（圖片來源：視覺中國）
經濟觀察網 記者 田國寶 11 月 21 日，雄安新區萃源路和雁翎大街交彙處，北面是一片數百畝的空地，空地上的挖掘機和建築材料意味着土地快要動工了。未來，這裏将建成一個名爲中綠裏的綜合性項目。
中綠裏由 3 幅土地構成，一幅商辦用地将被建成 2 家酒店及 8 棟辦公樓，兩幅住宅用地将建成 3497 套住宅，成爲雄安新區啓動區西北居住片區内，繼招商公園 1872 和中交啓園之後第三個市場化商品房項目。
開發商中綠雄安投資有限公司（以下簡稱 " 中綠雄安 "）人士告訴經濟觀察網，雖然還沒有開工，但是已經有三成住宅找到意向買家。買家爲從北京疏解到雄安新區的央企二三級子公司。
這種與疏解企業合作定制的開發模式，經中綠雄安推出，很快獲得官方的肯定，并以疏解機構職工居住 " 精準對接 " 名義進行推廣。
一位雄安新區官方人士告訴經濟觀察網，從北京疏解到雄安的企事業單位，第一批已經落位，搬遷最大阻力不是疏解單位，而是單位職工，" 職工最關心的無非是住房、教育和醫療，通過精準對接能部分解決職工對住房的擔憂 "。
定制化
2022 年 12 月底，中綠雄安以 27.37 億元獲得 3 幅土地使用權，總建築面積 88 萬平方米。其中商業地塊位于北側，建築面積超過 22 萬平方米；住宅地塊位于南側，由住宅、商業、公建等配套組成，其中住宅地上建築面積 45.9 萬平方米，有 97 棟住宅樓共計 3497 套房源。中綠雄安提供的材料顯示，項目有 6 種戶型，面積從 90 平方米到 178 平方米不等。
中綠雄安爲中國綠發投資集團有限公司（以下簡稱 " 中國綠發 "）三級子公司，主要負責雄安住宅項目開發和建設。中國綠發爲國資委直管央企，由誠通控股持股 41.1%，國新控股持股 27.8%，國家電網持股 26.7%。
據中綠雄安介紹，項目是雄安新區首個産業疏解職工定制化安居項目。項目有 700 多套房源提供給國網能源互聯網産業雄安創新中心項目職工，國網能源互聯網産業雄安創新中心項目的項目公司爲國網中興，中國綠發與國網中興已經于 10 月 12 日正式簽約。
與普通商品房不同，定制化職工安居房除了達到精裝标準外，還需要根據疏解企業要求，配置日常必需的家具、家電等，達到拎包入住的要求。這部分房源将由國網中興公司一次性購買。
上述中綠雄安人士介紹，雄安新區所有商品房價格按照成本核算，通常在土地、建安、資金、行政管理等綜合成本基礎上，上浮 8% 作爲開發企業的利潤。定制化職工安居房也以類似方式核算價格。
定制化職工安居房銷售價格除了獲得官方備案外，還需要上報疏解機構總部審批。
具體到中綠裏項目，根據雙方協商，國網中興定制化職工安居房售價約爲 1.8 萬元 / 平方米，項目開工時，國網中興支付 40% 房款給中綠雄安，項目竣工後付款比例提升至總房款的 90% 左右。
經濟觀察網獲悉，國網能源互聯網産業雄安創新中心項目将于 2025 年 3 月建成并投入運營，屆時國網将抽調 3000 多名員工到雄安工作生活，中綠裏項目需要在項目投産前交付給國網中興。
目前中綠雄安有 70 多名員工，與國網中興合作建設定制化職工安居房讓他們看到這一潛在市場。最近一段時間，他們與多家疏解央企接觸，就定制化職工安居房進行溝通，以期消化更多房源。
截至目前，除國網中興外，中綠雄安還與國能達成 500 多套定制化職工安居房初步意向。
另外，中化集團與金茂也有意向就定制化房源開發建設采取類似模式。11 月初，雄安新區在啓動區西北居住片區新推出兩幅住宅用地，金茂有意參拍其中 1 幅宅地，用來落地與中化合作項目。
精準對接
按照雄安新區建設理念，每個片區，通過科學合理規劃産業、教育、醫療和居住等城市功能，實現一個步行 15 分鍾的生活圈，所以，雄安新區在土地出讓過程中，也多以綜合性用地爲主，極少有純粹宅地出讓。
國網與中國綠發合作定制化職工安居房始于 2022 年，當年 3 月，中國綠發雄安工作組會同國網能源互聯網産業雄安創新中心項目指揮部，聯合向雄安新區投資促進服務中心申請職住平衡用地，用來解決約 3000 名疏解職工及雄安供電公司職工居住問題。
