财聯社 4 月 3 日訊（編輯 張偉）在房地産政策端的持續發力下，房企融資 " 至暗時刻 " 似已過去，展現出好轉迹象。财聯社統計，一季度房地産行業境内債券發行 149 隻，規模超 1500 億；淨融資回正，爲 65.80 億元。從股權融資看，據平安證券，截至目前已有 20 家房企在上交所和深交所拟定增募資，預計将獲得超千億元的股權融資。不過，值得一提的是，融資結構仍待修複，當前中央、地方國企融資占比較高，民營房企發行仍需改善。
監管利好政策疊加宏觀經濟穩步向好，重點房企一季度銷售情況環比、同比雙雙改善，實現了 2022 年以來首次增長。中信證券報告稱，房地産企業告别了 " 三高 "（高杠杆、高負債、高周轉），得以憑借強韌的資産負債表穩步拿地，持續經營性現金淨流入和分紅，并推薦推薦融資暢通、積極拿地的房企。
民營房企融資仍待修複
Wind 數據顯示，以證監會分類爲統計口徑，一季度房地産業發行債券 149 隻，規模 1,563.78 億元；與 2022 年同期相比，2022 年同期發行隻數 146 隻，規模 1,344.71 億元；2021 年同期房地産發債隻數 228 隻，規模 1,971.01 億元。
從淨融資情況來看，wind 數據顯示，一季度房地産行業淨融資回正，爲 65.80 億元。從企業性質來看，國有企業發行隻數 140 隻，發行總量 1500.28 億元；而民營企業僅有 4 隻，規模 34 億元，民營房企融資規模仍處低位。值得一提的是，廣州合景控股集團有限公司、廣州番禺雅居樂房地産開發有限公司等企業由于股權結構被 wind 分類在外商獨資企業中。将上述企業計入民營房企後，wind 數據統計爲 9 隻、75 億來自民營房企。
（數據來源：wind，财聯社整理）
具體來看，wind 數據顯示，今年一季度房地産行業發債規模排名靠前的 5 家發行人分别爲：金融街控股股份有限公司 113 億元、北京首都開發股份有限公司 106 億元、華潤置地控股有限公司 75 億元、保利發展控股集團股份有限公司 65 億元、中國鐵建房地産集團有限公司 52 億元。
此外，政策端利好的影響下，多家民營房企通過中債增擔保發債。據财聯社梳理，今年一季度以來，通過中債增擔保發債的優質房企有，新希望地産 10 億元中票、中駿集團 15 億中期票據、雅居樂 12 億元中票、卓越商管 4 億元中票、合景控股 7 億元中票、以及重慶華宇集團 11 億元中債增中票。據了解，自 2022 年 11 月央行表态支持民營企業健康發展以來，中債增進作爲我國首家專業債券信用增進機構，通過增信支持的方式，助力民營房企發債，先後爲 12 家優質房企進行全額擔保發債，極大地提振了市場對民營房企的信心。
從發行成本來看，興業證券數據顯示，新發地産債中發行利率在 3%-4% 區間的規模占比近五成；4%-5% 區間的規模占比兩成。相對應的，2023 年以來新發行債券主要是中短期限的品種（1 年期和 2-3 年期之間爲主），其中小于 1 年期的地産債發行利率集中在 2.5%-3.5% 之間小幅波動，2-3 年期的發行利率整體波動不明顯，基本維持在 4% 左右。
信用利差大幅收窄
受益于一級市場改善，二級市場對應主體也受到提振。同時一季度在行業信用企穩後，地産債的絕對收益有更明顯的影響力。
從興業研究行業利差數據來看，房地産行業信用利差已由 1 月 3 日 113.84bp 收窄至 3 月 27 日 60.83bp，幅度達 53.01bps。
Wind 數據顯示，一季度地産債方面，現券交易量達 4640.67 億元，環比有所減少，較去年同期 4794.78 億元變動不大。具體來看，"23 保利發展 CP001"、"20 華發 02"、"20 鐵建房産 MTN001"、"21 信地 03" 等成交量排名靠前。
據中證地産債指數顯示，年初至今，該指數漲幅 2.90%，顯示地産債回暖。據海通證券，以其地産債樣本爲例，代表性債券的收益率 3 月以下行爲主。具體來看， H9 龍控 01 上行 327.6BP，19 碧地 02 上行 81.6BP， 19 廣州城建 PPN001 下行 8.7BP，17 蘇州高新 MTN001 下行 8.9BP，18 市北高新 MTN001 下行 12.3BP，19 中海 02 下行 13.9BP，19 信投 03 下行 27.7BP，16 投資 01 下行 32BP。
（數據來源：海通證券，财聯社整理）
對于接下來地産債的擇券方向，中信證券稱，在行業基本面尚未兌現的當下，市場對類民企地産債依然猶豫，而央國企債券超額收益空間較薄，在此背景下可切換視角，兼具性價比和安全邊際的由中債增擔保的地産債，将成爲過渡時期最優選擇。
德邦證券則認爲，短期來看（一年以内），民營地産仍需警惕，高等級央企地産性價比相對不高，可重點關注地方國企及小央企背景的地産公司；以及受益于區域性地産行業明顯好轉帶來經營改善的房企。可重點關注信達地産、華發股份、建發集團、聯發集團、大華集團、美的置業和濱江集團等。另一方面，部分地方國企的業務穩定性高、政府支持力度大，如蘇高新，所在區域經濟實力強勁，業務的區域集中度高，風險相對較低，可适當參與。
銷售回暖明顯但結構分化
從 2022 年年末開始，政策支持地産力度持續加強，随着各類房地産支持政策推出，熱點城市銷售端持續回溫，2023 年一季度房企銷售額實現 2022 年來首次增長。同時随着購房者信心恢複，房地産行業修複的确定性也在逐漸提升。
2022 年，克而瑞數據顯示，行業 TOP100 房企全年累計業績規模同比降低 41.6％，多數規模房企深陷負增長困局。2022 年有近 9 成百強房企累計業績同比下滑，房企銷售額在千億以上規模的剩下 20 家，其中排名第 20 位的遠洋集團銷售金額剛剛跨過千億門檻。
據中指研究院數據，2023 年 1-3 月，TOP100 房企銷總額爲 17589.5 億元，同比增長 8.2%，是 2022 年以來首次實現增長。其中 TOP100 房企 3 月單月銷售額環比上升 36.7%，同比上升 24.6%，繼續保持雙增長态勢。銷售額超千億房企 1 家，較去年同期減少 1 家，百億房企 50 家，較去年同期增加 4 家；超五十億房企 77 家，較去年同減少 4 家。TOP100 房企權益銷售額爲 12148.9 億元，權益銷售面積爲 7197.4 萬平方米。預計 4 月，房企銷售額同比将會延續增長态勢。
從房企排名來看，據中指研究院統計數據顯示，今年一季度，保利發展、萬科、碧桂園分别實現銷售額 1138 億元、993 億元和 880 億元，保利發展超過碧桂園搶占榜首位置。值得一提的是，建發房産和華發股份依然保持迅猛增勢，業績排位沖刺到了前十名。
（數據來源：中指研究院，财聯社整理）
