相信最近大家都有一個疑問，那就是樓市到底有沒有回暖？
翻看最近國家統計局的數據，一定程度上能反映市場當下的熱度情況。
從去年 10 月起，上海二手房價格指數強勢由負轉正，并在随後的4 個月裏連續上漲， 今年 1 月累計有了一定的漲幅。
數據來源：國家統計局
具體來看，不同面積段成交走向了分化，特别是上海 "1118" 新政在 12 月 1 号落地，正式取消普宅界定，當月 144 平以上二手房的價格就有明顯漲幅。
數據來源：國家統計局
進入 2025 年，這兩個月市場上也有不少聲音，部分新房銷售和中介反應，大戶型的确變得更好賣了。
今天，我們就來看看這些 144 平以上的房子，是不是真的有在回暖。
01近期成交确實有所提高，内環内表現突出
上海從 2014 年年底推出《關于調整本市普通住房标準的通知》，當時普通和非普通住宅的劃分線還卡在 140 平，一執行就是長達 10 年的時間。直到 2023 年年底，建築面積标準才從 140 平略微提高到了 144 平。
結合近年的成交數據來看，144 平以上房源在全市成交中大概占比隻有 5%，相當于每成交 100 套房子裏，隻有 5 套是 144 平以上， 确實不算多。
數據來源：兔博士 APP
2024 全年的成交情況，也和往年差别沒有太大，但是單看今年 1 月，單月的成交占比首次突破了 6%。
當然，别忘了大戶型産品，尤其是 200 平以上的還有一定比例是别墅。
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除去别墅這種特殊産品外，再來看不同面積段的成交。
可以看到 144 到 180 平賣的更好，屬于是較爲标準的改善客群。
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那最近成交的這些房源主要都在哪裏？
分環線看内環内最多，去年 10 月還不到 10%，新政落地當月就提升到了近 15%，這兩個月也穩定在 10% 以上，也從側面反映大家在用腳投票，更願意選擇市區的大面積二手房。
外環外則因爲供給量大、總價較低，表現略好于内中環和中外環。
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分區看，内環内的核心區黃浦勢頭最猛，1 月的成交占比更是全市範圍内一騎絕塵。
浦西方面，長甯、靜安還有徐彙也都是 144 平以上房源的主要成交區。
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外環外以青浦和松江爲主，盛産大戶型。
之前盤點過，青浦徐泾還有松江佘山等，挂牌量前十的小區幾乎都是别墅。
浦東憑借總體面積大，成交套數累計起來也有一定的規模。
02都是哪些闆塊和小區在成交
接下來具體到各個闆塊。
去年 144 平以上成交房源的分布，在全市來看比較散，各自都很有代表性。
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第一種是市區非常成熟的闆塊，比如徐彙徐家彙和普陀長壽路。
第二種是老牌富人區，比如浦東的花木和楊浦的新江灣城。
長甯的古北、闵行的古美則是以外銷房爲主，戶型有 144 平 + 的大兩房，還有 180 平 + 的大三房。
還有郊區徐泾、嘉定新城和安亭等闆塊，天然存在大量的大面積戶型。
聚焦到今年前兩個月，熱賣的闆塊又發生了一些變化。
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奉賢南橋的成交總量沖了上來，還有松江新城、中山公園、上大、浦江等闆塊都有不錯的表現。
拉出各個小區的成交情況，不少都是我們耳熟能詳的品牌開發商和品質房源。
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成交前四名裏面直接三個都被仁恒盤所包攬，還有瑞安的瑞虹新城、世貿的濱江花園，以及老牌豪宅星河灣。
換句話說，這些小區的目标客群購買力更旺盛，對市場上又大又好的标杆房子極度渴望，非常認品牌和紅盤。
而且浦東的有錢人買的更兇，可謂多個闆塊全面開花，從聯洋、陸家嘴、世紀公園，再到唐鎮、北蔡、張江，連最遠的臨港新城也有亮點。
哪怕在同一個小區裏，144 平以上戶型的成交也開始逐漸比小戶型有優勢。
就拿徐家彙的尚彙豪庭來說，大戶型的成交單價和周期都相對更穩定，業主更爲惜售。
數據整理自鏈家 ，僅供參考
還有北上海大甯闆塊的明星小區——大甯金茂府，也是同樣如此。
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據中介小哥表示，盡管 "1118" 新政剛推出三個月，但刺激力度不可小觑。
要知道普宅标準取消疊加滿二，這些房源瞬間可以少繳近百萬的高額稅費。
03爲什麽 144 平 + 最先回暖
毫無疑問，"1118" 新政利好是直接原因。
一直以來，144 平以上的房源存在成交堵點，挂牌和成交的比例不夠良性。
政策端适時進行疏通，從面積認定和契稅兩方面，降低改善大戶型的交易成本。
上海 "1118" 新政示意圖
第二大原因就是供應稀缺。2022 年到 2024 年，二手房以 144 平以下的戶型供應爲主，占比長期維持在 94% 左右，今年年初才勉強降到 92.7%。
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不僅可供挑選的二手房不多，新房市場也一樣。
自 2006 年上海推出 7090 政策，此後就進入了新房小戶型時代，100 平的小三房成爲标配。2020 年到 2024 年這五年全上海新房不包含别墅在内，一共供應了超過 32 萬套，但是 150 平以上的戶型套數僅僅隻有 7.5%。
最後就是大面積的房價表現更爲堅挺。
結合 2023 年到 2025 年 1 月，這 25 個月的官方統計數據來看，房價漲跌和面積段息息相關。
這一輪行情中，上海 90 平以下的房源受到老破小的影響，跌幅較爲突出，對比 144 平以上的大戶型，新房更保值，二手更抗跌。
數據來源：國家統計局
與此同時，新房的定價策略開始轉變。
現在上海很多新盤的 " 一房一價表 " 中，大戶型的單價都比小戶型高了不少，在開盤現場也往往先被搶完。
整理自：各項目一房一價表，僅供參考
我們一直跟大家說，現在上海是 " 改善當道 "，市場由改善群體主導，對大戶型的需求日益攀升。
曾經流行的小三房，第三個房間其實隻有不到 8 平米，連張床都放不下，根本上是無法滿足真實居住需求的。
如果按照 144 平、75% 的得房率來算，第三個房間一下子面積翻倍，能有 15 平起步，實用性頓時就強了許多。
楊浦濱江
這些被稱爲剛改型的三房，還有 150 到 180 平的四房産品，現在越來越受歡迎。
豪宅盤更是如此，越大越貴的比往年越好賣。去年濱江凱旋門三期開盤，總價 1.1 億元的 " 頂複樓王 " 直接開場就被搶走，吸足了大家的眼球。
04
上海樓市一直是全國的風向标，大家都非常關心這裏賣的好不好，什麽房子賣得更好。
我們看到，去年 12 月到今年 2 月，144 平以上的産品挂牌和成交量都有一定上升。
而在整個市場上，不論是二手房還是新房，大戶型都在搶走小戶型的蛋糕。
對開發商來說，土拍和新房限制的減少無疑是一件好事情，他們可以根據地段和市場需求，靈活開發更多面積段的産品。
政策和市場的雙向推動下，也讓購房者對戶型和面積的選擇，有了更多的期待，居住條件有望得到改善。
接下來三月的小陽春數據，也可能和前幾年的不太一樣。
本文來自微信公衆号 " 真叫盧俊 "，作者：遠山，36 氪經授權發布。
