭州率先響應住建部精神，發布 " 鄭 15 條 "，涉及落實 " 認房不認貸 "、暫停限售、實施多子女家庭購房補貼、推進現房銷售等多項寬松或優惠政策，成爲全國首個全面實施 " 認房不認貸 " 的城市。
政策落地一個月，市場略有松動。多名當地從業人員稱，售樓處來訪量有小幅提升，二手帶看量亦有所回暖。
但從機構的統計數據來看，" 鄭 15 條 " 的提振效果不及預期。
諸葛找房數據研究中心統計數據顯示，今年 8 月，鄭州新建商品房成交 6998 套，環比下降 15%，同比下降 3.3%；二手房成交 8021 套，環比下降 9.3%，同比上漲 11.7%。作爲對比的是，過去一個月裏，鄭州二手房挂牌價增加超過 1 萬套。
價格方面。根據諸葛找房數據研究中心的監測，8 月，鄭州、南京、合肥等二線城市市場均價爲 18580 元 / 平方米，環比下降 0.56%，同比下跌 2.92%，跌幅擴大，系房地産政策放松力度一般，對市場的實際帶動作用有限。
市場深度回調，業主和購房者對政策刺激的敏感性降低。因此，市場情緒好轉乃至政策效果顯現，仍需要一定時間。
圖源：圖蟲創意
有投資客抛售止血
" 現在有很多政策支持，應該是出手（賣房）的好時機。" 因爲擔心市場繼續下行，鄭州業主何立儒希望抓住政策窗口期出貨止血。
2018 年 12 月，何立儒付了 280 萬元全款，在瀚海爾灣買下一套建築面積約 150 平方米的大房子，單價約 18666 元 / 平方米。
彼時，鄭州市場行情一路高漲。克而瑞監測數據顯示，2018 年鄭州主城區商品住宅成交均價爲 14661 元 / 平方米，比 2017 年貴了 2033 元 / 平方米，年漲幅高達 16%。
火熱情緒的烘托下，質素不算出挑的樓盤同樣受到市場追捧。
由河南一本土房企開發建設的瀚海爾灣，位于鄭東新區的東三環與東四環之間，離地鐵 1 号線終點站 " 河南大學新區站 " 大約 4.5 公裏，走路要一個小時，離高鐵軌道不到 700 米。
在何立儒的記憶裏，當時想買瀚海爾灣的人很多，好的樓層基本都賣掉了，" 我們看房價一直在漲，也想多買一套（用作投資）。鄭州在向東邊和南邊擴張，（瀚海爾灣）離鄭州東站、新鄭機場都不遠，賈魯河邊生态環境也很好，還有樓盤規劃的商業區和寫字樓，我個人很看好這裏未來的發展。"
在随後的兩年裏，這套房子的确爲何立儒帶來豐厚的 " 紙面富貴 " ——市場到達頂峰的時候，這套房子漲了 50 萬元，每平方米大約漲了 3333 元。
但當市場回歸冷靜，樓盤的缺點才逐一暴露。
貝殼找房平台的信息顯示，瀚海爾灣直線 3 公裏範圍内，有 1 個地鐵站、0 個購物中心、0 個商業街，交通配套優于 12% 的同片區小區，購物配套優于 1% 的同片區小區。一位被帶看過瀚海爾灣的買家這樣評價它的便利程度—— " 周邊吃飯離得不遠，還行 "。
乘着政策的東風，何立儒希望盡快将房子脫手，他的心理價位是 270 萬元，還接受砍價，" 可以砍 5 萬元到 30 萬元吧。"
和他一般想法的業主不在少數，但賣房遠不如買房那般輕松。
截至 9 月 6 日，瀚海爾灣在貝殼找房平台一共有 89 套二手房在售，最近一個月發布的房源有 16 套，最近 30 天有 67 次帶看，最近 90 天成交了 0 套，挂牌參考價還停留在 4 月份。有趣的是，該平台發布的房源實景圖顯示，其中 69 套并無實際居住痕迹，都是開發商統一精裝的模樣。
瀚海爾灣挂盤情況，圖源：貝殼找房 APP
瀚海爾灣附近中介地鋪的經紀人楊靜，近期一共帶看了 167 次，僅瀚海爾灣就有 75 次，成交依然挂零。她的同行劉洋更加勤快，最近帶看了片區樓盤 341 次，也沒有開單。
業主抛售并非個例，鄭州二手市場的供應持續走高。時代周報記者從諸葛找房官網了解到，" 鄭 15 條 " 發布當天，鄭州約有 14.16 萬套二手房在售。截至 9 月 4 日，這個數字變成 15.26 萬套，一個月時間增加約 1.1 萬套房源。
諸葛數據研究中心高級分析師陳霄向時代周報記者表示，" 鄭 15 條 " 新政提出認房不認貸、契稅補貼、取消限售等，但是實際來看，大部分爲舊有政策的集合，政策力度一般，短期内帶動了一波成交，但持續性不強，市場觀望情緒仍然較濃。
分化趨勢強化 " 強者恒強 " 格局
二手房交易鏈條未如期恢複輪轉，而新盤售樓處來訪量雖略有回升，依然沒有走出低迷區間。
克而瑞統計數據顯示，8 月鄭州主城區住宅新貨供應約 29 萬平方米，環比持平；成交約 36 萬平方米，環比下滑約 7%，但對比上個月降幅已收窄約 14 個百分點。
