本文來源：時代周報 作者：何秀蘭
近期，險企 " 掃貨 " 不動産熱情不減。海保人壽以物權方式投資武漢國采中心，泰康保險集團斥資 20 億元 " 掃貨 "6 項物流資産。
12 月 4 日，海保人壽發布重大關聯交易信息披露公告，公司以物權方式投資武漢國采中心 T4 棟 2-11 層不動産項目，交易總價款 2.03 億元。在此之前，海保人壽并沒有披露大額不動産投資相關信息。
無獨有偶，港股上市公司 ESR ( 01821.HK ) 11 月底公告稱，将 5 家間接附屬公司的股權轉讓予蘇州易榮股權投資合夥企業（有限合夥）（下稱 " 蘇州易榮 "）。其中，附屬公司的 6 項穩定資産爲位于多個城市的物流倉儲園等，實際購買人爲泰康保險集團。
IPG 中國區首席經濟學家柏文喜對記者分析稱，經過近兩年的深度調整，很多不動産項目的估值已經跌入低谷，當下出手投資的性價比很高，符合盤活存量資産的政策導向，也與保險公司長期資金配置需求相适應，可謂風險較低的抄底窗口期。
在地産股頻遭險資減持的當下，不動産項目成爲險企的 " 心頭好 "。低利率時代，險企加大不動産的研究與配置，慧眼識珠賺取市場中的阿爾法收益，是它們謀求轉型發展的需要。今年以來，中國人壽、中郵人壽、大家保險、中國平安等險企都在積極布局不動産投資。
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海保人壽今年前三季度仍虧損
根據海保人壽公告，本次交易的對手方爲國采（武漢）會展投資建設有限公司，交易标的位于湖北省武漢市東湖新技術開發區高新大道 789 号，産權建築面積爲 17236.79㎡，商務用途。
據武漢國采中心官方微信公衆号介紹，國采中心爲光谷中心城重要地标建築之一，聚集總部辦公、科技會展、酒店、商業及生态居住等功能，目前已彙聚 OPPO、CPP 中采、海蘭信等爲代表的高科技、互聯網行業的頭部企業入駐。
國采中心相關人士告訴記者，國采中心 T4 棟一共有 11 層，底層爲商鋪，其餘樓層均爲寫字樓。目前，寫字樓已對外出租，月租金平均約 70 元 /㎡。
如果以 17236.79㎡産權建築面積粗略估算全部租金收入，海保人壽年租金收入可獲得約 1400 萬元。
海保人壽是成立時間較短的中小型險企，目前保費規模較小，且尚未進入穩定的盈利周期。年報數據顯示，2018 年 -2022 年，海保人壽實現保險業務收入分别爲 2.82 億元、11.74 億元、14.29 億元、8.92 億元、8.31 億元；實現淨利潤分别爲 -0.57 億元、-0.97 億元、-1.18 億元、0.09 億元、-1.8 億元。
今年前三季度，海保人壽陷入增收不增利的困境，淨利潤虧損繼續擴大。最新償付能力報告顯示，今年前三季度，海保人壽實現保險業務收入 8.67 億元，同比上升 53.18%；淨利潤虧損 1.94 億元，虧損同比擴大 1.23 億元。從成立至今年前三季度，海保人壽已累計虧損約 6.37 億元。
近期，險資對房地産的投資方式悄然生變，一改往常頻繁掃貨二級市場地産股的常态，轉而投資多處不動産項目，持續跟蹤叠代，完成投資布局。
柏文喜稱，相較于投資地産股，險企直接投資優質不動産項目可以更好進行風險把控，預期在宏觀經濟修複、地産行業回暖的情況下，有望帶來較好的長期投資收益。
就今年下半年而言，多家險企也布局了一二線城市的商業體。例如，9 月，中郵人壽以 42.56 億元買下北京昆庭資産管理有限公司 100% 股權及相關債權，後者主要資産爲位于北京市東城區的中糧 · 置地廣場項目；中國人壽以 39.1 億元受讓 ST 世茂旗下公司 51% 股權，後者主要物業爲珠海巨無霸綜合商業體項目。
此外，大家保險也于今年 9 月接手了上海萬達廣場置業有限公司的上海周浦萬達廣場；早些時候，大家保險還将萬達商管旗下的上海松江萬達廣場、江門台山萬達廣場和青海西甯萬達廣場 3 個項目并入囊中。
泰康 20 億元 " 掃貨 " 物流園區
柏文喜分析稱，對于不動産項目的選擇，險資布局的主要是辦公樓宇、産業園區、物流倉儲等優質運營性不動産，這類資産具有保值增值性好、現金流收入穩定等特點，與保險資金屬性匹配度較高。
作爲險資的頭部玩家，泰康保險集團近期于主要城市群布局了多處物流倉儲園區。
11 月 27 日，ESR 公告稱，向蘇州易榮轉讓 5 家目标公司的全部股權，目标公司均爲 ESR 間接附屬公司，目标公司的目标物業由 6 項穩定資産組成，戰略性地分布于長三角地區、粵港澳大灣區以及京津冀地區的主要物流及工業樞紐，總建築面積爲 349649㎡。目前，已完成股權轉讓協議簽訂。
蘇州易榮對上述 5 家目标公司全部股權的受讓對價合計爲 20.38 億元。據記者了解，6 項穩定資産分别爲分布在徐州市、廊坊市、嘉興市、蘇州市、東莞市的物流倉儲等運營性不動産。
事實上，泰康保險集團爲上述交易的實際購買方。蘇州易榮是 ESR 和泰康人壽共同投資的人民币收益基金，其中，ESR 附屬公司和泰康人壽分别持有該基金 5% 和 95% 的合夥權益，泰康人壽是泰康保險集團的全資子公司。
ESR 在公告中稱，本次交易有助于公司獲得出售收益，出售完成後公司将通過在人民币收益基金的少數權益維持其在目标物業中的間接權益。此外，作爲人民币收益基金管理人，公司将通過管理該基金收取經常性費用。
今年年初，國壽投資不動産投資事業部總經理李星幻等人著文稱，以 2021 年爲基期的未來十年，随着不動産市場周期探底以及資本市場長期流動性趨于寬松，預計投資性不動産整體投資收益率有望逐步恢複攀升至 8% 以上；永續來看，投資一線城市的辦公、零售和物流的全投資收益率預測分别爲 5.7%，6.5% 和 7.6%，二線城市分别爲 6.5%，5.9% 和 7.2%。
按照國壽投資預測，未來不動産投資收益确實可觀。不過，投資有風險也是個熱知識，險資投資不動産還是有不少 " 關燈吃面 " 的例子。
例如，11 月初，華海财險披露了一則關于重大投資損失的信息公告，公司項下長安甯 - 大連星海灣集合資金信托計劃投資金額爲 1 億元，投資期限爲 2017 年 3 月 7 日至 2020 年 3 月 8 日，償債主體爲大連星海灣金融商務區投資管理股份有限公司，資金用于補充其流動資金。到期後，償債主體未能按期償付公司本金，構成違約。
截至該公告日，華海财險對該投資項目已累計計提減值準備 7500 萬元，華海财險稱，仍在與償債主體溝通，争取早日完成資産處置工作。
