關于近期上海的成交數據，我們做過很多解讀，比如成交總價、均價還有闆塊情況等，但有沒有一種可能，還能了解得更加具體、更加細節？
機緣巧合下，我收到了來自某頭部中介的 10 月一手數據（數據真實性已做嚴謹核實），打開一看好家夥，整整6318 條成交明細（表頭 01 除外），覆蓋了全上海所有闆塊。
圖源：真叫盧俊
顆粒度非常細，包括各種維度，除了每一套房的基本屬性外，還有各自的評分等級、銷售應收傭金、議價空間、成交周期、帶看情況 ……
因爲該平台在上海的市場份額非常穩定，數據堪稱權威，所以參考意義極大，可以說是今年拿到的最寶貝的一份數據。
完整看完之後，我對眼下二手市場有了全新認識。
01
先來看大家最關心的議價率，指的是房東挂牌後被砍掉的價格比例大小，也被稱爲 " 砍一刀 "。
這麽多條成交數據的挂牌價加起來一共 281.11 億，而最終成交價格隻有 261.19 億，算起來平均議價率爲 7%，略低于市場普遍認爲的 8%。
分環線看，内環内房源因爲價格高，議價率是全市最高的。
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分價格看，2000 萬以上的豪宅議價率最高，總價越高越禁不住砍價，主要因爲該平台的豪宅成交量較小，被個别的 5000 萬 + 的别墅所影響，還在 " 擠泡沫 " 的階段。
比如成交的 5 套翠湖天地，總價從 1800 萬到 4080 萬，平均議價率隻有 6% 左右，反而遠低于均值。
500 到 800 萬的議價率最低，也是由剛需走向剛改的一個分水嶺。
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分區域看，浦東和楊浦兩個區的議價率遙遙領先，奉賢的卻是全市最低。
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盡管全市成交普遍都有砍價，但意外的是，還有 1% 比例的房源做到了不折價甚至漲價成交。
我拉出了兩方面極端的個例：
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砍得最多的是一套莘莊的大面積，成交周期接近 10 個月，最後僅以 1.6w/m² 的單價成交，議價幅度近 60%，比腰斬還要誇張。
排在第二和第三的兩套則是快速成交，房東直接一把 " 屠龍刀 "，把所在小區的成交單價幹回了 10 年前。
而漲的最多的是青浦趙巷闆塊的這套，成交周期更長，足足有 14 個多月。
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據交易記錄顯示，房東是在 2021 年 1 月以 229 萬購入此房，随後在 2023 年 8 月以 298 萬價格挂牌。
436 天裏不急着賣，前後調了 4 次價，最終在 10 月成功以 360 萬賣出，不到 3 年的時間裏，賣出比買入價多了 131 萬，漲幅高達 57%。
另外兩套也略有 6% 左右的漲幅，可能是房東将新政優惠的稅費加了進來。
02
看完了議價率，再來看看成交周期。
雖然現在市場上撿漏的機會多了，但賣房還是有一定的難度，6000 多條成交數據，算下來平均的成交周期達到了 129 天，也就是平均 4 個月左右的時間成交一套房子。
分環線看，外環外成交最久，内中環和中外環成交較快。
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分價格段看，800 到 1000 萬總價的剛改價位段，由于稀缺性，平均成交周期最短。
第二短的是 300 萬以下的低價房源，一來是房源的選擇多，二來買家也好砍價。
而 1000 萬以上房源的成交周期基本都在 140 天以上。
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分區域看，有 8 個區的成交周期高于全市 129 天的均值，其中五大新城占了 3 個，再加上金山和崇明。
黃浦和長甯主要由于價格偏高，浦東則是因爲區域太大，被一些表現不佳的闆塊給拖了後腿。
如陸家嘴闆塊的平均成交周期長達 210 天，世博濱江和唐鎮也分别要 186 和 175 天。
不過也有個别闆塊去化較快，像周浦僅需 95 天。
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而徐彙區的表現更爲出色，不論是熱門的徐家彙、濱江、漕河泾，還是田林、長橋等剛改闆塊，成交的速度都不低。
同樣來看極端個例，有 13 套房源的成交周期在 1000 天以上，其中 7 套在五大新城，4 套在浦東新區，最長的更是達到了 2059 天，從 2019 年 2 月就開始挂牌，來自松江泗泾的綠地小 9 窩樓盤。
