文 | 酒管财經
一個成熟的高鐵站點片區，與一個老舊的火車站片區，和新規劃、缺乏配套的增量站點片區，在酒店供給上會有哪些區别？
《酒管财經》注意到，越來越多的城市，開始綜合規劃交通樞紐站點的複合價值。有站點、有産業、有城市發展的 " 站産城 " 融合逐漸進入多個地方城市的規劃表中。
在此過程中，酒店往往都是作爲重要的配套服務設施出現。疊加三類人群的交通樞紐站點，勢必會帶來一波的新的财富分配。而高規格的規劃下，高質量的酒店集群呼之欲出。
結合當下市場發展，很多城市的酒店集群尚未跟得上整體規劃。甚至，部分城市的酒店供給和服務還成了城市發展的減分項。這不僅僅是酒店領域的投資回報問題，某種程度上還是一種社會問題，理應引發足夠的忠實。
" 站産城 " 融合背後的酒店投資機遇
1000 公裏的鐵路投産新線将在 2024 年達成，同時完成旅客發送量 38.55 億人次——這是國鐵集團早在 2024 年初就制定的工作目标。
高鐵站作爲一個規模最爲龐大的線下流量入口，各個城市都在積極與其增加粘性互動，嘗試以此帶動當地經濟發展。
一個明顯的變化是，原本獨立于城市主城之外的高鐵樞紐，正在被賦予更多的角色。
一方面，新增高鐵站點，自建設之初，就籌劃 " 站産城 " 融合。各地嘗試将站點、産業、城市等三者進行有機融合，成爲打造城市 IP、完善城市功能布局和提升城市核心競争力的新引擎。
另一方面，随着諸多城市的快速發展，很多存量高鐵站點已經被納入城市主城區，高鐵站點片區自發形成了多重城市角色的融合。隻是，這種自發性因缺乏規劃，整體發展尚需高質量發展。
無論從哪個層面來講，圍繞高鐵樞紐站點而展開的 " 站産城 " 融合，正在成爲多地大力發展經濟的重要抓手。
這種融合邏輯并不難理解。
高鐵站點負責将人引進來，産業負責将人留下來，城市負責讓人生活得更美好。三者融合迸發的市場潛力毋庸置疑。
而在融合過程中，市場對于酒店産業的需求，勢必會與日俱增。
從 " 站 " 的層面，出行人群對于住宿的需求是剛需的；
從 " 産 " 的層面，有商貿活動的地方就勢必有酒店來匹配住宿、會議和餐飲需求；
從 " 城 " 的層面來講，酒店集群帶來的消費潛力，會爲城市增長帶來增長動力。這是一種良性的互動與反哺。
根據外部披露的相關信息，酒店與 " 站産城 " 融合的配合，已經非常順暢。
日前，有網友在人民網向貴陽市政府留言建議：在北站附近建設新的鐵路大酒店，樹立大貴陽的對外品牌形象等。
當地政府回複稱，" 将緊扣發展方向，力促該鐵路車站周邊酒店集群、城市文旅、黔味美食等項目落地，形成聚集效應，以實現樹立城市新品牌目标。"
增量高鐵站點的融合規劃更加明顯。
正在建設的蘇州東站，核心理念就是 " 站在城裏，城融站中 "。規劃中的項目首期開發用地約 45 公頃，集車站、商業、酒店、研發辦公等于一體。酒店項目就被涵蓋其中。
剛剛建成的杭州西站，就是理清鐵路運輸、交通中轉、商業辦公、會務會展、休閑娛樂、旅遊居住等不同城市功能、業态、空間的互聯互通關系，力求實現交通樞紐與城市建設、産業發展的緊密融合。
杭州西站目之所及的未來第一高樓群——金鑰匙綜合體正在建設當中。杭州首家凱悅臻選超五星酒店與凱悅尚選五星級酒店已簽約落戶。
除此之外，這份名單上還有重慶東站、廣州白雲站、北沿江高鐵滁州站 ……
高質量酒店集群呼之欲出
正在規劃的高鐵新城、高鐵新片區中，高質量的酒店供給往往是不可或缺的一塊。
作爲服務行業，高鐵周邊的酒店産業是城市 " 會客廳 " 的強力補充，也是整個城市留住人群、經營人群的重要載體。
但是，結合市場上現存狀态，酒店投資人尚未足夠重視，或者未能持續關注高鐵站點片區的投資潛力，也使得很多知名高鐵中轉站的酒店供給，呈現小而散的狀态。
以鄭州東站爲例。中國高鐵線路的核心是鄭州，而鄭州東站又是核心的核心。
目前，鄭州東站西廣場已經開發完畢。作爲壓軸的鄭州東站東廣場，即将呼之欲出。
但是，東廣場片區，卻沒有一個較成規模的高質量酒店綜合體。
