中新經緯 12 月 29 日電 題：未趕上利率新政，購房者該怎麽辦？
作者 王興堯 北京乾成律師事務所高級合夥人
塗大海 北京乾成律師事務所合夥人
近日，北京、上海兩地先後發布樓市新政，對普通住宅認定标準進行了優化，調整了首套、二套的首付比例，更爲重磅的是調降了房貸利率。這對于持币觀望的購房者肯定是大大的利好消息，但有人歡喜，有人愁，對那些剛剛簽訂買房合同、貸款合同的購房者來說，與利率新政完美錯過，又要多付出不少真金白銀。這樣的購房者是否隻能無奈地接受這樣的局面呢？
一般來講，購房者與銀行簽訂的貸款合同如果不存在《民法典》規定的諸如意思表示不真實、違反法律、行政法規的強制性規定等無效情形，那麽貸款合同就是合法、有效的。購房者與銀行都應當按照合同的約定履行自己的義務，銀行應當按時發放貸款，購房者應當按時還月供。即使之後的利率政策發生變化，導緻購房者房貸支出成本相比新政高出不少，沒有享受到新政帶來的紅利，隻要購房者與銀行簽訂的貸款合同不變更，雙方依然要按此前的合同來履行。這本身也是契約精神的體現。
對那些希望按新政策享受利率下調紅利的購房者來說，可以與銀行進行溝通，在符合條件的情況下，争取與銀行達成新的協議，按照新政策重新簽訂貸款合同或者簽訂補充協議，對之前的貸款合同進行變更、調整。
針對有購房者反映銀行存在利率新政出台前夕 " 突擊放款 "" 提前放款 " 的情況，購房者可以仔細審查貸款合同的放款條件，如果沒有滿足放款條件，銀行就發放了貸款，讓這部分購房者沒有享受到利率優惠，增加了購房者的購房成本，顯然也是一種違約行爲，購房者可以要求銀行承擔貸款合同約定的違約責任，甚至可以通過訴訟、仲裁等方式要求解除合同。此外，購房者還可以向相關金融監管機構進行投訴，要求對銀行違規放貸行爲進行查處。此前，也有多家銀行因爲違規放貸被處罰的先例。
還有部分購房者反映，銀行在主體結構未封頂時就放貸，也導緻了購房者不能享受新政紅利。" 主體結構未封頂不得放貸 " 這一規定，最早規定于中國人民銀行 2003 年發布的《關于進一步加強房地産信貸業務管理的通知》，該《通知》要求爲減輕借款人不必要的利息負擔，商業銀行隻能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款。此後，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會又于 2007 年發布《關于加強商業性房地産信貸管理的通知》再次明确要求商業銀行應重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且隻能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。上述規定更多的是金融監管機關對銀行的管理性要求，其目的旨在要求銀行加強風險控制、内部管理等。盡管有這樣的明确要求，但也不乏銀行因違反上述規定而被處罰的案例，這可能也是開發商、地方政府與銀行多方博弈的無奈之舉。
銀行違反 " 主體結構未封頂不得放貸 " 的要求是否影響銀行與購房者簽訂的貸款合同履行呢？我們認爲主要還是得看貸款合同條款約定的放款條件，因爲上述文件法律性質上是部門規章，根據《全國法院民商事審判工作會議紀要》第 31 條，違反規章一般情況下不影響合同效力。因此，購房者一般情況下很難以銀行違反 " 主體結構未封頂不得放貸 " 這一規定來否定合同效力。但是不排除購房者以此來與銀行協商、談判，盡量争取到對自己更有利的條件。
現在，" 房住不炒 " 政策日漸深入人心，大家對房地産市場的認知已經發生了深刻變化，加上利率進入下行周期等因素，房地産市場已今非昔比。購房者在做出購房決策時要結合大環境的變化和自身經濟能力，理性決策，切忌沖動消費。購房者在與開發商、銀行簽訂買房合同、貸款合同時更要注意合同條款，防範履約風險，必要時可尋求律師等專業人士的幫助，切實維護自身合法權益。 ( 中新經緯 APP )
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作者：郭晉嘉