根據産業項目位置及區域整體規劃，雄安投促中心推薦了啓動區濱水商業商務區及周邊部分居住用地。此後，中國綠發集團多次考察了意向地塊，2022 年底，通過招拍挂獲取 3 幅土地。
獲取土地後，根據國網中興實際需求，中綠雄安針對性推出 90 平方米、110 平方米和 135 平方米三種房源，作爲定制化職工安居房。而面向市場的商品房戶型則以 125 平方米、143 平方米和 178 平方米爲主。
據中綠雄安介紹，中綠裏爲中國綠發在雄安的第一個項目，由于建設設計方案及建築标準等要求較高，拿地後，項目建設方案經過多次修改和調整才成型獲得審批通過。方案通過後，中綠雄安開始馬不停蹄地預招标，項目計劃 12 月正式動工。
定制化職工安居房在向官方備案過程中，引起了雄安投促中心的興趣，并作爲疏解企事業單位職工居住 " 精準對接 " 方案推廣給其他疏解企業，" 有企業找政府解決職工住房問題，政府的人推薦找我們 "，上述中綠雄安人士介紹。
疏解機構搬遷到雄安，可以申請一定面積的職住平衡用地，但多數疏解企業并不具備開發能力，所以對土地興趣不大，但對具備開發能力的企業來說，這是一個巨大的市場空間。
目前模式有兩種，一是由疏解企業拿地，開發企業以代建方身份參與合作開發。由于雄安新區商品房利潤有相關核定标準，代建利潤往往與直接拿地開發相差不大，所以這一業務對開發企業來說無疑是肥肉。
二是雙方合作申請職住平衡用地，由開發企業出資拿地，項目建成後，爲疏解企業預留一定房源，用來滿足職工居住，剩餘房源可以面向市場銷售。
目前，第一批疏解企業基本落位，第二批疏解名單也基本确定，相比第一批疏解企業，第二批規模更爲龐大。據悉，第三批名單已在啓動中。
随着越來越多機構搬遷到雄安，龐大的房地産需求也在逐步形成。
探索
不同于其他城市，雄安新區所有商品房采取現房銷售，開發企業前期資金投入較大。中綠裏預招标文件顯示，住宅部分投資估算約爲 38 億元，加上商辦部分投入，将是一筆不小的投入。
一般住宅項目施工周期至少兩年，如果從拿地算起，至少需要三年才能達到銷售标準，三年沒有資金流入對開發企業的資金實力是個考驗。
2023 年初，雄安新區第一批市場化商品房陸續上市，包括華望城、招商公園 1872、中交啓園等項目，但由于距離實際搬遷還有一段時間，職工購房需求并不急迫。
對疏解企業職工來說，買房似乎也并非必選項，由于住房供給相對多元化，大量房源不斷入市，租房成本并不高。
上述官方人士表示，對于疏解機構的職工來說，從一個城市搬遷到另一個城市，" 肯定會有各種各樣的擔心，等過來工作、居住一段時間，工作穩定下來了，可能會主動買房，需要一個适應過程 "。
雄安新區商品房售價按照成本核定，項目去化周期越長，意味着利潤越少，對開發企業來說，如何将龐大的投入快速變現，是不得不面對的一個問題。定制化職工安居房隻是探索成果之一。
此外，與疏解企業合作做團購，也是部分雄安住宅項目實現快速去化的方式。以招商公園 1872 爲例，今年開盤前後，與中國星網集團就職工團購房簽約，順利完成去化目标，目前隻剩下少量房源在售。
上述雄安官方人士表示，目前處于疏解關鍵時刻，對開發主體選取格外謹慎。
從雄安新區住宅項目開發主體來看，除了雄安集團及本地遺留項目外，悉數爲大型央企，如招商蛇口、中交、中冶、中鐵建、中國綠發等，其他主體也有參與，但更多是服務領域，涉及重資産領域較少。
雄安新區的市場化商品房主要分爲三類：第一類是一般商品房，符合雄安新區四類購房資格都可以購買，占比大約在四成左右。
第二類是共有産權房，這類住房主要針對特殊人才，前期可以購買 80% 産權，剩餘 20% 産權政府持有；達到一定年限後，可以按照原始價格向政府購買剩餘 20% 産權，轉化爲可交易的普通商品房。
第三類是市場化租賃房。幾乎所有的商品房項目，都要求配建 30% 左右的租賃房。這類住房由企業持有，隻租不售。