" 受限于居民信心以及購買力仍處于困難修複周期内，新房市場客戶并未出現明顯回升，8 月鄭州新房市場回調延續，但降幅收窄。" 克而瑞的監測結果顯示，受政策刺激疊加酷暑天氣結束，8 月新盤案場到訪交量呈回升趨勢，單盤周均到訪約 62 組，環比上漲 22%；認購端回暖表現略有延遲，單盤周均認購約 4 套，環比 7 月持平。
" 政策出來後，市場也是有一些起色和反應的。就我們公司旗下的項目來說，來訪有小幅上漲。" 長期深耕鄭州市場的一頭部房企營銷口人士張瑜告訴時代周報記者，目前市場的觀望情緒依然存在，" 大家都在等中秋、十一這種促銷節點，看看有沒有力度更大的優惠。"
從 8 月的開盤去化情況來看，市場仍然呈現分化趨勢，部分有學區概念、央企出品的樓盤銷售表現突出，而一些性價比較低、配套相對較差的項目，仍然面臨較大的去化壓力。
北龍湖的亞新星雲灣，推出 84 套，成交 71 套，主要是因爲該項目由城投托底拿地，亞新代建，交付安全性高。
鄭東新區的蘭溪書院，由當地國企鄭新建投開發，以高校與雙創中心爲規劃定位，頗具賣點，開盤去化近 9 成。
經開區的電建泷悅華庭，雖然也是央企開發，但由于臨近産業用地，居住氛圍較一般，且得房率對比周邊較低，開盤推出 145 套，成交僅 6 套。
從整體的市場來看，分化的市場越發強化了強者恒強的格局。
克而瑞發布的《大鄭州 2023 年 1-8 月房企商品房全口徑銷售排行榜》顯示，保利發展（約 75.33 億元），萬科（約 72.02 億元），華潤置地（約 56.67 億元）摘得全口徑銷售金額榜單前三名；萬科（約 45.14 萬平方米），碧桂園（約 40.28 萬平方米），保利發展（約 38.72 萬平方米），摘得銷售面積榜單前三名。
在市場回調大趨勢下，萬科、保利發展作爲鄭州絕對頭部房企，能力優勢愈發突出，市場份額保有量占絕對優勢，業績穩健增長，與後位企業拉開顯著差距。 克而瑞認爲，萬科、保利發展作爲絕對頭部，在貨值儲備充足的前提下，将憑借着較強市場敏銳度，借勢傳統旺季營銷提前搶收客戶，年終銷售業績突破百億的可能性極大。
後續市場回升幅度預期有限
市場信心仍在谷底徘徊，盡管政策端已經出台了一波利好，但是業主信心短期内并未獲得明顯提振，傳導到需求端仍需時日。
觀望情緒待解，去化壓力猶在，因此庫存仍然高企。
克而瑞調研口徑數據顯示，截至今年 7 月底，鄭州主城八區住宅狹義庫存約 666 萬平方米，在售當期庫存約 1508 萬平方米，廣義庫存約 2288 萬平方米。
主城八區住宅庫存體量對比示意圖，圖源：克而瑞
狹義庫存即已批準預售可供銷售的商品住宅中尚未銷售的建築面積，反映中短期庫存壓力。廣義庫存覆蓋範圍更廣，指報告期末商品住宅市場的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。
可供對比的是，今年 8 月，鄭州主城區商品住宅成交約 36 萬平方米。鄭州樓市行業信心仍處在低位，複蘇動能稍顯不足、企業的去化壓力愈發明顯。
市場去化壓力仍未緩解，張瑜所在房企并沒有漲價動作，而是延續了原先的營銷策略，繼續降價走量。
" 市場信心回暖仍然需要時間和過程，我們的預期保持謹慎樂觀，通過客戶到訪禮品、成交客戶抽獎、一口價房源、積分抵扣物業費等一個又一個的營銷動作疊加來做累量。" 張瑜向時代周報記者表示，未來的一些節點性行情比如十一、年終置業，還是可以期待的。
陳霄建議，開發商要積極結合市場供求變化尤其是結構的變化，打造契合市場需求的産品，提升産品力。
克而瑞認爲，近兩個月來中央密集發聲釋放利好信号，北上廣深等核心一二線已經開始逐步落實 " 認房不認貸 "。加之 9 月的傳統營銷旺季，鄭州頭部企業必将及時調整供貨節奏并加大營銷力度以提振成交去化。在頭部房企典型項目的回暖帶動下，後續市場新房成交規模有望回暖，但回升幅度預期有限。
鄭州市房管局相關負責人在接受《河南日報》采訪時表示，接下來鄭州市将根據市場情況，繼續抓好政策的落地實施，充分用好政策 " 工具箱 "；抓好保交樓工作，切實提升市場信心；借助 " 金九銀十 " 傳統旺季，開展 " 購房節 " 等活動；聯合汽車、裝修、家電、文旅等行業，大力開展号商品房銷售活動，進一步激發市場活力。
" 随着一系列利好政策逐步落地，居民購房意願也将逐步轉化爲現實的購房決策，預計 9 月、10 月鄭州市商品房銷售将會迎來新的增長。" 前述鄭州市房管局相關負責人表示。
（何立儒、楊靜、劉洋、張瑜爲化名）
