圖片來源：視覺中國
自今年 1 月份，住建部首次系統、明确提出現房銷售概念，要求各地政府和房企關注預售制度改革以來，" 現房銷售 " 的熱度居高不下。
1 月 17 日，全國住房和城鄉建設工作會指出，有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。會議召開後不久，山東、安徽、四川和河南等地先後提出推進現房銷售試點，積極探索預售制度改革。
預售制作爲國内目前主流的商品房銷售模式，一直被廣大消費者所诟病，不少購房者可以說是 " 苦預售制久矣 "，尤其近兩年一些房企暴雷導緻爛尾樓、停工斷貸事件頻發，已購房者深陷預售房糾紛，未購房者對預售房銷售模式的信心也大打折扣，都在一定程度上影響了房地産市場交易的活躍度。
爲解決房地産爛尾樓問題，進一步促進保交樓和穩定樓市發展，不僅國家層面在推進試點現房銷售，與此同時也有越來越多的消費者建議直接取消預售制。就當前房地産形式而言，現售制度真的能替代預售制嗎？未來商品房銷售模式又将走向何方？
預售制 VS 現售制，房地産多方利益交鋒
房地産預售制最早源自香港的賣樓花制度，自 1994 年引入内地後，已沿用近三十年。預售制是地産開發商将還未開始建設或正在建設中的房屋出售給購房者，由購房人預先支付定金或房款。當前預售制是内地商品房銷售的主流模式，不過，随着房地産市場進入存量發展階段，近幾年預售制的弊端逐漸凸顯，購房者對推進現售制的呼聲也越來越大。現售制即現房銷售制度，是開發商将建造完成并驗收合格的房屋出售給購房者，購房者支付購房款，簽訂買賣合同完成交易，目前，國内多個地區也開始試點商品房現售制度。
其實不管是沿襲多年的預售制還是呼聲越來越高的現售制，兩種制度都是各有利弊，各有千秋，背後都是各方利益的交鋒和博弈。
預售制是一種更有利于房企開發商的銷售制度，房企在房屋建設周期前段就可以收到銷售款項，通過高周轉的方式提升房地産開發效率，推進自身規模擴張，也有助于促進房地産市場規模的快速發展。對于地方政府而言，預售制下房企開發商拿地積極性大，頻次高，對應的土拍市場繁榮，政府财政收入也會持續增加。但對于購房者而言，預售制下，購房者不但要預先支付大量的購房款，還可能面臨房屋質量與承諾不符、交房延期和樓盤爛尾等多種嚴重風險。
與預售制對應，現售制是一種更傾向于購房者的銷售模式。這種模式下，購房者在購房時可實現 " 所見即所得 "，能避免房屋質量和爛尾樓等問題。但對于地産開發商而言，現房銷售無疑會增加拿地開發過程中的成本和資金壓力，對房企的資金流要求高，中小房企的競争力會變弱，甚至會被淘汰出局。但從長期而言，現售制也會倒逼房地産企業制定更加長期的投資規劃，推動房地産市場從競速模式走向競合模式。對于政府而言，房企拿地門檻和開發成本的增加，會導緻房企拿地熱情減弱，土拍市場不景氣，進而影響地方政府的财政收入。
" 交錢不發貨 "，預售制問題到底出在哪？
正如前文所說，預售制實施近 30 年，我們不能否認過去幾十年預售制對房地産市場發展和城市化進程做出的貢獻。商品房預售資金可以看作是房企融資的重要來源，解決了部分房地産開發企業資金不足的問題，縮短了房企資金回籠周期和住房交付周期，符合房地産快周轉的成長期資金需求，促進了房企與房地産行業的快速發展。但也同樣是因爲預售制的存在，助推了房企铤而走險通過 " 三高 " 模式進行盲目擴張的問題，預售制一定程度上成爲了房地産市場交易端風險積累的蓄水池，政策層面稍加收緊或市場稍加波動，便會引發房企的資金斷裂，進而導緻樓盤延期交付和停工等爛尾樓現象。