根據《酒管财經》此前統計，該片區的酒店大多爲中小單體酒店，知名連鎖品牌尚未在此集中落地。即便如此，接近 9 成的單體酒店依然實現客觀盈利，不難看出該片區的市場潛力。
要知道，在鄭州東站東廣場，商貿活動頻繁，總部經濟盛行。全球最大的養豬企業——牧原集團在此設立辦公大樓；全球最大餐飲連鎖品牌之一——蜜雪冰城的總部落戶于此；肯德基河南總部、華信電力等知名企業均在此落戶辦公；此外，這裏還彙聚了多家知名房企總部，商辦集群效應凸顯。
并且，鄭州主城區已經進入四環時代，位于東三環的鄭州東站，早已成爲鄭州城區的一部分。該片區的常住人口同樣密集，煙火氣濃郁，已經形成了 " 站産城 " 融合的一個案例。
目前，鄭州東站東廣場片區的開發仍在繼續，華潤置地旗下新時代 T10 項目距離東廣場直線距離隻有 300 米，日前已經正式進入交易市場。
▊ 華潤置地旗下新時代 T10
該物業高度契合酒店業态，針對酒店和寫字樓雙業态給出了可塑造的定制級空間方案。
《酒管财經》看來，該物業以及後續陸續入市的相關産品，爲鄭州東站東廣場打造高質量的酒店集群，提供了諸多便利條件。
事實上，這并非孤例。
根據《酒管财經》了解到的情況，對于存量的火車站點，尤其是經營年限較長的火車站周邊，酒店供給格局大多已經定型。即中小單體酒店民宿在數量上占比最大，連鎖酒店産品也有布局但大多物業偏老。
對于距離主城區較遠的新建高鐵站點，因爲周邊配套和人氣原因，中高端酒店大多投資較爲謹慎。中小單體酒店以及部分經濟型連鎖品牌的投資熱情相對較高。但該類酒店往往随着該站點周邊配套成熟而逐漸被淘汰。
還有一種情況就是跟鄭州東站東廣場類似，雖地處核心城區的核心大站，因開發節奏晚于西廣場，往往被外界忽視。在其發展前期同樣呈現上述類似特點。
這種酒店行業的自我叠代和升級，其實是慘烈的。很多沒有五年、十年規劃的酒店産品，極有可能在沒有度過回本期就被淘汰出局。
同時，作爲外地人員來到陌生城市的第一個落腳點，缺乏高質量的酒店供給，某種程度上也影響了一個城市的形象。
不難看出，任何一所城市都急切需要高質量的酒店供給。其中，高鐵站點片區尤甚。
如何做好高質量酒店集群？
坦言之，要想做到高質量的酒店集群供給，前期項目規劃層面就要将這一業态納入其中。
華潤置地旗下新時代 T10 項目相關人員表示，該項目設計初期，華潤就與知名酒店品牌深度溝通對接前置産品規劃，房型、格局等精準适配品質級酒店需求。
比如，該物業前置預留獨立雙大堂，酒店主入口正對高鐵東站。單層規劃 31 間套房，貫通式星級電梯廳，室内約 3.6m 闊綽層高，全明落地窗，爲酒店舒适度升維。
而結合全國各地增量高鐵站點規劃圖可知，商業、酒店業态幾乎成爲 " 站産城 " 融合中不可或缺的一部分，酒店集團已經成爲上述融合中的标配。
這也在提醒整個行業，要想恰如其分地開發高鐵站點片區，以及其輻射的周邊區域，單說酒店産業業态，有以下幾點需要注意：
首先，預留酒店業态項目，在空間、設計、位置等方面給予足夠支持。
酒店經營好壞，最重要的就是物業的位置和主體結構。對于增量高鐵站點，将酒店業務納入前期規劃表中，對于後期推出高質量酒店産品集群至關重要。
其次，做好招商引導，給與足夠的政策支持。
很多增量高鐵站點，前期配套欠缺，人氣階段性不足。部分酒店投資人出于投資回報周期的考慮，會更加謹慎做出選擇。這也是中小單體酒店會先人一步占領市場的原因（船小好調頭）。
對于城市規劃者而言，應該做好招商宣傳引導，導入更具競争力的酒店産品，在物業出售、租賃、運營上給與減免或相關政策支持。
第三，強調一體化、集群化運營，做好一個區域大 IP。
高質量的酒店集群，不隻是把酒店紮堆開在一起，更在于用統一的運營管控與服務，通過豐富的、差異化的酒店産品業态，承接各類客群種類。
比如說，該片區遵循統一運營管理，區域内部分資源共享，做到一緻動态調價等，通過多元産品、高标準服務和體驗，吸引各類消費者，提升運營管理效率。
需要強調的一點是，依托酒店集群打造的目的地矩陣，其實也會進一步推動和反哺高鐵站點周邊的産業和城市發展，這或許也是高質量酒店集群的另外一重價值。