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還有 5 套的成交周期是 0 天，當天挂牌出來，跟着就立刻賣了出去。
不難發現佘北家園和聯乾小區的這兩套價格極低，成交單價隻要約 2 萬 /m²，而上海大花園和新浦江城這兩套，成交單價也是這三四年内的最低，非常有性價比。
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此外，還有 240 套的成交周期在 3 天内，530 套的成交周期在 7 天内，1663 套的成交周期在一個月内，占比在 26% 左右。
議價率和成交周期也存在一定的正相關性，簡單來說，挂牌時間越長的房子議價率越高，也符合日常認知。
03
說完了議價率和成交周期，再來看最近大家都在吐槽的中介費。
契稅、增值稅雙降之後，傭金無疑就成了二手房交易中最大的一筆開支。在上海，大多數中介傭金收 1.5 到 2 個點，規模較大的中介收 3 個點，由買家交 2%、賣家交 1%，也有的賣家會要求買家承擔所有稅費。
一直以來，傭金都是各大中介的絕對機密，這次可是難得看到内幕，10 月 6000 多套房源的總傭金一共 7.58 億，平均每套房的傭金約 12 萬元，負責開單的中介共 4767 人，平均每個中介得到的傭金爲 16 萬元。
聽起來确實不是一個小數目。
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那麽，最多的一筆傭金到底拿了多少錢呢？
答案是 234 萬，來自浦東的别墅禦翠園，面積達 491m²，成交總價爲 7800 萬，比起挂牌價直接砍了 1200 萬，中介費收取仍然是按照标準的 3%，更厲害的是成交周期還隻有 17 天，也就是大半個月的時間，負責這套别墅的銷售就收了 200 多萬的中介費，盡管還要多方分成，但他拿到手的也不會低到哪裏去。
各大 " 銷冠 " 的業績也不差，10 月一共有 3 個人各賣出了 9 套，主要負責外環外剛需闆塊，各自的傭金收入從 51 萬到 104 萬不等。
還有 1 個銷售專注靜安大甯剛改闆塊，賣出的 8 套也收到了 110 萬的傭金；還有 7 個人賣出了 6 套，17 個人賣出了 5 套，都獲得了不菲的傭金收入。
但并不是每個銷售都能賺這麽多，還有 10 套房的傭金不到 1 萬元，最低的一套成交總價就 20 萬，傭金隻有 2000 塊。
而且數據展示的還隻是有開單的銷售情況，該平台在整個上海的員工數在 3w 人左右，新政助推下的 " 銀十 "，開單銷售數也才不到 5000 人，也意味着還有超過 2.5w 人上個月是 "0 開單 "，差不多平均每 6 個銷售，一個月才能賣出去一套房。
這讓我看到了地産中介行業的殘酷現狀，内部差異巨大，上限很高，下限也很低，能賣房的中介賺的一點不比陸家嘴金融白領差，一直賣不出去的銷售，就隻能拿幾個月的底薪然後走人。
再到對應的門店方面，10 月共有 1252 家分行有房源成交，平均每家分行一個月賣出 5 套房，而截至今年 9 月，該平台官方宣布在上海一共有 2301 家門店，也就是門店單月的開單比例在 54% 左右，還有 46% 的店沒能開單。
同時也明白了爲什麽現在中介平台大力推租賃業務，畢竟每個月要付這麽多的工資還有門店租金，面臨巨大的成本壓力，賣房開單不容易，租房市場也大有可爲。
04
這份數據還有個很有意思的地方，就是區别于市面上普通的純價格交易因素，每一套成交的房子都有自己的分數。
在中介眼中，房子都是分 " 三六九等 " 的，滿分 10 分，将不同房源分爲＞8 分、7-7.9 分、4-6.9 分、＜4 分，評分标準可以大緻參考如下：
圖源：真叫盧俊
從房屋基本屬性、價格競争、房東誠意度等多維度打分，成交的 6000 多套房子中，這 4 個分數分别對應占到的比例爲 62.63%、15.02%、21.59% 和 0.76%。
高分房源能得到更多的曝光，中介更多的帶看，也就意味着更容易成交。
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帶看數據方面，這些房源平均成交前 7 天的帶看量達到 6.5 個，平均前 15 天的帶看量達到 13.5 個，也就是基本每天都有 1 個意向買家上門看房，有了大量的帶看基礎，才能達到快速成交，
05
我們可以看到，新房之外，整個市場依然存在大量潛在的二手房人群，随着全市二手挂牌量來到 23 萬套的新高峰，房源越來越多，客戶越來越少，擺在每個賣家面前的問題就是如何快速賣房，而每個買家在想如何買到高性價比的房源。
通過頭部中介的銷售數據，這份非常珍貴的樣闆，窺探到了議價空間、成交周期、中介傭金再到房源評分、帶看量等等，這一系列具體的數據都随市場變化而變化，重要性不容小觑，這些小切口的背面，也呈現出當下樓市的真實情況。
本文來自微信公衆号 " 真叫盧俊 "，作者：遠山，36 氪經授權發布。