不過，對于爛尾樓現象，預售制隻是其必要但不充分條件，我們可以通過對比同樣有預售制的香港和歐美國家的房地産市場來看下預售制的影響，香港與内地預售制的區别在于，引入了律師協會作爲監管的第三方，在預售審核批準時，除了需政府獲批外，還增加了律師協會作爲第三方監管。付款方式方面，香港預售制付款可選擇按建築期付款，在支付房款時，律師會定期在對按揭貸款合同涉及的各個工程節點進行确認後，才能按照合同支付相應房款給房企，且律師行也會定期向購房者和按揭銀行公布資金使用情況，極大限度做到了資金用途信息透明。
美國和英國也類似，預售資金會存放在第三方監管賬戶（律師賬戶或政府監管部門賬戶）内。在支付房款方面，英國的首付款一般在 10%-25%，然後按照工程進度分階段付款，交房後結尾款，尾款占比至少是 55%，且購房貸款通常在交房前幾個月才會通過申請，打到開發商賬戶。美國平均首付款比在 12% 左右，開發商在交房之前無法拿到購房者的預付款，開發商需從銀行獲得建築貸款用以建造房屋，直至交房開發商才會拿到房款。
還有一些國家實施有預售房定金保全措施，如日本規定，針對購房者交納的訂金，開發企業需要向相關金融機構交納擔保或保險金，隻有對購房者制定了預售金擔保或保險，保證購房者的訂金不會打水漂，房企才可向政府申請預售和建築許可。
對比國内，國内預售房的監管主要托管在銀行，在購房者支付完首付款後，從銀行一次性貸款，并由銀行按照工程進度分段支付給開發商。不過，銀行隻負責資金管理卻沒有監管權，而負有監管權的有關部門則缺少對項目進展進行直接管理的抓手，這導緻預售資金監管存在 " 灰色地帶 "，會出現開發商與建築商、供應商等利用監管空隙，通過謊報工程進度、虛假發票等方式，提前預支預售資金挪作他用。因此，資金監管機制的不完善和監管權責的不匹配是國内預售制的主要問題所在。
替代 VS 共存，全面戰争難打響
其實，近幾年内地房地産市場在商品房銷售模式上一直在進行探索和創新。比如在 2021 年以前，有些地方政府曾在土地出讓條件中設置了現房銷售條件，其目的是爲了抑制房地産市場過熱，促進房企開發商理性拿地。2021 年以後，相關部門鼓勵和推進現售試點主要在于解決和防範爛尾樓問題。目前，國内多地已開始試點現售制，未來現售制是否會全面替代預售制？
筆者認爲，當前現房銷售制度還并不能完全取代預售制，全面現售制還未到時機，" 一刀切 " 現售制可能會導緻因噎廢食。雖然現售制度能防範和解決爛尾樓問題，但完全推進現售制度對于當下多數的房企的流動性而言無疑是雪上加霜。短期來看，推廣現售制将使房企拿地成本和開發成本大幅上升，房企資金回籠周期拉長，資金流承壓加大，經營風險敞口進一步被放大，不少龍頭房企當前資金鏈已經十分緊張，更不用說中小房企了。另一方面，現售制促使開發商拿地成本增加，土拍市場交易活躍度會有所降低，一些依賴土地财政的地方政府收入也會受到會影響。同時，現售制帶來的成本端壓力或會導緻房價的上漲。因此，短期内現售制完全替代預售制還不合時宜，全面推進現售制還需循序漸進。
從長遠來看，由于國内房地産市場發展并不均衡，地區分化明顯，因此采取何種銷售模式還需因地制宜、因時制宜。如對于人口淨流入的地區、城鎮化建設還存在較大增長空間的地區，可以繼續通過預售制推動房地産市場發展速度，提升資産流轉效率；而對于陷入存量市場、需求端走弱導緻風險不斷積累的地區，則可适當擴大現售制範圍，保障市場長期健康發展。另外在經濟繁榮期，參與各方風險偏好上升，預售制也更容易受到市場推崇，經濟下行期，現售制則提供了一個高單價資産交易過程中有效規避風險的渠道。
此外，爲房地産開發企業拓寬和提供更多通暢的融資渠道，進一步劃清各相關方的權責範圍，不斷提升資金監管效率，也需要監管部門持續進行引導建設。（本文首發于钛媒體 APP，僅代表個人觀點，與平台無關）
